www.fdcsky.cn关于阿凯笛亚项目营销思路提报2006年4月No.2写在前面在一切开始之前让我们先来一起认识“阿凯笛亚”No.3大洋彼岸灵犀相应的一方土地，早在三千年前就以其丰富的资源吸引了无数的梦想追逐者Arcadia第一位開發者EliasJ.“Lucky”Baldwin惊叹道：“這就是天堂”No.4Arcadia起源於三千多年前,Tongva/Gabrielino印地安土著被豐富的水草吸引在此從事打獵和聚集.第一個著名的開拓者為HugoReid先生,西班牙政府給他土地,使他成為第一位私人土地的擁有人,他養牛,蓋房子和經營土地.第一位真正有計畫的開發者是EliasJ.“Lucky”Baldwin先生,他在1875年花了20萬元(1英畝25元)買下一塊很大的土地,因為LuckyBaldwin看見這片美麗土地的山麓,風景,綠葉,橡樹而認為這片沃土充滿潛力.LuckyBaldwin驚訝地說”這就是天堂”.No.519世纪50-70年代疯狂的掘金运动促进了Arcadia的发展,1903年以500居民成立為獨立的市.也证明了人们眼光的敏锐從此Arcadia成為一個完整,優秀,美麗,成功而且有美好傳統的城市.No.6美加州华人购房城市排行榜阿凯笛亚市居首,属于洛杉矶地区著名的富人区在美国甚至整个世界，Arcadia声名远扬。华人喜欢Arcadia，有多方面原因，但最主要的有两点:一是学区好，Arcadia高中的教学质量，全美有名；二是社区环境幽雅、安全。No.7Arcadia阿凯笛亚也将成为本案美好的开始No.8欢迎进入中原视角OK,Let’scontinue.No.9目录第一部分全案推导背景第二部分全案营销策略基本观点第三部分中原地产全程护航支持系统No.10第一部分全案推导背景市场分析︱客群分析︱项目分析No.11一切结论将首先从市场入手(市场分析)A/2005年高端别墅市场总结B/2006年别墅市场竞争环境分析及本案竞品分析(联排及小体量别墅重点)No.12A/2005年高端别墅市场总结No.13别墅状况简述基于完备的市场调研北京别墅市场呈现分区明显,个性分明的特色No.14潮白河流域远郊别墅区别墅区亚北别墅区中央别墅区西山别墅区城市主干线别墅区京沈别墅区亦庄别墅区No.15结合项目位置焦点集中“中央别墅区”No.16顺义中央别墅区特点连通空港区与中央商务区，交通位置显赫老牌项目及新兴诸多别墅大盘相对集中，形成成熟的区域规模效应。花园面积小，主要集中在200—400平方米。容积率高，主要在0.38—0.6之间。周边配套相对完善，以形成较为成熟的国际化社区氛围。销售稳定，均价在￥12000—16000元/平方米。客群以港、澳、台人士为主。租务市场活跃。No.17中央别墅区别墅产品总体状况位置机场高速、京顺路沿线分布集中在温榆河、白辛庄、北皋、天竺一带规模占地15-20万㎡为主平均12000-14000/㎡（精）售价最低10000/㎡最高20000/㎡平均0.38-0.6容积率最低0.38最高0.7平均40%-50%绿化率最低30%最高80%主力面积500-600㎡（330-410㎡地上）花园面积200-400㎡周边环境温榆河沿岸，国际学校客群特征港澳台人士为主，外企高层，私营业主，海归派租客特征外企驻京管理层，使馆人员No.18依傍温榆河流域包括以下四大版块：顺义白辛庄版块︱北皋版块︱苇沟版块︱杨林版块顺义白辛庄版块杨林版块北皋版块苇沟版块No.192005年高端别墅市场总结No.202005年高端别墅市场总结?别墅市场供需两旺，亚北区域成为别墅市场主流?别墅市场大盘时代热销，规模及品牌效应越发重要?别墅市场竞争日趋激烈，各别墅项目为争夺目标客群，推广费用激增、营销方式呈多元化?别墅产品建筑风格呈多元化特征，北美风格仍是主流，中式风格及现代风格别墅异军突起，倍受关注?重视环境景观营造及样板区的包装，强调视觉及感官冲击?产品设计注重人性化及别墅生活的细微感受，特色项目受市场追捧?自住客户比例增加，别墅价格稳中有升No.21B/2006年别墅市场竞争环境分析(联排及小体量别墅重点)No.222006年区域别墅市场No.23宏观环境新项目增多2006年在亚北及顺义地区将有10多个高端项目推出或进入强销阶段，在其他区域也将有诸多高端别墅项目进入销售期，别墅总供应量将达至历史最高水平。(2005年1-3季度的总供应量174.4万平米)售中项目持续热销目前市场上销售态势良好的项目的二期、三期将陆续推出，市场美誉度已获得广泛传播，所受到的市场关注将持续下去No.24联排供应量较少2006年中央别墅区联排供应量稀少，250万左右总价出现一定空档。联排整体水平与区域别墅产品档次较大，热销产品仍为个别别墅大盘中的附带产品。