谨呈：万振房地产开发有限责任公司万振逍遥苑四期推广方案Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE策划背景前期我们经过市场调研及分析，拟定了营销方案并向万振房地产公司作了汇报。为了达到快速销售，尽快为开发商回笼资金，需要有一个可执行性的推广方案。南京中原针对目前四期金色年华优劣势及所面对的威胁、机遇，明确项目现阶段的核心竞争力，以此为基础制定相应推广策略。针对主要竞争楼盘的特点，以创新的差异化宣传，突出项目的核心卖点，弱化项目劣势，提升及深化项目形象。快速去化现己推出的户型，并加推新的房号。Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE项目分析一、目标客户群分析二、市场形象定位分析Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE一、目标客户群分析1、目标客户群定位从我们对合肥市场的调研与数据分析得出，并根据销售部的来访客户分析；得出我们的客户群分为：A、主力客户群：本区域内的公务员、教职员工、企事业中高层管理阶层及私营型企业主B、次客户群：本区域外的中高收入人群、外出务工人员C、边缘客户群：区域外的投资人各及其他2、目标客户群划分比例：A、主力客户群60%B、次客户群与边缘客户群：40%从己成交客户与来访客户分析Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.，约60%来自包河区域内。CENTALINE3、目标客户群体特征分析：经济状况：收入较为稳定，有一定积蓄，私家车拥有率较高，拥有1或2处房产者占有一定比例；年龄结构：主要集中于35至45岁的成功人士；消费习惯：需求120至150平米左右房型，注重居住的环境、品位及精神追求；购房方式：多为按揭，表明收入都较为稳定；家庭结构：多为一家三口，对周边学校、医院等配套设施也有一定要求4、目标客户群购房动机分析：从我们与销售人员沟通后分析，这类客户群购房原因主要为:一、追求更好的生活环境，改变现生活条件；二、急于购房居住；在这两点中，就本项目而言，第一种所占比例较大。5、客户购房的关注点：客户在购房中比较关注的方面依次为：价格、面积、环境Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE?竞争项目形象推广分析Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE区域内楼盘绿地·海顿公馆推广形象——滨湖一号新里生活副推广语：开启合肥品质生活新纪元Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE形象推广分析：以绿地自身强势品牌“新里生活”+人文理念为主推广线，打出“有的房子追随标准，有的房子创造标准”口号。在宣传推广上，以品质生活为推广主题向市场传递。优势分析：品牌性、人文性、品质性形象及推广准确定位于中产阶级，与产品定位、客户定Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.位契合！是强有力的竞争对CENTALINE手！柏林春天推广形象——德国品质名宅形象包装：其售楼处以高贵大气、沉稳色调为主色；营造一种高品质的营销中心,符合其产品特点。户型卖点：主推带有360度飘窗的户型，面积在130-140之间。Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE形象分析：打造一种德国品质住区形象向市场传递。以德国品质反复宣传推广---以德国奔驰汽车制造工艺来宣传柏林春天建筑品质；诉求，思路理性主推广线以优质产品及德国式生活为主、清晰！Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.推卖C点。包括其德ENTALINE国主题式景观园林、宣扬一种德国式主题生活的小区会所。元一柏庄推广形象——现代都市生活住区Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE形象包装分析：元一柏庄，以自然景观形象为推广前锋，与政府联合打造了元一柏庄公园；从一个楼盘的开发商越级到了一个城市运营商的级别上。也为其开盘旺销的一个主要卖点。元一柏庄以打造自然环境为营销推广主线。Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE非常成熟的推广手法！金地国际城推广形象——财富HOPSCA+示范国际住区Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE形象包装分析：1、品牌包装：项目规划设计与景观规划设计均引进国际知名规划公司，在建筑上，与中海建筑强手联作；实为打造高品质楼盘的强强之作。2、宣传推广，以打造合肥第一城的概念进行推广，以“国际示范住区”的形象向市场传递。始终以国际、现代为包Copyright2005Centaline(NJ)LTD.装主形象，在合肥市场◎CENTALINE独树一帜！世纪阳光花园形象包装分析：总推广形象以阳光绿色生命为推广，推出四期青阳苑以“生活在高处”为市场推广形象。宣传的是一种生活推广形象——高度的生活方式及品生活在高处质的提升。Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE形象及推广水平较低！金色年华前期项目宣传形象Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINECopyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE思路不够清晰，项目形象混乱！不能满足项目较高定位的要求！对销Copyright2005售的◎Centaline(NJ)正LTD.面作用不大！CENTALINE?那我们该怎么办？Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE?高贵！我们比不了海顿公馆?品质！我们比不了柏林春天?景观！我们比不了元一柏庄?时尚！我们比不了金地国际Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE?但是，成熟的生活配套谁也比不了我们！Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE策略思考形象定位总结项目自身卖点，并经过整合，及对比合肥现有市场上楼盘项目的形象分析，运用差异化营销，我们得出项目的市场形象定位为：醇熟生活社区定位依据：1、醇熟：成熟深厚、优雅高尚的意思。醇熟生活，是要向消费者传递的是一种成熟的、深厚的、优雅高尚的生活。2、卖点提升精华，与周边竞争楼盘打出差异化，引领市场。通过此市场形象的宣传，升华项目形象内涵，提升客户对项目高品质、高品位的品牌Copyright认2005同感◎Centaline(NJ)。营LTD.造一种高贵的成熟社区生活品位。CENTALINE核心策略思考推广语1：成熟住区、醇熟生活！Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE核心策略思考推广语2：醇熟生活，坐享其成Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE日子缓缓，生活散散闲暇的午后，采着懒懒的阳光，悠然地体验完美的公园生活，尽情讨好你的毛孔与的成熟社区生活！味蕾，享受阳光浴与自然浴的无上乐趣！Tues.1Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE【宣传主线】以促销活动为核心，宣宣传传策策略略卖点诉求围绕促销活动展开！Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE推广思路我们要向市场传递怎样的一种醇熟生活？的形象是什么？新形象诉求——活动营销——强化宣传醇熟生活Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE我们说什么？---策略思考核心诉求点----区位环境优势：位于合肥东南上风口，马鞍山路、太湖路铜陵路交汇处，周围高校相邻文化氛围浓重，家乐福、合家福商场超市近在咫尺。品牌社区、规模优势：前三期19万平米成熟人居社区己落成，小区配套完善，已是合肥知名品牌物业。四期交通优势：133、137、158、31、146、902等多路公交卖线路直达本案。交通便利，出行快捷。点提高端设施：高科技数字化信息管理系统、采用集中地暖系炼统，以品质打造高端社区。建筑品质：四期由万振集团自身产业机构万振建筑安装工程公司承建，施工技术过硬，质量一流。户型优势：户型设计均南北方向，采光度及通透性极佳。且户户设有飘窗，更尽人性化。Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE?广告的风格：?广告风格：广告语言宜直白简洁，无需过度修饰；内容：以阶段性卖点+活动信息+成熟社区实景图片为主；版式：应有所创新；Copyright2005◎Centaline(NJ)LTD.CENTALINE广告范文环境无与伦比近48%的绿化率，数十种珍贵植物环抱周围，绿意盎然的小区景观；一级的空气质量，让你花同样的钱，享受到不一样的生态住区