宝钢地产江浦街道30、33街坊项目前期策划提案中原物业宝钢地产我们面临的课题：?如何利用本案的优势，如区位优势、交通优势等完成市场定位、客户定位、产品定位工作，而同时将地块的不利影响降到最小？?如何利用发展区域商业的机会，抬升本案的市场价值并聚集本地块的人气，区域性商业应如何发展，它的业态和服务半径是怎样的？?如何在准确的定位上，进行产品创新，提供差异化的市场价值，争强本案的市场竞争力？?如何提炼产品价值内涵，进行行之有效的企划包装和市场推广？中原物业宝钢地产过去、现在、未来?过去厂街相间的混杂居住局面?现在周家嘴路拓宽带来的影响，上海大花园和现代星洲城的出现。?未来市政建设和旧区改造带来的发展机会。中原物业宝钢地产中原物业宝钢地产地块价值评价星级表（★★★★★为满分）项目星级注释基地本身★★★★意味着基础位置★★★★内杨浦、与虹口一街之隔、规划重点完整性★★★☆较为方正，但内部道路的分割，对规划产生不利影响。周边环境★★★☆意味着发展机会相邻周边★★旧改重地，有机会，也有风险交通情况★★★★★完美交通，最明显的优点区域性商业困乏为本案带来极大的发展机会。发展商业将与其他产品增值因素共同构成本商业情况★★案特有的竞争力。教育设施★★★基础性教育较为充足医疗卫生★★★比较好综合评价★★★★本地块具有较好的基础和良好发展前景（方向），具有较强的开发价值。中原物业宝钢地产SWOT分析优势（Strengths）:?区位优势——地处内杨浦，距离虹口、市中心较近；?交通优势——快速干道、道路拓宽、密集的公交网、在建的轻轨和越江隧道构成交通优势；?基地优势——除去绿地面积，基地地形较为方正、平整，易于规划；?开发背景——宝钢地产依托宝钢集团的强大实力和政府公关能力，容易被市场接受；中原物业宝钢地产SWOT分析劣势（Weaknesses）:?环境劣势——属于旧改重地，周边环境较差；?基地劣势——基地被道路分割成大小不等四块，地块的完整性受到了破坏，将对整体规划带来不利影响；?配套劣势——目前商业等生活配套不足对居住环境印象的影响；中原物业宝钢地产SWOT分析机会（Opportunities）：?宏观机会——宏观市场持续走高对微观市场带来的利好；?区域机会——杨浦区域房产市场受到市场追捧，并且杨浦区的整体规划为新一轮的杨浦楼市发展带来了机会；——周家嘴路南侧发展现代居住生活区的定位，为本地块带来直接的发展机会；——北外滩改造对本地块区位的辐射影响以及客源供应；中原物业?商业机会——区域商业的匮乏和没落，使得发展区域商业的战略构想成为可能，并且以次为依托对整个地块起到拉升和集聚任期的作用。宝钢地产SWOT分析威胁（Threats）:?开发时机——整体房产市场走势对本案开发带来的风险；——作为旧区整改的先批项目（相对周家嘴路南侧而言），即占据市场先机，同时因周边环境的不成熟，面临着极大的开发风险；?竞争威胁——价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处旧区改造项目的竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。中原物业宝钢地产住宅定位：老环境老环境：：老老居住区，居住居住区，居住条件条件差。差。新新变变化：大市政建设，大规化：大市政建设，大规模动迁模动迁。。对对照唤唤醒醒照新新需求需求：对居住：对居住条件条件新的新的要求要求。。条件条件改善改善、功能、功能提升提升、居家、居家现代现代、生活、生活先进先进区域市场中高档品质社区。区域市场中高档品质社区。中原物业宝钢地产定位诠释改改善善交通：大市政建设带来的交通：大市政建设带来的便便利交通利交通环境：集中绿地、旧房拆迁。新型小区的提升提升环境：集中绿地、旧房拆迁。新型小区的出现出现使环境焕然使环境焕然一新。一新。现代现代商业：区域性集中商业的出现商业：区域性集中商业的出现先先进进居家：居家：高高品品质质住住宅宅小区、实用小区、实用舒适舒适户户型型中原物业宝钢地产住宅客源定位分析?杨浦楼市具有典型的区域客源特征（外杨浦几乎百分之百的客户来自当地，内杨浦这一比例也要高达百分之六十以上）；?杨浦区旧区改造释放出巨大的市场需求，并且大量居民趁此机会进行居住条件的改善和升级；?因北外滩开发而动迁的大量居民，出于地缘性接近的考虑，今后极有可能将作为重要的目标搬迁地；?交通环境、商业环境以及广泛意义上居住环境的改善，使得一部分白领、小白领可以将本项目住宅作为居家置业的首选。中原物业宝钢地产住宅客源定位分析客源构成图20%50%30%杨浦本地客虹口动迁客白领、小白领中原物业宝钢地产商业产品的定位区域性集中商业中心+社区性生活商业配套中原物业宝钢地产本案商业与周边商业竞争关系图四川北路商圈四川北路商圈市级商业市级商业互互补补控江路商圈控江路商圈本案商业本案商业内内环环外外卖卖场场商商业业区级商业区级商业竞争竞争区级商业区级商业竞争竞争争争取取竞竞代代代代取取提提篮桥篮桥商商业业长阳长阳路商路商业业区域性商业区域性商业零散零散商业商业中原物业宝钢地产集中性商业辐射范围示意图中原物业宝钢地产面临的市场环境——宏观市场经济经济面面?