首先，让我的报告从一个锤子开始对于锤子的两种解释（1）由两部分组成，锤子把和锤子头，锤子把通常为木质，锤子头通常为铸铁或者不锈钢（2）一种用来锤东西的工具Codeofthisreport|1创新的根本，就是回归本源——海德格尔存在主义的基本概念之一——异化第一步：产生锤东西的需要第二步：有人发明了第一个锤子第三步：这个锤子得到广泛认可第四步：从此，人们把这种形状的东西统一叫做锤子低层次创新：改变锤子头的形状——圆头锤子、方头锤子高层次创新：忘记锤子头的形状——回归本源，回溯到“锤东西的需要”上面去Codeofthisreport|2房地产的本源，就是回归到人的居住需求上去——吴爱吾第一步：产生居住的需要第二步：有人造出第一栋房子第三步：这种房子受到广泛认可第四步：从此，人们把这种东西统一叫做“房子”Codeofthisreport|3房地产行业的发展，本质上是源于人类对于更美好生活的向往和不断追求混居空间的分割功能的分割房间的分割（原始状态）（开始出现房间的概念）（功能房独立）（房间开始独立）时间的分割地点的分割套间的分割（？）（进入多套房时代）（进入高级状态）Codeofthisreport|4下面，我们就从人的几个基本需求层面去重新认识房子不要以为我会讲马斯洛需求层次理论我没有那么老土Codeofthisreport|5一个成功人士一生需要拥有的五套房子Codeofthisreport|6第一套：一周居住五天的房子方便的生活服务城市中心代表交通：方便的公共交通Add代Your格外立面Text符号现风玻璃、金属材料AddYourText娱乐方式：酒吧、咖啡厅配套：大型超市Codeofthisreport|7案例一：杭州·绿城·深蓝广场三角形的“鸡肋”地块全玻璃幕墙五星级内饰住宅大堂三角形的酒店Codeofthisreport|8房产品在本质上是一种居住的生活状态，进而是一种生活氛围，而建筑仅仅是表达场景的一种手段——绿城集团物业类型酒店式服务公寓、占地面积:20000平方米特色符号酒店、办公楼投资商浙江绿城总建筑面积:134000平方米全玻璃外墙住宅外立面地址杭州市武林商圈开盘时间2006-07-03项目配套内置精品商业街开盘均价25000/平方米五星级酒店式服务片区均价10000/平方米总统套房等级内饰可售总套数公寓楼425套最高均价30000/平方米设计杭州市建筑室内设计美国BLD有限公司商业内街设计设计院物管费5.8元/平米·月娱乐配套雪茄吧、书吧、健身房、游泳池、健康会所Codeofthisreport|9你给我设计一栋五星级酒店，里面全是总统套间——绿城副总Codeofthisreport|10第二套：一周居住两天的房子“隐形”物管自然景观（不一定有强势资源）代表交通：方便的公路交通朴AddYour外立面、石材Text符号实极度重视园林打造AddYourText娱乐方式：爬山、钓鱼配套：小型生活超市Codeofthisreport|11十七英里棠樾天麓。。。。。。Codeofthisreport|12第三套：一个月居住一次的房子——Resort灵活的物管方式强势自然景观代表交通：方便但通常AddYour的外立面Text较远符号艺术的公路交通AddYourText娱乐方式：水上活动配套：小而全的生活配套户外活动如小镇一般精致的商业街Codeofthisreport|13巽寮湾：金融街首个标志性项目，总建筑面积将近2000万平米，超大旅游度假综合项目金海湾作为金融街控股到南中国海的首个标志性项目，投资逾100亿，打造集合星级酒店、度假公寓、别墅、商业、餐饮、高尔夫、游艇码头等综合设施的旅游地产项目项目概况位置：惠东县稔山巽寮辖区占地面积：2400万平方米低密度高总建筑面积：1920万平方尚度假休红树林生态保米闲区滨海休闲新市镇护观光区容积率：0.8；绿化率：75%资源：沙滩、海景、山景开发商：金融街惠州置业有限公司Codeofthisreport|14资源整合：利用天然的海、山体、沙滩资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施项目拥有24平方米公里的控制版图，11公里长的沙滩，16公里的海岸线，60亩红树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的海水浴场项目利用天然的海、山体、沙滩资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施，拓展高尔夫、游艇、帆船等山地运动、水上运动等户外运动项目；中区民俗文化村、购物中心、酒吧街预计于2012年完工；南区五星级酒店群落中的喜来登酒店于2006年开工建设，2008年5月对外营业；喜来登酒店Codeofthisreport