物业发展建议分享CentalineConsultants物物业发业发展建展建议议是什是什么么物物业发业发展建展建议议的要素及的要素及构构成成物物业发业发展建展建议议的依据的依据产产品品发发展建展建议议户户型型发发展建展建议议园园林林规划规划建建议议配套配套发发展建展建议议Codeofthisreport|2物业发展建议是什么？——开发商需要什么？《建议》是“蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉他——他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件……开发商开发商是“非专业人士”，所以我们《建议》的语言要形象、要易懂、要有描绘性。Codeofthisreport|3物业发展建议是什么？《建议》是“任务书的雏形”。——设计师需要什么？具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”——然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服——每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。开发商设计师设计师是“过专业人士”，所以我们写《建议》，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确Codeofthisreport|41、物业发展建议用来作什么？物业发展建议是什么？我们——我们需要什么？开发商设计师《建议》是我们的市场观点的在产品上的表达。在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的《建议》与《定位》是一脉相承的关系，它对《定位》要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。《建议》是从《定位》转化成《设计任务书》的“中间形态”。Codeofthisreport|5物物业发业发展建展建议议是什是什么么物物业发业发展建展建议议的要素及的要素及构构成成物物业发业发展建展建议议的依据的依据产产品品发发展建展建议议户户型型发发展建展建议议园园林林规划规划建建议议配套配套发发展建展建议议Codeofthisreport|6物业发展建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，原则：一切均基于CVACVA我们给出的是能形成价值点和竞争力的因“竞争的价值增加”素（市场接受的产品特(CompetitionValueAdded)征和驱动客户购买的因素）Codeofthisreport|7物业发展建议的考虑因素市场竞争性客户价值的增加地块价值的发掘利用Codeofthisreport|8物业发展建议的考虑因素市场竞争性基于市场产品水平调查统计分析（空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的挖掘利用地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向Codeofthisreport|9竞争力：放大资源+创新产品打造产品核心竞争力的方向Codeofthisreport|10客户需求：满足市场中高端客户的“好面子”需求关键点：只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值Codeofthisreport|11房地产项目价值构成有形的价值价值构成使用价值的范畴属于物质层面的地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值是可以物化的外部配套经济指标基本物业场所精神可以进行竞争性比价的产业价值规划设计企业品牌通达价值内部配套VIP服项目精神无形的价值务自然景观建材设备产品品牌属于精神层面社会认知创新价值个性化服务是不能物化的难以复制的是可以自我定价的有形价值无形价值Codeofthisreport|12房地产项目价值构成地段价值项目外部（社会）配套价值生活配套、医疗环境、教育环境等产品价值交通价值交通便利性与可达性服务价值产业价值商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD品牌价值自然景观资源人文价值例如：玉渊潭，昆玉河边的项目社会认知价值社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城Codeofthisreport|13房地产项目价值构成地段价值项目基本经济指标价值容积率、绿化率产品价值规划设计价值项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用服务价值项目内部配套价值会所、社区内商业、学校等品