石狮【信义华府】项目营销策略建议中原地产代理（深圳）有限公司-福建分公司泉州事业部2010.03.10本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1营销目标：1、挖掘项目核心价值、分析目标客户，制定可行性营销策略方案。2、最大化积累有效客户量，创造销售佳绩，获取收益最大化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3Part1市场背景?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4石狮市房地产投资额??20052005年年-2007-2007年，石狮市房地产投资额年，石狮市房地产投资额2005-2010年石狮市房地产投资额逐年递增，发展稳定。逐年递增，发展稳定。亿元%??20082008年，受金融危机影响，投资额有所年，受金融危机影响，投资额有所252112097.196.13100下降，但仍保持在下降，但仍保持在13.113.1亿元，受影响不亿元，受影响不2015.5801413.513.1601551.5大。大。40106.892014.86.950-15.5-20??20092009年，随着国家放宽货币政策，石狮年，随着国家放宽货币政策，石狮0-40市房地产市场逐渐活跃，投资额逐步提2005年2006年2007年2008年2009年2010年市房地产市场逐渐活跃，投资额逐步提升。升。房地产投资额（亿元）增长率（%）??20102010年，随着通货膨胀加剧，此年年，随着通货膨胀加剧，此年的房的房地产投资额高达地产投资额高达2121亿元亿元，突破历史最高，突破历史最高值，石狮房地产业正逐步升温。值，石狮房地产业正逐步升温。200520062007200820092010　年年年年年年固定资产投资42.9648.864.781.5105.9140（亿元）固定资产投资额逐年上升，投资比重固定资产投资额逐年上升，投资比重房地产投资额6.8913.515.513.11421相对稳定，相对稳定，石狮市房地产市场发展较石狮市房地产市场发展较（亿元）为健康及稳定。所占比重16%28%24%16%13%15%为健康及稳定。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5石狮房地产历年成交均价20102010年，石狮商品房住宅价格增长幅度较大，均价首次突破年，石狮商品房住宅价格增长幅度较大，均价首次突破50005000元元//㎡。从㎡。从20062006年到年到20102010年，年，商品房住宅价格呈稳步上升趋势。商品房住宅价格呈稳步上升趋势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6石狮房地产历年成交面积除去除去20082008年金融危机影响，年金融危机影响，2006-20102006-2010年石狮商品房住宅成交面积相对稳定；住宅批准预售年石狮商品房住宅成交面积相对稳定；住宅批准预售面积低于成交面积。由此可见，面积低于成交面积。由此可见，石狮商品住宅均呈现出供不应求的局面。石狮商品住宅均呈现出供不应求的局面。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|72010年石狮房地产成交均价20102010年石狮商品房住宅成交均价在年石狮商品房住宅成交均价在50005000元元//㎡以上。㎡以上。4.174.17新政出台后，成交均价一度下跌新政出台后，成交均价一度下跌至至50005000元元//㎡，过后反弹迅速。㎡，过后反弹迅速。新政的出台，对石狮的房地产市场影响较弱。新政的出台，对石狮的房地产市场影响较弱。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8小结11、石狮房地产业的发展，基本不受政策的影响，保持着持续稳步增长状态。、石狮房地产业的发展，基本不受政策的影响，保持着持续稳步增长状态。22、石狮房地产起步晚，刚性需求不断加大；现在物价不断上涨，渴望人民币保值、石狮房地产起步晚，刚性需求不断加大；现在物价不断上涨，渴望人民币保值的心理，在一定程度上促进了石狮房地产业的发展。的心理，在一定程度上促进了石狮房地产业的发展。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9Part2项目核心价值挖掘（城市规划价值、项目属性、产品竞争力）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10Part2.1城市规划价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11石狮城市定位石狮城市定位“一市一城”打造宜业宜居精品城市石狮的城市总体框架定位为“一市一城”，空间结构确定为“一心、两带、三组团”。