项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析烟台牟平项目初步提案报告（第一次汇报）谨呈xx房地产开发有限公司（2010-11-16）目录1项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析第一章：提案背景1、烟台城市属性:?城市基本概况；?城市宏观经济状况；2、牟平城市属性：?城市基本概况；?城市宏观经济；?城市规划发展；一、提案背景烟台城市属性:1、城市基本概况；城市环境优美，旅游资源丰富。2项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析烟台是山东省的一个下辖市，地处山东半岛中部。烟台依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2643.60平方千米，海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米。烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。2、城市经济发展状况烟台市经济发展突飞猛进成为山东省经济发展带头地区，沿海岸经济增长极；2009年烟台市主要经济指标继续保持全省第二。初步核算，2009年全年实现地区生产总值3728.7亿元，继续保持全国前20名，地级市前五，比上年增长13.5%；地方财政收入完成189.1亿元，增长13.8%。人均GDP达到54012元（按现价汇率折算为8000美元），增长13.1%。三次产业结构由上年的8：60.9：31.1调整为7.7：60.5：31.8。3项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析牟平城市属性牟平——离烟台市区最远的区，经济基础薄弱，经济发展潜力巨大1、城市基本概况；:烟台五区之一，一座独具发展潜力的城市牟平地处山东半岛东北部的黄海之滨，西与烟台行政中心毗邻，东与威海市接壤，与日本、韩国、朝鲜等国家隔海相望，是烟台市最东端的一个滨海新区。全区辖10个镇、4个街道、608个行政村，设1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区、1个省级特色工业园，面积1588平方公里，海岸线长65公里，人口48万。2、城市宏观经济：城市经济逐渐成熟，GDP稳年增长；GDP是衡量城市经济发展的最直接，也是最准确指标，2009年牟平区GDP飞速增长，在烟台GDP飞涨的大背景带领下，牟平2009年GDP增长水平再创新高；牟平区历年GDP和同比增幅图GDP(亿元)增长率%2003015814715013020.910020从2007-2009年牟平区GDP值增长对比图显示，牟平19.3区国民经济运行一直保持着良好的运行态势17.8，GDP值高速增长，增长率较高，总体上来说牟平区经济具有较强的运营活力，目前处50于强劲的发展状态中，根据牟平GDP增幅判断未来牟平将成为烟台各区中较为具有发展潜力的地区之一。0牟平历年人均GDP和同比增幅图10200720082009人均GDP(元)增长率4000030.03186532678287653000022.821.020.0牟平区2007至2009年人均GDP快速增长，2009年人均GDP值达到32766元。根据国际通用衡量标准：牟平区房地产目前进入快速发展期，房地产形2000017.710.010000400.0200720082009项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析势看好，且随着人民生活水平的提高，享受型、改善型消费将继续增长，并直接带动人均GDP的增长。牟平区历年固定资产投资和同比增幅图固定资产投资额（亿元）增长率%15045120从2005-2008年的固定资产投资走势来看，牟平区固定资产投资逐年增长，投资规模不断壮大。近一年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设99.336的效应逐渐显现，房地产投资是固定100资产投资的主要方向，牟平80.784.3区固定资产投资日趋快速增长，必定29.9带动牟平区房地产市场的高速发展。27.72721.622.71850牟平历年产业结构图9第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）00100%20052006200720082009年牟平区产业结构进一步优80%化，从拉动经济38.5增长的因素看，三次产业47.6共同拉动经济增长，二56.3产的增长对全市经济起到了决定性的拉动作用。在工业经济拉动下，产业结构得到重大调整，第二、三产业的调整与发展，将直接促进消费品市场的变革，房地产市场面临难得机遇。