独栋、双拼及二期联排推广方案上海兰博Chapter1市场解析思维导图?整体别墅市场环境及销售状况?重点个案分析Chapter2前期回顾?前期销售总结?前期推广总结Chapter3后期执行?独栋、双拼推广执行?二期联排推广执行长沙别墅市场解析09年整体别墅市场回暖，去化较为稳健，竞争个案消化相对平稳，推广诉求多以精神理念共鸣为主长沙主要别墅项目存量及2010年上市量预测目前市场的别墅及类别墅项目接近30个，且各个别墅项目的规模都比较大，未来市场竞争压力大。户型面积总体量已推总量已销总量明年预计上市量项目名称产品类型单价入市时间销售率（㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）中粮北纬28°独栋247-900未定2010.626.5///5.0卓越·麓山别独栋366-53485002008.12155.70.234%1.5墅联排298-3446500岳麓山公馆独栋240-7001000009.4155.80.397%2.0绿城·青竹园独栋400-1200160002007.666.77.86.4483%2.0独栋330—45015000-17000美洲故事2007.9602.82.6695%1.0双拼370-4209200-12800保利·阆峰云独栋350-53280002007.6158.98.0090%1.8墅和黄·盈峰翠联排200-2404500-55002009.6663.0//3.5邸叠拼106-1504500-5500金科·东方大联排166-243预计90002009.7406.1//2.4院好望谷独栋284-43585002008.7294.63.3473%2.5碧桂园·山湖双拼250-32041004314.808.1110.3070%5.0城联排170-2403300（含洋房）（含洋房）长沙玫瑰园独栋200-10007000-100002006.10151.51.4295%暂无计划鹏基·诺亚山独栋370-51065802008.93.472.971.2743%1.5林价格市场/价格变化线（单位：元/平米）9000市场均价8000独栋别墅类别墅（双拼7000、联排）600050004000300004年05年06年07年08年09年此表主要采集长沙近年主要别墅价格数据，总体上看，近两年来，长沙高档物业价格呈现出明显的上升趋势。价格市场/价格格局450080001200016000类别墅独栋MAX:独体别墅:16000类别墅:6000MAX:独体别墅:10000MIN:独体别墅:／类别墅:650011000类别墅:5500MIN:独体别墅:／7500MAX:独体别墅:12000类别墅:3500类别墅:6000MIN:独体别墅:／5500类别墅:4500MAX:独体别墅:5000类别墅:3800MAX:独体别墅:12000MIN:独体别墅:4800类别墅:6500类别墅:3600MIN:独体别墅:／8000类别墅:4500别墅代表性项目概况1盈峰翠邸32东方大院3绿城青竹园144湘江壹号麓山别墅2市府5中心6美洲故事麓城市7保利阆峰云墅南核心5片8橘郡米哈斯区9格兰小镇融城8中心91010本案7销售走势：别墅市场回暖，产品线去化全面加速相比2008年，2009年上半年各板块别墅市场明显回暖，包括双拼、联排、独栋在内的别墅产品线去化速度均明显加快。尤其进入4月份以来，更有别墅“大阳春来临”之说。折后单价花园面积项目名称产品类别产品类别户型面积地下室面积赠送推售节奏及去化情况（元/㎡）（㎡）主力产品中大独栋400-60013000600以上入市时间：07年6月产品推售情况：100㎡左右带（1）已推北部组团90多栋及南部产权.地下花园不计算价格组团10多栋，总推量在110栋左右。绿城青竹园室3米层高.,带国土证实际去化约100栋；计算建筑面辅助产品超豪独栋800-120016000-350001000以上（2）目前开发产品为南区400平米积价格中独栋及600平米大独栋两个地块组团。带地下室,花园面积不计算不带产权不双拼330-3509000300左右价格,不带国土计算几个,入市时间：08年10月份证主力产品面积60平方产品推售情况：（1）双拼：已推38套，已售38套花园面积不计算；叠加250-3266400300左右无地下室价格,不带国土（2）叠加：已推56套，已售39套湘江一号证；（３）大独栋：已推３５栋（其中７花园面积不计算００平米３栋），已售２１栋（其中大独栋500-70013000-14000500-1000无地下室价格,不带国土７００平米一栋）；证辅助产品（4）小独栋：已推10套，已售4花园面积不计算套。