此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1掌控2012、开启全内循环生活新时代长房时代城2012年营销执行报告湖南中原事业1部HuNan.11.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|3报报告体系告体系AnalyzeSystem项目运营回顾营销背景之变基于背景下的目标制定基于目标下项目价值提升具体推售策略定制客户发展分析应变策略执行2011年下半年长沙楼市严冬突然而至……项目运营回顾：项目二期在6月24日启动认筹到目前，共计销售472套数，其中住宅343套，公寓129套，全年累计认购金额6.38亿，其中下半年累计认购2.68亿，离全年目标仍有差距。项目1月6月10月12月2011在2011年下半年市场逐步转冷的情况下，项目从6月24日启动二期首批住宅认筹，9月28号开盘，后期采取平推的销售模式，期间兼有消化一期住宅套和公寓，2011年下半年项目在严厉调控和观望氛围浓厚的环境中稳步前行。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6前期运营调性和推广渠道组合：与滨江新城与梅溪湖并肩，形成三足鼎立态势影响大河西，线上推广渠道灵活组合，后期平推渠道组合受到市场环境的影响明显减少。线上推广渠道整合短信排布集中于每周5、6日，日均10万网络猎人网络、0731、搜房、搜狐焦点一直延续户外长期使用渠道，建立项目形象核心渠道报广关键营销节点使用，针对中高端客户集中爆破夹报重要节点释放，针对性较强，集中于大型节点电台长期维持项目影响力，附加渠道，一直延续电视10月份新增加渠道，互动频道和房产第一频道车身广告长期使用辅助渠道，全年一直延续1月6月8月9月11月12月?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7影响力活动回顾：线下活动持续不断，前期以暖场活动、增加现场销售氛围，开盘前期利用重要节点巧用大型活动引爆，11月以后采取弹性的活动策略争取项目销售量的最大化。周末暖场活动+节点中型活动氛围营造+开盘节点大型活动引爆?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8变——2012年是楼市持续调控之年，也是市场充满极大变数的一年，项目如何运营才能实现持续、良好的运营目标？报报告体系告体系AnalyzeSystem项目运营回顾营销背景之变基于背景下的目标制定基于目标下项目价值提升具体推售策略定制客户精准分析应变策略执行政策态度：限购令仍将持续，坚持调控力度不动摇，坚决抑制房价过快上涨，地产调控由短期向长期，由堵向疏转变，2011年中央经济工作会议再次强调了房地产调控不动摇的决心。短长期期遏制部分城市房价房地产市场健康稳过快上涨定地发展堵疏?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11政治因素：2012政府换届期，按照政府换届惯例上半年政策不松动，下半年经济环境将适当宽松。按照政府换届惯例：一、上半年政策依然不松动，保持前期政策效果；二、临近正式换届政策将适当宽松；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12货币政策：今年以来连续6次上调存款准备金率，已达到21.5%的高位，货币紧缩政策仍不会放松，虽然刚下调了一次存款准备金率，但对行业基本影响不大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13长沙整体市场情况：进入11年下半年整体成交量低位运行，整体成交状态为量跌价稳，随着市场观望氛围的增加，后期价格下行压力大。2011年1-11月整体成交情况2011年1-11月整体价格情况?2011年整体成交量同比呈现下跌趋势，进入?2011年整体成交价格整体呈现平稳上涨的态2011年下半年成交量明显下降，传统的金九银势，下半年随着市场环境的恶化，成交价格呈十并未到来，成交低位运行；现下行趋势，主要集中于个别项目大降价；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14长沙楼市之存量分析：长沙内五区可售面积606万平米，可售套数5.8万套，按照2011年的月均消化速度需9.3个月。2011年长沙房地产存量分析历年月均去化可售面积（万方长沙市历史月均消化套数区域可售套数）1600014292天心区792075.7713543岳麓区15345165.171200079098000开福区12661139.556271芙蓉区475043.434000雨花区18026183.0402008年2009年2010年2011年1-11月合计58702606.96?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15岳麓区长沙存量分析：截至12月初，岳麓区新建商品房存量为238.18万方，其中住宅存量为180.17万方.在长沙内六区中存量排名第一2008年-2011年11月整体各区市场存量情况2008年-2011年11月整体市场存量为473.54万方，其中天心、芙蓉、雨花区存量相对较小，截至12月初，岳麓区新建商品房存量为238.18万方，其中住宅存量为180.17万方.目前本区域新建商品房去化压力相对较大.?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16后市预判—市场表现：从阶段来看，市场目前处于新开盘低于预期价格和全面促销为主导，局部降价为辅的阶段，未来是否进入全面降价阶段，取决于“双限”政策和银行货币政策是否放松。2局局部部促促销销价格走势3新新开项开项目低目低于预期价格1进进入入观观望望于预期价格4全面全面促促销销5局局部部降降价价6全面全面降降价价?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17市场阶段判定：根据2011年四季度至2012年上半年量价走势模拟和房地产市场的运行周期判定，未来市场走势转暖期时间为2012年下半年.根据中原对市场量价走势模型和房地产运行周期模型的判断和预测，长沙楼市在2012年第二季度触底，下半年8月以后逐步回暖，上升。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|182012年核心策略——依据市场背景的核心策略抛出：2012年项目前半年蓄势平推，集中去化尾货，下半年视机而动，在回暖的第一波抢占先机，引爆市场，实现项目2012年的新突破；视机而动，利用项目全蓄势平推，集中去化尾货资源成熟优势抢占先机，引爆市场2011年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“两步走”战略报报告体系告体系AnalyzeSystem项目运营回顾营销背景之变基于背景下的目标制定基于目标下项目价值提升具体推售策略定制客户精准分析应变策略执行余货梳理：一期房源住宅剩余9套，公寓剩余43套（不含3、14、15层），共计销售额约2500万，二期共计剩余房源841套，共计销售额约6个亿；一期一期剩余剩余房房源源二期首推二期首推剩余剩余房房源源二期二期剩余剩余新房新房源源??住宅住宅剩余剩余160160套，套，所剩所剩??住宅剩余9套，所剩余余总总面面积积19477.4419477.44平平米米住宅剩余681套，所余总面积1223.28平，，所剩余所剩余金金额为额为剩余总面积6.98万方米，所剩余金额为134724751.8134724751.8元元；；，所剩余金额为4.528750557元；??其中其中B6B6、、B7B7、、B8B8分分别别亿元；?公寓剩余43套，所剩剩余剩余4242套、套、11套、套、3131套套?其中3#224套，4#剩余总面积2080.3平米，，C5C5、、C6C6、、D4D4、、D5D5、、余192套，7#100套，所剩余金额为D6D6分分别别剩余剩余1414套、套、33套套，8#剩余72套；15978652.56元；、、1818套、套、3131套、套、2020套套；；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21项目目标——全面形象打造全资源成熟新时代，实现项目完整版升级，根据市场回暖周期，采取“两步走”的战略，实现项目销售最大化目标。形象形象打造打造全全资资源源成成熟熟新新时时代，代，实现项实现项顺顺利利完完成成项项目目销销售目售目标标，保，保证项证项目市目市目目完完全升全升级级，，树树立立长长房房标标杆杆项项目目品牌品牌场场价价值值最大化，最大化，实现销实现销售回售回款款目目标标?延续项目前期运营成功形象?楼市变数依旧，未来持续一段，充分挖掘项