谨呈：首开集团首首开开集集团团企企业发业发展展战战略略综综合合研研究究2010年8月1研究目标?当当前京外前京外发发展方向是否符合行展方向是否符合行业发业发展展趋势趋势？？?现现有京外有京外项项目目经营经营思路如何思路如何调调整？整？?未未来来京外京外业务发业务发展的主攻方向如何确定？展的主攻方向如何确定？?如何把握首如何把握首开带来开带来的的发发展新机遇？展新机遇？2研究结论1发挥优势发挥优势，京外，京外发发展展2加强加强协调协调，，风险风险控制控制3打造特色，品牌打造特色，品牌传传播播3综合研究框架?第一部分国内房地产行业发展趋势分析市场篇?第二部分成功企业跨地域发展实证研究?第三部分京外城市发展机会分析与推荐?第四部分首开京外项目现状分析与价值评价企业篇?第五部分首开企业的竞争态势及资源分析?第六部分京外业务发展的战略性建议4综合研究框架——致力于为企业经营决策提供专业依据?企业发展及能力分析?国外企业研究：?项目现状及特征分析?企业文化?市场规模Pulte，??项目分布合理性评价京外城市细分市场研究?管理组织架构?产业链状况Homes，Contex，Lenn?各城市展机价?项目价值评价ar发会评?人力资源现状?行业驱动力分析?机城市推荐?项目问题分析?国内企业研究：会?京外业务发展模式?竞争格局?入机建?项目处置意见万科、华润置地、合生创进时议?京外资金运作模式展、中国海外、富力外部环境内部资源能力国内房地产行业成功企业跨地域发京外城市发展机会首开京外项目现首开企业的竞发展趋势分析展实证研究分析与推荐状分析与价值评价争态势及资源分析京外房地产行业关键成功因素首开京外发展发展的空间（战略、管理）优劣势京外发展思路京外项目管理建议5第一部分国内国内房地房地产产行行业发业发展展趋势趋势分析分析?市场规模分析?产业链分析?行业驱动力分析?竞争格局分析6研究框架?京内外对比?中心城市规模市场规模?二三线规模?未来市场空间?产业链全景图产业链状况?政府和金融机构行业特点?开发商价值链京外行业发展空间行业发展趋势?经济发展推动?土地驱动行业驱动力?资金驱动?技术创新?集中度对比?各城市状况竞争格局?行业竞争能力?未来竞争趋势7中国房地产行业发展历程市场规模一、试点起步阶段二、调整推进阶段三、协调发展阶段四、调控新阶段（1978至1991（1992至1998（1998至2002（2003年以来）年）年）年）2003年以来，房屋1978年理论界提出1992年房改全面启1998以后，随着住价格持续上扬，大部了住房商品化、土地动，住房公积金制度房实物分配制度的取分城市房屋销售价格产权等观点。1980全面推行。1992年消和按揭政策的实施上涨明显。随之而来年9月北京市拉开后，房地产业急剧快，房地产投资进入平出台了多项针对房地了房地产综合开发的速增长。1993年底稳快速发展时期，房产行业的调控政策。序幕。1987年11宏观经济调控后，房地产业成为经济的支月，深圳市首次公开地产业投资增长率普柱产业之一。在中国招标出让住房用地。遍大幅回落。房地产加入WTO后，行业面1990年上海市开始市场在经历一段时间临新的发展机遇。建立住房公积金制度的低迷之后开始复苏。。行业的特点是什么？8房地产行业的特点市场规模周期明周期明显显房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性；不同城市呈现不同的周期特点。政策敏感政策敏感政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。地域集中房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，地域集中区域发展不平衡；一、二、三级城市呈梯度式发展。9京外市场未来发展空间广阔市场规模10376京内京外市场份额比较（以销售额计）人民币：亿元9008712559294912912781106311京外53194441北京47161081489812492000200120022003200410经济圈、中心城市战略地位突出市场规模三大区域市场比重%（以销售额计）城市在区域的市场比重%16其他地区环渤海3628.326.1广州5532上海深圳11.9北京6452珠三角4533.7长三角环渤海长三角珠三角11二三线城市市场增长迅猛市场规模2000-2004年城市商品房销售额（人民币：亿元）3062642261982031621531581401281301161071049193898078666855383643城市天津青岛苏州无锡成都复合增长率30.4%29.1%35.9%29%40.7%12未来市场空间——快速城市化带来巨大空间市场规模高提42.0每年各城市历年人均GDP平均平点化水分40.56.0万元市个百2000城.41200139.15.0200237.74.02003200436.23.02.01.00.