1雷圳碧榕湾二期营销推广报告深圳中原事业五部二级市场策划品控中心汇报目标：关于在现有严峻市场局势下如果进行突围的初步沟通以期能通过此次的沟通，与发展商达成共识，制定完善的执行推广方案3凡成大事者，必先洞悉市场大势！4凡成大事者，必先洞悉市场大势！5一、深圳市市场情况6现象深圳地产走向动荡时代2005年、2006年及2007年1-9月价格走05、06及07年1-9月深圳商品房成交价格势图府打压19000受政产响，地17000狂上影房价疯月深圳迷动荡15000升1-6畴低，上07年计范上升常预飞速幅超出正13000房价增长涨幅6深圳5％的涨，5/0年约0于历11000远高幅度9000度7000月月月月月月月月月年年1234567895600年年年年年年年年年007777777772200000000000000000022222222277供求：供应、需求齐减，投资客比例不断上升单位：万平米深圳市商品住宅历年供求量96110009019008128068037247177126977258006477005785575946004345003784003000年1年2年3年4年5年6年度00000000000000季2222222三前7年002供应量销售量数据来源：深圳中原深港研究中心从05年开始，供不应求的矛盾日益显现！同时，投资客户的比例不断上升（07年上半年约为40%）！8价格：价格上涨太快，非理性、非正常上涨！单位：元/平米深圳市商品住宅历年房价走势图80007040700059805680600055315570541250002000年2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：深圳中原深港研究中心从05年开始，商品住宅价格开始以两位数的速度增加（05年增幅为18%）！9政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！05年主要出台政策06年主要出台政策时间政策名称时间政策名称2005－2006－4月1日起深圳未获预售许可证的楼盘不得认筹发展经济适用房04032005－2006－“国八条”意见出台稳定房价上调房贷利率04042005－2006－七部委出新政：购房不足2年转手将要征收营业税国六条05052005－广东省普通住宅标准是套内建面不大于120平米深圳2006－9部委“十五条”05为建筑面积不大于144平米052005－2006－别墅项目用地一律不再报批二手房营业税征收07052005－2006－10月1日起预售商品房须明码标价规范房产交易秩序10072005－2006－特区内将适量供应住宅用地90平米实意10072005－深圳市地税局发布通告，从11月1日起开始征收土2006－外资限炒令11地增值税07市国土局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为2006－强征二手房转让个人所得税2005－的通告》，规定房地产开发企业不得采取“提前登记0711、集中开盘、分期销售”的售房模式，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房等2006－《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协08议出让国有土地使用权规范》2006－《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》1009博弈：市场与政府相抗衡！单位：元/平米深圳市商品住宅历年房价走势图100009170900080007040700059805570568054125531600050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源：深圳中原深港研究中心05年、06年的价格调控失败，价格依然持续高涨（06年价格涨幅为30%）！11房价上涨的“非理性、非正常”可能原因政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等；开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等；中介：违规操作，联合炒房等；炒房团：联合做庄，抬高房价等。12政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！07年主要出台政策时间法规名称时间法规名称2007-012007－《关于规范境外机构和境外个人购买商调整准备金率至10月07品房的通知》关于房产企业土地增值税清算管理有2007－2007－《关于进一步规范我市商品房销售行为关问题的通知0107的通知》关于在我市出让商品住宅用地中安排2007－2007－建设一定比例政策性住房的实施意见减少个人存款所得税至5％0207提高第二套房首付，同时将第二套房的2007-032007－五次加息贷款利率提高为基准利率的1.1倍至0909《商务部、国家外汇管理局关于进一2007－步加强、规范外商直接投资房地产业2007-10交行四原则界定第二套房06审批和监管的通知》07年，政府出台了一些更为严厉的政策，以此来稳定房价！