|15推售情况：以投资型小户型公寓和观海别墅（双拼别墅占5成以上）为主，现只剩4套别墅，销售情况良好各期物业推售详情：首期物业“凤池岛”：一期：两栋酒店式公寓，08位于整个金海湾区域“阳光之都”年5月推出，距沙滩60米，的中区，由公寓、小高层、别墅共442户；58~85㎡一房，组成；均价8000元/平米，已售罄占地面积10万㎡，建筑面积13：万㎡；二期：32栋海滩别墅，09年8月推出，180㎡联排20套，价格1.9万，独栋12套，价格2.1~3万元/㎡，面积公寓外立面368~430㎡，剩四套；三期：3栋酒店式公寓，09年10月推出，共391户，面积70~90㎡，80%一房，20%别墅外立面两房，价格区间7000多-9000多，已售罄；Codeofthisreport|16产品：首期产品以小户型度假公寓为主，全套间设计，精装修入住，产权式酒店经营方式产品特点：小户型、精装修、全套间、大露台设置，淋漓展现度假风情；度假公寓经营方式：70年产权，自由产权式酒店经营方式，是否将物业交由物业公司统一经营由业主自愿；年平均4%~5%收益率，业主免费入住30天，入住时间自由选择；一期酒店式公寓Codeofthisreport|17第四套：一年居住一次的房子“管家式”物管极度强势自然景观（具有不可替代性）代表交通：不重要以木材料居多，AddYourText较为符号热带亚热带风格外立面AddYourText娱乐方式：高尔夫、出海配套：“造城”式配套Codeofthisreport|18案例借鉴案例四:海南·雅居乐清水湾——你的清水湾，你的第二人生位于陵水县英州镇清水湾大道海滨处；基本占地面积:10005000㎡，总建面:10000000㎡；信息容积率0.4-，绿化率35%同属东线海景区资源大盘开盘时间开盘时间2009-03-28面临着相似的客户群体金色果岭组团：别墅：180-567㎡，洋房115-291㎡有着相似的物业组合面积区间蔚蓝海岸组团：洋房：68—176㎡瀚海银滩：洋房：77—335㎡（一线海景），在整个海南市场运营比较成功，有参考别墅297—1415㎡借鉴之处价格洋房均价8300元/㎡?，别墅13000元/㎡起3个18洞国际高尔夫球场，6家国际顶级酒店，配套包括七星级朱美拉酒店，六星级莱佛士酒店，喜达屋W酒店，五星级万豪JW酒店、希尔顿酒店、豪瑞设施阁酒店，建有1000个泊位的游艇码头，主题商业街、购物名店，贵族游艇会，温泉入户Codeofthisreport|19Codeofthisreport|20案例借鉴借鉴点1：通过高品质的园林打造和营销中心大气的对称设计，营造出了客户的尊贵感，形成了自己的竞争区隔大气的营销中心设计高品质的园林打造Codeofthisreport|21案例借鉴借鉴点2：通过将营销中心海缘化、海景样板房的打造拉近了客户与海的距离，将一线海景转化为“来海南看真正的海”的独特卖点营销中心与海的零距离拉近了客户的海的深层体验感海景样板房Codeofthisreport|22案例借鉴借鉴点3：概念创新，文化植入，以未来“乐活”海岸小镇的生活概念，挖掘出“你的第二人生”，震撼了市场，引起了圈层共鸣第二人生：在海南清水湾项目里，雅居乐提出了第二人生的营销概念，在海边拥有一处属于自己的私人空间，除了可以享受这样如画卷般的生活，还蕴含着更多的含义乐活小镇：乐活这个词源自英文缩写LOHAS，原意为健康，快乐，绿色的生活方式。在上个世纪末，许多富裕阶层经历了过度消费的空虚之后，经过反思，形成了这种崇尚环保，追求健康的生活理念Codeofthisreport|23案例借鉴启示：从早期的硬件植入到后期的文化植入，从品质感、体验感突破，最后打造客户身份的精神符号，对本项目有很大的借鉴意义第一步营销中心、样板房等都强化了对海的体“来海南看真正的海”验；园林的展示强化了客户的尊贵感“乐活”海岸小镇生活概念的植入，加深“你的第二人生”第二步了海的文化内涵Codeofthisreport|24案例五：卡森·博鳌·亚洲湾按照地块内部与海资源的关系，可以将项目地块分为4个层地块价值层级划分级1级土地3级土地与海资源最近，规划为大面积的海景别墅4级土地2级土地规划为6栋高层海景酒店式公寓和酒店2级土地3级土地离海资源最远，规划为岛屿别墅，依托人工2块其它项目酒店1级土地打造成，提升产品价值，拉伸内部产品的均、公寓规划用地好性对本项目造成严4级土地重干扰是项目内部竞争力最低的地块，由于受东侧其它项目的干扰，海景资源价值最低，必须南海靠内部价值打造拉升该地块的产品竞争力Codeofthisreport|25Codeofthisreport|26我们对项目的自我认知资源条件：1.2公里的海岸线资源，为打造“看海、听海、亲海”的滨海公园提供了条件如何将海岸、沙滩、防护林等共建配套，转