写给浦东星河湾二期：回想2009年，在被仁恒、瑞安、华润等长期包围的上海豪宅市场上，浦东星河湾异军突起，为上海滩带来一股耀眼的豪宅风尚：那个8月整个上海为之倾倒，40个亿记录了上海豪宅史上最疯狂的一天！然而，当2010年上海星河湾再度开启，往日辉煌却未能再现。我们思考着：星河湾依然耀眼、依然让人赞叹，只是它未必是上海最对味的豪宅。所以，星河湾，2011年请为你最爱的上海做一些改变！第一部分给我一个要改变的理由在上海的心目中，星河湾是什么？2011年1月16日，我们通过中原豪宅部电话访问了若干客户“看过照片，装修非常的奢华，算得上是金碧辉煌吧”“第一次去参观的时候感觉很震撼，但回头想想似乎太过炫耀了，要知道我老公还是挺低调的。”“房子蛮灵的，但是那片地方什么也没有，所以我们很纠结”“如果搬到外滩、淮海路……实际上我买了黄浦湾，因为喜欢外滩”“…………”烙印在星河湾的标签是：打造型豪宅?区位出生非名门，全靠产品来作支撑，在部分讲求人文、地段的豪宅客户心目中，星河湾要实现高价值有难度。?奢华主义的调性高，形象表现炫耀，对于那些处世低调的豪宅客户而言接受有难度。再观察上海另一派豪宅：翠湖天地、外滩九里、汤臣一品、世茂佘山……他们区位出生名门，占据上海这个城市最珍贵的资源（拥有久远历史人文的区位、稀缺的景观资源），区位的价值性远远高过于产本身的价值，“地段、地段、还是地段”是目标豪宅客户选择的第一标准。因此，他们是资源型豪宅打造型豪宅——首先靠产品取胜，突出产品设计的奢华、用材精心及昂贵，放大产品带来独一无二的尊贵感。打造型豪宅目标客户的特征：以愿意显富的客户为主，因此浙江客户占绝对主力（浦东星河湾一期开盘客户中浙江客户占24%，其中温州、台州客户为主），而海外等以低调“隐富”为主的客户比例非常少。资源型豪宅——是上海的传统豪宅路线，它们首先靠地段资源取胜，突出区位价值、历史人文带来的人生价值提升和社会层次的提升。资源型豪宅目标客户的特征：对于稀缺资源的极度敏感，骨子里是愿意为文化价值而折服的一群富人，他们以有海外背景的客群为主，阅历丰厚，年龄层相对更大。或许以往，星河湾与资源型豪宅，各取所需要，各有各自的忠实客户群。但是，现在……1、2011年浦东星河湾的价格将站稳80000元/平，主力总价2500万/套，较09年1500万的总价提升很多，客户群将发生变化。3、金融政策面收紧，对于购房支付方式要求更加严苛，只有足够购买力的客户才能成为有效客户，客户群也将发生变化。2、财富阶层自身也潜移默化的发生变化，他们的人生观、对生活的感悟、对文化的理解都在发生着变化。2011年，星河湾再战上海滩，必胜的前提是必须认识到：我们的目标客户组成将有所调整并非意味着客户群全部变化，只是在客户组成中，有海外背景、更有文化气质、更有购买实力的富豪阶层比例将有所提高。客群会有所变化，因此，星河湾也也需要为之做出一些改变市场也在变……整体市场分析上海2010年商品住宅市场供大于求,市场量跌价升2500.00历年上海商品住宅市场情况25000200.002010年各月上海商品住宅市场情况30000250002000.0020000160.00200001500.0015000120.001500080.001000.00100001000040.00500.00500050000.0000.0002006年2007年2008年2009年2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位:万m2、元/m2供应量成交量成交均价供应量成交量成交均价?2010年在出台政策的抑制下,市场出现供大于求?多番政策调控,市场量跌价升.尤其是高端住宅的成交,推动房价进一步上升?年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/㎡，达到21728元/㎡，其中高端物业对整体价格起到支撑及拉升作用?今年4、9月连续出台信贷政策及“限购令”后，随着市场对政策的消化力加强，政府对楼市的调控力度将持续影响楼市的宏观经济因素因素2010年2011年对楼市的影响上海市前三季度实际GDP增速降至估计上海2011年GDP增长速度为9.5-GDP中性11.5%,今年预期为10%10%2010年前11个月出口增幅29.8%,预明年出口增长幅度估计会维持与2010年出口额期2010年全年出口增幅将从去年-中性相当的水平16.2%上涨到29%2010年第四季度上海消费者信心指数受物价上涨,通胀预期增加,楼市价格坚消费者信为102.3点,环比下降4.4点,同比大挺以及加息带来的本币升值,使得消费者中性心指数幅回落13.6点,显示消费者对于经济对经济发展形势预期保持观望态势.