牌价值产品硬件配置价值人文价值建筑材料、设备配备的品质与档次建筑创新价值风格或户型设计的改良与创新Codeofthisreport|14房地产项目价值构成地段价值基本物业管理服务的价值增值的VIP服务价值产品价值个性化服务价值(菜单式装修、个性化服务）服务价值品牌价值企业品牌信心的树立、质量的保证人文价值产品品牌同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值Codeofthisreport|15房地产项目价值构成地段价值场所精神城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性例如：什刹海、长城产品价值项目精神（往往通过符号来表达）服务价值人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者品牌价值事：论坛、发布会、获奖物：建筑、文化展览、收藏馆人文价值Codeofthisreport|16物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、配置标准服务和附加值会所功能经济指标分析户型面积与户建筑风格风格建议赠送配套设施整体形象型配比建筑外立面建议景观设计要点人性化细节装修标准产品类型建议户型设计建议建筑材质建议展示建议社区服务物业管理要点空间布局建议户型价值点建交通组织议启动区选择与分期开发建议细节优化Codeofthisreport|17物物业发业发展建展建议议是什是什么么物物业发业发展建展建议议的要素及的要素及构构成成物物业发业发展建展建议议的依据的依据产产品品发发展建展建议议户户型型发发展建展建议议园园林林规划规划建建议议配套配套发发展建展建议议Codeofthisreport|18物业发展建议的依据符合项目整体定泉州核心湾区●东南亚强烈的现代休闲海居艺术符号价值营造位风情样板假日湾区宜居性、多功能性、综合性（休闲度假配套完善、物业类型综合多样化）制定物业发展建特色服务（安全、智能化、私享、专议的依据属）高品质产品奠定热带风符合项目总体发情领导者形象，多元产展策略品重构价值体系，多元特色综合化取胜特色休闲度假氛围与配套休闲度假项目核心竞争力提炼创新的投资+自住产品投资价值以旅游度假为核心功能，集居住、特色商业、游艇休闲运动、文化体多元综合验为一体海居艺术符号价值邻里氛围Codeofthisreport|19物物业发业发展建展建议议是什是什么么物物业发业发展建展建议议的要素及的要素及构构成成物物业发业发展建展建议议的依据的依据产产品品发发展建展建议议户户型型发发展建展建议议园园林林规划规划建建议议配套配套发发展建展建议议Codeofthisreport|201我们按照豪宅的标准来打造本项目，要做好景观与产品价值产品及户型建议的完美互动；分分类类产品产品策略策略产品产品特征特征目目标客户标客户目目标客户价值关标客户价值关注注点点本项本项目目产品产品海景海景豪宅豪宅高利高利润润产品，产品，提提超超出出平台水平平台水平的的豪豪华大户华大户全国全国财富财富客户、与高客户、与高端端本地升本地升海资源、产品品质海资源、产品品质占占地：地：产品产品升项升项目整体形象目整体形象型为主，突出型为主，突出礼仪礼仪空间，空间，级客户：私营业主为主，级客户：私营业主为主，兼有兼有、物业服务，奢华、物业服务，奢华容容积积率率：：与品与品同时强同时强调私调私密感密感、、身身份份感感企业高层，企业企业高层，企业法人法人，，律律师师//会会的室内空间与海景的室内空间与海景建建面：面：等等豪宅要素豪宅要素计计事事务务所合伙人所合伙人等为等为代表代表的活的活资源，精装修，智资源，精装修，智跃跃的的财富阶财富阶层层能化能化滨海高尚滨海高尚现金流产品，启动现金流产品，启动正常的舒适型居住产品，正常的舒适型居住产品，本地升级客户，北方及江浙一本地升级客户，北方及江浙一产品品质、生活的产品品质、生活的居住产品居住产品产品，总价控制产品，总价控制以二、三居室为主，突出以二、三居室为主，突出带来海南养老客户：本地权力带来海南养老客户：本地权力舒适性、便利，舒适性、便利，社社日常居住的实用性与舒适日常居住的实用性与舒适公务员、企业中高层、教师等公务员、企业中高层、教师等区环境、配套设施区环境、配套设施性性海景公寓海景公寓现金流产品，扩大现金流产品，扩大紧凑小户型，空间简单，紧凑小户型，空间简单，资源度假客户：全国范围北方资源度假客户：全国范围北方海资源、社区环境海资源、社区环境产品产品客户层面，突出海客户层面，突出海追求景观的显现追求景观的显现为主的私营业主、权力公务员为主的私营业主、权力公务员景价值景价值Codeofthisreport|211充分发挥已有户型的特色，后期营销中需要强调户型的通风产品及户型建议性，采光性，对流性等，需要彰显户型自身的这些价值海景公寓产品滨海高尚居住产品海景豪宅产品基于此类产品作为项目市场主流产品，承担项目打造高品质的产品滨海豪宅产户型利用现金