供求两旺，交易再创新高?供不应求局面全面形成政策面政策面?市场火热，威胁显现增增长长点与点与兴奋兴奋点点中档、低档产品机会大于威胁中原物业宝钢地产面临的市场环境——区域市场环境最大的特点最大的特点就就是价是价格格提升快提升快““虚涨”虚涨”来来自自市场市场炒炒作作““实实涨”涨”来来自自供供需调节需调节中原物业宝钢地产面临的市场环境——区域市场发展前景为杨““十五”十五”期间，杨浦区期间，杨浦区计计划划供供给给100本浦每年每年新建住新建住宅宅100万万平方平方米米。。案楼??人人均均工工资涨幅资涨幅小于小于房房价价涨幅涨幅带市??可选择和消费的商品房却大大来价可选择和消费的商品房却大大绝升佳量需求需求增增加加的涨??环境环境改改善刺激需求善刺激需求，，消费群体消费群体发，不不断扩断扩大大展健??区内市政建设区内市政建设机康??会发市场机会市场机会旧区改造旧区改造??北外滩北外滩的的辐射辐射展??现代居住区的定位现代居住区的定位。中原物业宝钢地产面临的竞争格局大大板板块竞争。块竞争。即即虹口虹口板板块的竞争和块的竞争和外外杨浦杨浦板板第第一一层层面面块竞争。前块竞争。前者者应应属属于区位和品于区位和品质质竞争，而竞争，而后后者多属者多属于价于价格格竞争。竞争。相似地域竞争。即大连路两侧、周家嘴路两第二层第二层面面相似地域竞争。即大连路两侧、周家嘴路两侧侧等等由由于地域相于地域相似似而形成的竞争。而形成的竞争。第三层第三层面面内杨浦内杨浦板板块内的竞争。块内的竞争。三个层三个层面中，面中，第二第二、、三层三层竞争竞争威胁要威胁要较较第第一一层层面竞争为面竞争为更更为为直直接接这这是因为在区位和地域上是因为在区位和地域上太太过于近过于近似似，而竞争完，而竞争完全取决全取决于产品的价于产品的价格以及格以及产品提供价值的差异性。未来竞争分析对产品提供价值的差异性。未来竞争分析对本案地块的产品提出本案地块的产品提出非常高非常高的的要求要求。。中原物业宝钢地产总体规划原则?一是市场竞争的要求；?二是产品定位的要求；?三是符合地块特征的要求。中原物业宝钢地产总体规划原则?处理好不同地块之间的关系，各地快既保持规划上的独立性，彼此之间又有一定的联系，保持地块的完整性；?处理好商业与住宅的关系，商业的存在将提升住宅的档次和价值，但不应对住宅带来过多的负面影响，如杂乱、噪音等。住宅部分最大限度地利用发展商业而带来的市场机会。两者之间应互相加分，而非相减；?处理好建筑与绿地的关系，A、C地块的绿地如何最大限度的为本地块服务，而非简单的公共绿地功能；?处理好住宅部分各组团之间的关系，组团与组团之间保持相对独立，又保持一定的联系，形成一定的整体；?处理好人与车的关系，在人车的行进路线上充分体现人性化的规划原则。中原物业宝钢地产产品规划概念说明?规划形态（参见规划概念设计图纸）A、C、B、D地块?几点说明★商业★B、D块之间联系★人车分流★出入口★架空★户型★会所中原物业宝钢地产产品经济技术指标建议?基地面积：111,000平方米?地下车库面积：12,000平方米?总建筑面积：278,000平方米?地上车位数：380辆?住宅面积：236,000平方米?地下车位数：320辆?公建面积：42,000平方米?绿化率：58%?会所：3,000平方米?集中绿化率：28%?住宅商业中心：37,000平方米?建筑覆盖率：18.6%?小区配套网点：2,000平方米?综合容积率：2.5?总户数：2,242户中原物业宝钢地产静态成本估算土地成本建安成本前期成本配套成本管理成本推广成本不可预见成本123769.39万元中原物业宝钢地产价格定位?住宅均价5500元/平方米——?总销金额为：5,500*236,000+7,000*42,000=1,592,000,000元中原物业宝钢地产分期开发建议A方案?项目分两期开发，一期开发A地块绿地、B地块的商业部分和住宅部分；二期开发C地块绿地和D地块住宅。?优点：通过区域集中性商业和绿地的先期开发，小区的人气和档次得到极大的提高，尤其是二期，产品价格将有一个较大的提升依据。这是一种比较长远的开发思路，整盘价值得以最大的体现；?缺点：此种开发模式的缺点是资金压力较大。因为一期开发的物业中，商业物业占据一大半，经营性物业一般资金回笼速度较慢，这对开发商的资金压力承受能力提出加大的要求。中原物业宝钢地产分期开发建议B方案?项目分三期开发，一期开发D地块南部物业（含中心景观和会所），二期开发B地块集中性商业，三期开发剩余地块（公共绿地