发展持审慎乐观态度;上证指数11月出现大幅跌势,之后在2011年股市可能震荡上行(预计2300-股票市场利好2700-2900点震荡,导致财富效应消失4300点)政府对于楼市的调控,继续加快供地、推人们对通胀担忧,居民收入预期进一步地速度，打击囤地，持续加大保障房建市场信心利好下降设力度，使得房价增速放缓，有助于提升消费者信心房地产各类政策密集出台之后，与楼市固定资产2010年全年投资总额同比降低21%相关的投资和消费，预计整体投资热潮利空投资减弱影响楼市的政策因素因素过去的政策未来可能出台的政策对楼市的影响从2010年10月起至12月央行年内两次为了回应高企的通胀，2011年可能会利率上调存贷基准利率；二套房贷基准利率2-4次加息，加100个基点，增加居民利空1.1倍购房成本从2010年1月起至今，央行连续7次上预计2011年存款准备率依然存在上调空存款准备调存款准备金，大型金融机构的存款准备间，降低资本市场的流动性、控制通货利空金金率达到19%，意味着适度宽松货币政策膨胀，从而增加房地产企业的资金压力已经出现重大转向限购令全面升级，二套房家庭本地暂停购房及外地有证明只能在本市新购一套商品限购令有待当地细则出台利空住房二套房首付提至六成认房又认贷款对购置二套房及以上的消费者抑制；对贷款购买第二套商品住房的，个贷紧缩继续加强限贷令贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对对贷款购买第二套商品住房的，贷款利利空贷款购买第三套及以上住房的，停止发放率可能不得低于基准利率的1.3倍住房贷款。随着试点城市开征房产税，取消税收优通过营业税、契税和所得税等手段，抑制惠政策推至更多城市；上海房产税将对税收投资性和投机性购房利空超过一定人均面积的新购住房按一定比二手房交易全额征营业税例征收，进一步抑制房地产投资和投机保障性住保障性住房、棚户区改造和中小商品房不2011年保障房建设规模翻倍，其中公租中性房低于住房建设用地供应总量的70%房建设将提速明显受政策因素影响，未来市场不确定性较大，高端物业短期或面临销售压力短期（2011年）:?市场潜在需求旺盛，供应不足短期内难以扭转，政策影响还将继续,市场将进入明显调整期，房价不具备大幅下调的空间，同时房价会进入平稳期?各类政策出台节点影响明显，预计未来政府对楼市的调控力度及信心仍将继续维持；对投资型将继续打压?由于限购令、房产税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售将面临被动压力；中低端物业受贷款政策影响较大中长期（两至三年）：?受通货膨胀等因素影响，高端物业中长期仍具有保值性?保障性住房建设规划若得到落实，将对未来的房地产市场格局产生显著影响?中国经济内外部环境复杂，世界经济复苏势头和中国经济的内在动力是否充足仍有变数，房地产政策和市场走势存在一定的不确定性豪宅市场分析上海豪宅整体市场持续供不应求上海豪宅范围界定：市场份额的1.5%，新盘公寓按约6万元/㎡以上统计，别墅按约2900万以上统计，老盘则延用历史价格。2010年上海一手豪宅供应量27.84万㎡，成交量32.67万㎡，豪宅供求比的比值保持为09年的0.85：1，供不应求格局延续。09-10年上海豪宅市场供求关系走势图14供求比3.5123.02.5102.081.561.040.520.00-0.5090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710081009101010111012新增供应成交面积供求比区域存量积压严重，浦东面积成交量居首，徐汇增幅突出上海各区域豪宅存量走势图2015从区域分布来看，除闵行、徐汇区域存量10处于6-12个月正常去化周期外，其余区域5均已超过正常去化周期，区域存量积压相对严重。其中，浦东、卢湾、松江三个区0浦东卢湾黄浦静安虹口徐汇长宁松江青浦闵行奉贤域豪宅存量位列排名前三，存量面积分别09121001100210031004100510061007为14.79万㎡、10.17万㎡、9.17万㎡10081009101010111012。09-10年上海豪宅区域成交面积比较20浦东、徐汇、松江位列10年成交量排名前三区域，与09年成交量相比，静安、长宁15、青浦、浦东、卢湾、黄浦等六个区域均有10四至九成的面积下滑，而闵行、松江、奉贤5、虹口、徐汇等五个区域则有两成至五倍的面积上升，尤以徐汇区域成交面积同比增长0长宁奉贤虹口黄浦静安卢湾闵行浦东青浦松江徐汇558%，全市交易占比也增加了18个百分点09年成交面积10年成交面积。豪宅的供应量同比有所下降，目前以公寓类供应为主，但公寓类成交下降明显09-10年上海豪宅市场供应面积走势图10年上海一手豪宅市场新增供应面积141227.84万㎡、1206套，同比09年分别减10少27.86%、6.8%。其中，公寓类豪宅新8增21.49万㎡、1071套，同比减少630.77%、8.