60%40%65.776.889.220%牟平历年社会消费品零售总额和同比增幅图0%12.814.916.3牟平区社会消费品零售总额增长迅速，至20092007年已经达到中等城市发展2008规模，自2007年以来2009，每年保持了16.1%以上的增长率，居民消费迅速升社会消费品销售总额(亿元)增长率%47.9温，居民消费力逐步增强。50牟平区历年城镇居民人均可支配收入和同比2538.640.640增幅图2030人均可支配收入(元)增长率%18.92016.116.5200001583128.2301513571251500010111342010000014.2151012.11050002007200820095050200720082009项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析小结：从近三年的历史数据可以看出，牟平区城镇居民人均可支配收入逐年提升，增幅也保持在12%以上的增长率。牟平区城镇居民潜在消费能力较强。种种数据显示牟平区整体经济活跃，各项经济指标不断上涨，伴随着国民经济的上涨，人民生活水平有了很大的改观，人均消费水平已经达到中等城市标准，这一方面昭示作为烟台五区中较为落后的牟平，区域已经开始复苏，并朝着良好、稳定、高速方向发展，这对于房地产市场的影响是直接的，人均消费水平的增长将促使更多的商品消费导向房地产市场，房地产市场前景可见一斑；3、城市规划发展方向：西拓东扩、两翼展开1)牟平区城市规划初步发展战略为：“承接烟威、西拓东扩、两翼展开、组团发展、沿海滨开发”?目前所执行的《牟平区城市建设规划（2006-2010）》仍在进一步的完善中；?初步的城市规划发展战略“承接烟威、西拓东扩、两翼展开、组团发展、沿海滨开发”战略?东区规划建设围绕着打造集城市文化品位、城市休闲娱乐、生态保育于一体的现代城市滨水景观为目标市政规划方向同样预示着产业发展方向，房地产业在整体产业发展方向的带领下也显示出西拓东扩的倾向，首先区域内市场发展区域化逐渐显现雏形，另一方面以北关大街，新城大街，宁海大街为代表的东西方向的经济增长带正在形成。从区域来看，牟平城市发展伴随着西拓东扩的发展方向，北关大街、宁海大街独具代表性，以经济集中发展区域为依托将整个牟平区自西向东贯穿，形成一条完整的经济发展示范带；2)城市化经济增长带，房地产市场聚集率达55%，房地产处于调整发展阶段。工业产业成为城市绝对的经济支柱。2008年城市化率达到51%；目标：2010年城市化率达到55%6项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析根据城市化率水平来看，牟平区城市发展正处于调整发展期，工业产业已经成为城市发展的主动力，城市发展动向活跃、十足，伴随着城市化进程的加快，牟平区经济将进入高速发展阶段，在烟台城市规划方向的带领下，牟平将拉近与各区之间的差距，相比较于烟台各区，牟平区经济发展潜力巨大。第二章：房地产发展状况1、房地产市场分析：?烟台房地产状况；?牟平房地产状况；2、区域房地产市场明晰7项目：烟台牟平宁海大街西侧项目内容：初次提案报告重点：牟平区房地产市场分析二、房地产发展状况1、烟台市房地产发展状况简析——市场活跃，房地产发展前景看好烟台房地产市场发展总体来看具备以下特点：1、楼市泡沫小，各区房地产发展稳定；2、消费水平较高，购买潜力大。a)楼市泡沫相对较小：房地产市场恢复平稳；作为国内三线城市的烟台，2009年全国城市GDP排名名列第20位，仅次于青岛位列山东省第二。综合经济实力为山东省第三位，相对经济的发展烟台楼市价格虽然也经历了疯狂的上涨，但相对于国内一线城市的楼价泡沫，烟台楼价相对泡沫较小，在当前市场环境下，国家政策持续出台，调控力度不断加大，烟台房地产市场也开始自我有意识的调整，房价疯狂上涨趋势受到遏制，房地产市场恢复平稳，房价逐渐稳定，并保持小幅度上涨趋势，楼市破灭后大幅降价的可能性很小。b)购买潜力较大：房地产发展前景较为乐观；一是烟台城市化进程不断扩大，这是一个不可逆转的大势，，未来烟台将成为重要的制造业基地和港口城市。根据此规划，随着烟台的制造外包业发展越来越具规模，会有大量服务技术人才集聚烟台，为烟台带来全方位的消费，房地产的需求也会越来越大。小结：整体来看近期烟台房地产市场走势平稳，但受政策调控的影响表现为：房价先抑后扬?2009年，烟台市房地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。2009年全市房地产开发完成投资218亿元，施工面积、竣工面积、销售面积同比分别增长29%、23%、35%。?2009年上半年，烟台市房地产延续了2008年下半年以来的低迷态势，购房者的观望情绪浓重，开发商与购房者之间呈现僵持状态，很多项目成交量萎缩。?2009年下半年，随着国内楼市上扬，烟台市场开始转暖，成交逐步回升，市场需求得到释放。2、牟平区房地产发展状况：在烟台房地产大环境带动下，牟平房地产市场开始活跃，并稳步发展；1)牟平区房地产市