020002001200220032004上海深圳苏州天津重庆烟台兰州三亚13产业链全景图——开发商处于核心位置产业链状况一级市场二级市场三级市场后续服务市场地块勘地前地规划项目销买装物查确定块期块建筑开发售卖饰业用地条清开上设计管理经转装服件理发市营让潢务政府土地管理部门开发商消费者政府规划部门市规材建金经营场划料筑融纪销消费者顾设供承机公机司构问计应包构机单商单构位位服务机构14开发商在二级市场中的价值链——资源整合创造价值产业链状况企业基础资源人力资源管理可行性研究物业管理手册与技术开发融资活动预售安排市场研究规划设计程序土地使用权获得中介机构建设贷款动拆迁，建设单采购服务设备与技术位投标，建材，物资供应资金市场调研合同管理广告物业管理服务市场定位工程管理按揭抵押促销营销计划贷款销售内部后勤生产经营外部后勤市场与销售服务15政府和金融机构的地位产业链状况?政府垄断一级土地市场，控制土地供应总量、速度和结构，政府储备、统一供应、公开交易、市场配置的土地供应机制正在建立中。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》再次重申，今后一级土地开发将严格实行公开招标方式。?银行机构是命脉，提供大部分房地产开发资金。国家统计局统计，房地产开发中银行机构提供贷款资金的比重在55%以上。16产业链特点产业链状况?房地产产业的价值链环节众多，有效地一体化整合至关重要。?房地产开发周期长，竞争优势有赖于缩短开发周期，加速资金流转。?政府能否提供稳定的土地供应和金融政策，是关乎行业成熟的决定因素。?资金链是关键，自有资金是门槛，融资渠道是动脉。17经济发展推动行业驱动力?房地产行业繁荣靠的是中国经济整体持续快速增长和按揭贷款的持续低利率。?人均GDP持续增长，引发住房需求的快速上升，房价和销售量就会同步上升，房地产的销售额快速上升，导致房地产行业利润不断增长。?贷款低利率，降低按揭成本增加房地产的需求；同时，低利率也会降低房地产商的开发成本，导致房地产行业利润快速上升。18土地驱动行业驱动力?土地供应市场化推动房地产行业规模迅速扩大。?2004年招标、拍卖、挂牌出让土地面积、价款，分别占整个出让土地总面积和总价款的28.5％和58.4％。?而在1999年全国招标拍卖挂牌出让土地面积占出让土地总面积的比例不足2％。?土地供应的市场化进程，使得土地供应更加透明和规范，促进了房地产开发企业的规模化、跨地域发展。19资本驱动行业驱动力?房地产开发获得银行贷款的大力支持。?2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元，保持稳定增速。?通过银行贷款，消费者住房需求得以实现。?2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底达到15922.3亿元，余额同比增长35.1%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。?金融市场开放程度提高，外资进入，融资渠道多元化。20技术创新——未来驱动力行业驱动力?为应对资源短缺的制约，在建筑过程中使用新材料，做到节约能源、环保，能促进行业健康发展。?房地产行业生产方式面临新的变革，先进国家普遍采用的工厂化生产方式具有借鉴意义。?目前国内房地产开发效率不到欧美房地产公司的60％。?先进的生产方式使得资金周转加快，同样的资本投入就能有更好的回报。?先进的生产方式能更好提高建筑质量，避免开发商付出大量的资源和精力对物业进行维护。21数量众多，行业集中度不足，竞争力不足正逐步进入行业的整合阶段竞争格局中国房地产行业５００强市场份额总和情况?　企业总数：　　≤１％，?　投资额占：　１９.１％?　总资产：　　２１.７％?　经营收入：　２６％?　竣工面积：　２１.１％?　销售面积：　１８.８％22与高集中度的美国房地产行业差距竞争格局美国前20位开发商市场份额总和变化趋势在过去10年间，市场份额总和几乎翻了一番。23各城市开发企业状况竞争格局城市开发企业数企业性质上海2199国有：19%；民营：69%；外资：12%深圳600国有：19%，民营71%；外资：10%苏州735——天津761国有：24%；民营：68%；外资：8%重庆1597国有：7%；民营：86%；外资：7%烟台267国有：56%；民营：31%；外资：13%兰州203——24行业经营能力分析——比国外更高的利润率竞争格局48.0%35.0%34.2%31.0%30.0%27.0%28.7%23.6%23.1%23.9%24.8%毛利润率enxr展teea科创地地均lttn均创urnn万首复金平Poee平生HCL合22.6%16.4%14.3%13.0%11.5%净利润率10.3%9.2%7.8%8.4%8.3%5.2%enxr展lteea科创地地均urttn均创onn万首复金平Pe