13政策影响：“金九银十”不再成交火冰秋交会情况：深圳盘冷，外地盘热！人气火，成交冷（“十一”期间各区成交价量齐跌,共成交82套！）14政策影响：普遍开盘销售率为20-30%9-11月部分楼盘开盘情况楼盘时间均价（元/㎡）销售率第五园9月8日1400030%城市峰尚9月15日1090020%中海大山地9月15日3600034%方鼎华庭9月16日210006%可园10月1日1090022%水岸新都10月2日850020%天集雅苑10月5日900030%中信红树湾4期10月19日450003%半山御景10月20日2150030%数据来源：深圳中原深港研究中心南山受政策影响最大，成楼市重灾区！15政策影响：部分楼盘“降价”销售！楼盘开盘时间均价(元/㎡)备注10月1日起买2房送8万，买3房送10左庭右院2007-8-1811000万半山溪谷2期2007-9-3016000开盘前预期20000元/㎡西岸华府2007-10-19500开盘前预期突破10000元/㎡二批单位可园七期2007-10-110900比原计划低2500元/㎡水岸新都2007-10-28500比原计划低500元/㎡金域·东郡2007-10-207500开盘之前一直对外透露9000多元/㎡公寓6500普通多层中海·大山地2007-10-27比计划低2000元/㎡左右8500复式12000葵花公寓2007-10-2834000开盘前一直对外称可能突破40000元/㎡招商·依山郡2007-11-118500比数据预来期低源：深2500圳中原深港元/平左右研究中心部分新开盘楼盘和在售楼盘通过各种方式进行“降价”销售！如买几房送几万，开盘定价比原计划低、送装修、送家电等。16政策影响：投资客外逃！深圳客户异地置业主要原因（％）投资44.6价格便宜23.4深圳客户异地置业计划率环境10.6为家人6.9没有异地置业计自己居住6.3划31.7%养老5.0休闲度假5.0有异地置业计划内地发展2.668.3%工作便利2.3备用1.3数据来源：深圳中原二级市场品控中心“07年秋交会异地置业客户调研报告”靠近深圳0.3接受访问的深圳客户有异地置业计划的超过了2/3，其主要的原因是投资的需要以及异地的房价比较便宜。而在这部分投资客户中有90%的人认为深圳市场已没有太多空间，对后市普遍不看好！17全市小结：●供需矛盾的增加,经济的增长,投资资金的大量涌入,政府政策调控失效等原因，导致05年、06年的价格上升过快●07年政府出台了更为严厉的调控措施，效果立竿见影●各片区价格及成交都受到不同程度的影响,其中以南山片区最为明显18二、南山区的市场情况19南山区：价格非理性上涨！南山区历年商品住宅均价示意图50.00%200001726738.86%37.20%40.00%35.73%1600042.93%12081㎡30.00%12000/元8700:位20.00%4592630064108000单格价10.00%40002.08%1.75%0.00%02年3年4年5年6年度0000000000季22222三前7年00数据来源：深圳中原深港研究中心22005年，南山区商品住宅均价历史性的突破30%（为35.73%），06年和07年前三季度持续高涨！20南山：房价收入比已超过国际警戒线！单位：元南山区近年房价、收入对比图200000017.0016.00100000015.00014.002005年2006年07年前三季度平均单套总房价107211711300121446830家庭年收入689467584186302房价收入比15.5514.9016.76平均单套总房价家庭年收入房价收入比数据来源：深圳中原深港研究中心由于价格长期非理性上涨，南山区的房价收入比已远远超过国际警戒线！（国际警戒线为6）21政策影响：7-10月南山商品住宅成交大幅下降07年1-10月南山区商品住宅销售量单位：万平米108.0586.91664.454.193.93.7543.013.082.52212345678910数据来源：深圳中原深港研究中心从8月份开始，南山区商品住宅成交量明显下降的（甚至比3-6月还少）！22政策影响：南山成重灾区！7-11月南山区住宅楼盘开盘情况楼盘时间均价（元/㎡）销售率后海公馆7月24日2600030%半山海景兰溪谷410007月27日9%（二期）博海名苑7月29日3800030%澳城8月26日3000034%方鼎华庭9月16日210006%中信红树湾4期10月19日450003%荣超侨乡诺园11月10日360005%数据来源：深圳中原深港研究中心新政后，南山区新推楼盘虽然价格没降，但新开盘楼盘销售率大都在1成以下！23政策影响：三级市场影响很大！07年1-10月南山区二手住宅销售量单位：万平米26.07部分二手房价格下跌2823.412422.4322.5320.53南山部分二手房（特