蚶江祥芝“一心”即中心城区，由凤里、湖滨、灵秀、宝环湾新城盖两办两镇组成，其主要功能定位为环泉州湾重要的现代商贸金融、国际贸易、对台贸易中心，石狮中心圈市的政治、经济、文化中心，科教研发中心，休闲鸿山锦尚旅游与宜业宜居精品示范区，重点发展现代服务业组团，提升中心城区辐射能力。“两带”即市域东西向、南北向两条生态廊带。永宁滨海新城“三组团”即蚶江祥芝环湾新城组团、永宁滨海新城组团、鸿山锦尚组团。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12中心城区功能划分城北板块：承健康型居住新城、第三产业新区。接泉州湾北大门，老城区市府板块：行政、居住功能服装城板块：商业服务、商务办公了了解解区区域板块域板块在城市规划中的“在城市规划中的“未来未来城市功能”定位，有城市功能”定位，有助助于于我们清楚我们清楚的的认识未来认识未来城市发展城市发展方向方向，从，从而而对项对项目目的的未来未来属性进属性进行行定位。定位。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13城北板块区位功能分析片区规划：集金融、商务总部、楼宇经济城北板块：、物流、服务业等第三产业综合区；配套资源：拥有生态湿地公园、高等学府居住居住属属性性承接泉州湾北大门、最大客运站、五星级酒店等配套设施，交通便利四通八达；商商贸贸属属性性第三产业新区居住价值:区域已有佳豪城市花园、金丘阳光城、兴进豪园等中高档社区形成居住健康型居住新城氛围。城北板块将成为石狮未来的居住商贸型新兴区域将在融入泉州环湾城市一体化建设中扮演重要的角色。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14城北板块配套资源市政配套：教育环境：商业氛围：石狮最大客运中心站石狮凤里中学建明国际五星级酒店、香江大酒店、福兴酒店、捷龙购物广石狮人才资源中心石狮第三中学场（龟湖公园店）、凤里童装基石狮汽车检测站五星小学地综合菜市、百旺购物超市等自来水公司等宽仁小学、后花小学等石石狮狮客客运运中心站中心站石石狮凤狮凤里中里中学学建明建明国国际际五星五星级级酒店酒店?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15城北板块配套资源娱乐休闲：医疗设施：交通资源：西洋公园、龟湖公园、龟石狮华侨医院石泉二路、大泉州环城高速出入口（规划）、泉州新行政区湖游乐场、科技馆、博物馆、青石狮赛特医院少年宫、体育中心、游泳馆、健惠安石狮跨海大桥（在建），南石狮振狮医院身馆等、康都国际水疗馆、阳光洋路、子芳路、镇中路直抵狮城假日KTV等现代医院、京都医院等市中心区西洋公西洋公园园华华侨医侨医院院石泉二路石泉二路?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16Part2.2项目属性?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17项目地理位置项目地理位置优越，交通发达，环境优美，未来升值潜力大。?项目地理位置优越，紧邻镇中路、中高等学府凤里中学新校区。园?毗邻石狮最大的西洋公园及龟湖洋公西公园，双公园环抱，景色盎然。?石狮最大客运中心站驻扎城北片信义华府客区石泉二路旁，未来带动人气覆盖。运?站距离市区近，西南直抵旧城区，东南直抵市府中心，车程不过5分钟。?项目周边交通网络覆盖较为发达，出行非常便利。龟湖公园?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18项目基本指标39149㎡总占地面积(58.7235亩)总建筑面积180917.88㎡住宅计容总建面127144.18㎡高档住宅商业计容总建面8967.68㎡建筑密度26%商业街区容积率3.50大型商场绿地率38%总户数917户停车位1119个本项目业态：高档住宅、商业街区、商场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19项目规划分析项目被规划路划分为南北两地块。北地块占地面积大，利于楼宇的排布、景观的配置、社区的管理；南地块呈直线型高通透性中小户型均质规划布局。排布：楼房规划为31层的高层建筑，呈“Z”字型排列，保证充足的楼间距，拉升居住舒适度；北区结构：板式结构布局，楼层面宽大，采光好，视线宽敞，档次明显；园林：打造石狮最奢华三大主题