当前区域在售的联排产品由于受到部分小体量别墅的影响，销售遭遇瓶颈，大多问题归结于产品规划档次与区域整体档次有较大差距，目前热销之联排产品仍为市场中部分热销大盘的附带产品，凭借其大盘销售惯性的趋势，产生热销。如优山美地C区中式别墅。No.25微观环境直接竞争对手水青庭/莫奈的花园/优山美地C区/卓锦万代长岛澜桥/香槟小镇等由于产品形态\区域及售价的原因对本案形成直接竞争No.26水青庭No.27调研内容项目名称水青庭物业公司德宏物业道路宽度8米左右物业管理费5元后续开发规模无后期园林风格无及类型建筑风格北美智能化水平常规智能化水平SLOGAN独门独院，新兴墅种其他特点社区紧邻一片低档住宅产面宽5.5米/9米品总占地面积5万平米数进深13米/14米供应量49栋（约190据地下室高度无地下室户）平台面积25平米现销售区域全开售花园面积100平米左右价格均价9000元/平地下室面积无地下室米建筑面积234平米和299平米（仅2种户销售情况已签约20套左右型），认购20套左右主卧、客厅朝向全朝南租赁情况租金在3000美金左右No.28莫奈的花园No.29调研内容项目名称莫奈花园物业公司福环物业管理有限公司物业管理费2.5平方米/月园林风格艺术感小镇休闲街区建筑风格现代派HOUSE道路宽度约6米SLOGAN温榆河畔，空港地王后续开发规模及类48万平方米，联排型、双拼、双跃、叠拼产面宽5.1-8.7米品智能化水平基本齐全数进深12.6-18.7米总占地面积总建筑面积为60万据地下室高度无平方米平台面积15-40供应量一期408套花园面积40-200现销售区域一期地下室面积无价格均价7000建筑面积183-368销售情况已销售176套，未售主卧、客厅朝向南向232套No.30优山美地C区No.31调研内容道路宽度20米左右项目名称优山美地C区后续开发规A区即将开售，150多套独物业公司开发商模及类型栋，总面积区间：700-800物业管理费10元平米，地上面积区间：500-600平米园林风格中式智能化水平常规智能化水平，可视对讲建筑风格中式由业主自己装SLOGAN现代中式别墅，新建筑MODEL其他特点会所带双语幼儿园，社区内产面宽7米有公寓，但是不出售，租赁品给会所和幼儿园的员工数进深17米总占地面积1000亩据地下室高度3.1米供应量231套平台面积30平米左右现销售区域C区花园面积100-400平米价格独栋为600万元/套、双拼地下室面积100-200平米为400万元/套、联排320建筑面积256-380平米万元/套主卧、客厅朝向南向和北向销售情况B、C区已经基本售磬No.32卓锦万代No.33现场调研内容项目名称卓锦万代物业公司物业管理费11.5平方米/月园林风格自然风格道路宽度约8米建筑风格现代简约后续开发规独栋、联拼SLOGAN无主义风格建筑模及类型产面宽9米智能化水平高档进口品进深13米数其他由于地坛传染医院搬至附近，严重据地下室高度2.6米影响其销售平台面积25平方米总占地面积126000平米花园面积平方米供应量247套地下室面积72平方米现销售区域一期建筑面积213-350平方米价格20000元主卧、客厅朝向南向销售情况自开盘仅售5套，未售134套No.34长岛澜桥No.35现场调研内容项目名称长岛澜桥物业公司第一太平戴维斯物业管理有限公司物业管理费7.95平方米/月园林风格道路宽度约10米建筑风格欧式风格后续开发规模及类型无SLOGAN原生水脉、倚岸豪宅智能化水平高档进口产面宽8.1米品其他数进深14米总占地面积16公顷平米，总据地下室高度3米规模11.5万平方平台面积20平方米米花园面积100-300平方米供应量无地下室面积70-150平方米现销售区域全部建筑面积300-600平方米价格15000主卧、客厅朝向南向销售情况95%No.36香槟小镇No.37现场调研内容项目名称美林香槟小镇物业公司嘉浩物业管理有限公司物业管理费3.7平方米/月园林风格中式、欧式建筑风格法式简约道路宽度约10米SLOGAN后续开发规模及类型无产面宽8.7米智能化水平高档进口品进深20-100米数其他可代租、会所有双语幼儿据地下室高度3米园、出租率30%-40%平台面积20-100平方米总占地面积15万平米花园面积80-200平方米供应量286套地下室面积30-100平方米现销售区域全部建筑面积260-370平方米价格10000-15000精装主卧、客厅朝向南向销售情况70%No.38间接竞争对手(区域小体量低总价别墅)龙湾/保利垄上/纳帕溪谷此类竞品虽不构成直接影响但其少量的小体量产品不大的总价差异仍会造成目标客户购买决策的速度与时间No.39龙湾No.40调研内容道路宽度8米—18米项目名称龙湾别墅后续开发规今年7、8月份开II期，III物业公司凯莱物业管理公司模及