小独栋360-38013000300以上无地下室价格,不带国土证折后单价花园面积项目名称产品类别产品类别户型面积地下室面积赠送推售节奏及去化情况（元/㎡）（㎡）花园面积不计算主力产品联排200-235600080-100目前推出的无地下价格,带国土证入市时间：7月18日VIP，7室,2期有部分带,月25日开盘面积30㎡.层高3产品推售情况：盈峰翠邸花园面积不计算（1）已推双拼6套，联排双拼2758000100米.带产权,按建辅助产品筑面积计算价格价格,带国土证150余套。（2）总计销售69套，其中双拼5套，联排64套。叠加258暂未推待定//半地下室,无产权,不计算价格面积主力产品中大独栋400-5348500400-1700180-900㎡.4.5米的层高入市时间：09年1月份产品推售情况：半地下室,110-200花园面积赠送.带（1）中大独栋销售12套；麓山别墅双拼298-3448500300左右无产权,不计算价国土证（2）小独栋共3套，已全部格.1.5-3米层高推出并售完；辅助产品（3）双拼暂未推出。半地下室,无产权,小独栋366-3808500400不计算价格1.5-3米层高有地下室,面积112花园面积赠送,目入市时间：5月份办理VIP卡㎡.层高3.3-4.2前没有确定带不，6月26日首次解筹。主力产品联排166-2431200080-120米.不带产权不计带国土证.露台赠产品推售情况：东方大院算价格送（1）联排共推75套，当前实际销售20余套；（2）独栋共18栋，当前未辅助产品大独栋500-1200暂未推待定//推售。折后单价花园面积项目名称产品类别产品类别户型面积地下室面积赠送推售节奏及去化情况（元/㎡）（㎡）地下室有产权，3米层高半地下室。主力产品双拼370-4209200-12800200-300入市时间：07年9月计算建筑面积价格花园不计算价产品推售情况：美洲故事50-80平方格,不带国土（1）双拼70多套，已基本售地下室有产权，3证完。辅助产品独栋350-43014000200-300米层高,半地下室。（2）独栋15栋，已售7栋。50-80平方入市时间：07年6月地下室有产产品推售情况：权，4.5米层高,花园面积不计（1）一期110套基本售完；阆峰云墅主力产品独栋450-5328000300-700半地下室。计算建算价格,带国（2）2期已售30余套。筑面积价格,面积土证（3）09年1-7月阆峰云墅累100㎡以上计销售21套，销售金额66124344元。主力产品联排170-3006000入市时间：08年12月50-300产品推售情况：双拼200-3007000地下室有产权，3（1）双拼、联排：已推约100花园面积不计小独栋200-3008000200-300米层高,半地下室。套，已售30多套。橘郡算价格,不带计算建筑面积价格（2）小独栋：已推6栋，已售辅助产品国土证,面积70-80㎡.3栋。洋房160-1805000/（3）洋房：已推32期，已售完。主力产品联排220-2706500100-200入市时间：09年6月产品推售情况：双拼350-3807500150-300花园面积不计（１）联排：推出45套，已售格兰小镇无地下室算价格,不带完；辅助产品国土证大独栋560-87010000300－600（２）双拼推出30套，已售20套。别墅产品类型供应：低总价、经济型联排、叠拼产品唱主角随着楼市低潮与全球金融危机的到来，长沙别墅市场自2007年11月以来成交状况一直低迷不振；为控制总价，扩大潜在客群，开发商纷纷推出总价更低的联排与双拼产品。项目名称独栋联排双拼叠加项目名称独栋联排双拼叠加麓山别墅☆○托斯卡纳☆○格兰小镇○☆碧桂园山湖城☆绿城青竹园☆佳兆业水岸新都☆美洲故事☆○☆○山水英伦○☆保利阆峰云墅☆汀湘十里○☆盈峰翠邸☆○比华利山☆○东方大院○○☆岳麓山公馆○☆好望谷☆鹏基诺亚山林☆注：☆主力产品○辅助产品产品市场/户型面积目前长沙独栋产品主力户型为360-560平米；双拼、尤其是联排放量巨大，未来竞争将趋于白热化；面积380平米以下小独栋产品相对稀缺。独栋类别墅项目名称产品类型主力户型（㎡）项目名称产品类型主力户型（㎡）麓山别墅独栋366-534联排200-240盈峰翠邸岳麓山公馆独栋380-560叠拼106-150绿城青竹园独栋650-850麓山别墅联排298-344美洲故事独栋390—450美洲故事双拼370-420阆峰云墅独栋450-532托斯卡纳双拼320-390㎡好望谷独栋320-435东方大院联排166-243东方大院独栋500长沙别墅客群来源分析长沙别墅客户主要来自于私营业主、企业高管、高校教师、医生及周边县市的矿产业主、官员（灰色收入者）、生意人等；独栋客户年收入主要介于100-350（或更高）万元之间；双拼、联排类客户年收入50-150万员之间。产品项目名称区域来源职业特征客户年收入（万元）类型本市占60