南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com南京万科产品批评手册一：编制目的1.1为今后项目的设计、现场实施提供指导，做法分“推荐、改进、禁止”三类，分别用绿色、黄色、红色区别。1.2本手册重点关注产品本身，客服、营销服务类缺陷未来单独研究。二：适用范围2.1本手册内容来源于产品在设计、施工、以及在交付之后的反馈。2.2本手册适用南京(镇江)公司开发的所有项目，设计及施工的参考。三：程序及职责3.1编制：工程与采购管理部为手册的编制及修订部门，负责定期搜集各部门的反馈意见，并及时更新手册的版本；3.2反馈：物业、客服、房修、设计、各项目部为意见反馈部门。物业：提供使用过程中的产品优缺点；客服：提供客户反馈的产品意见；房修：提供房修过程出现频次较高的产品缺陷；设计、项目部：提供现场出现的设计及现场管理中推荐、改进、禁止的做法；3.3执行：设计及项目部为手册的使用部门，在设计及现场实施过程，参考手册，优先使用手册推荐做法，避免手册中的禁止做法，并注意改进的事项。四、奖惩措施4.1对于积极反馈产品在建造及使用过程的优缺点或能积极改进产品的个人或部门，予以通报表扬。4.2对于手册中禁止事项，在设计和施工过程仍继续采取的，予以通报批评。房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com五：详细内容评价改进问题描述一标部分首层户型的煤气管直接由外墙入户围绕管井，影响橱柜的标准安装。解决措施在橱柜转角处增加斜角包住煤气管。注意事项在建筑扩初阶段注意室内煤气立管与室外煤气管道的走向。-评价改进问题描述一标两房阳台门为平开门，业主使用后发现开启门影响晾晒衣服。解决措施将平开门更改为移门，即不占空间，又不影响晾晒衣服。从目前的客户回访来看，大多业主希望阳台门由平开门改为移门，节省空间。改造后的阳台移门房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进问题描述一标9栋跃层阳台为玻璃雨蓬，无法安装标准晾衣架。解决措施1.焊接辅助配件，安装晾衣架，会有断裂的安全隐患。2.今后精装项目设计类似玻璃雨蓬需考虑安装晾衣架的位置。评价改进问题描述10栋四房厨房按照“U”型橱柜设计安装完毕后，台面间的操作空间仅为750mm，不符合《住宅设计规范》中的“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m”的规定，已经引起业主投诉；若按照“L”型橱柜设计，台面基本无操作空间，也不符合规范。解决措施将厨房门居中。足够的操作台面狭小的操作台面足够的操作台面狭小的操作空间足够的操作空间足够的操作空间房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进不到问题描述600mm46原室内设计图纸中将淋浴房内的管井加宽0m至与淋浴房同宽，导致淋浴房玻璃门的安m装空间减小，在此情况下，部分推拉式的淋浴房玻璃门的宽度达不到正常尺寸。68解决措施0mm1.管井不加宽，用平开门或移门2.管井加宽，用平开门评价改进问题描述红郡坡屋顶关系复杂，四坡顶的排水管设置影响立面效果。解决措施设计时需要考虑不同标高的屋面排水组织，此处四坡顶应在檐沟与两坡顶的交接处加排水管（如箭头示意）。评价改进问题描述设备阳台用于放置锅炉和中央空调外机，阳台的实心栏板会影响空调的散热，导致空调死机。解决措施：备注:设备阳台如果需要放置空调，阳台栏板需要做成空心栏板形式，有利于空调的散热。房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进问题描述厨房烟道排烟口被煤气立管遮挡，影响油烟机烟道的安装。解决措施设计时应考虑烟道开口于煤气立管的关系，避免相互遮挡。评价改进顶层的部分卧室采光面积不满足规范。建议：建筑方案设计阶段就要计算每个房间的窗地比，确保满足规范，同时要考虑施工完成面的尺寸变化。备注:江苏省住宅设计规范要求卧室、起居室（厅）的采光面积与房间地面面积比为1.1/7。其中，离地面高度低于0.8米的窗洞口不计入采光面积。评价改进问题描述红郡1-8#楼的南地下室未考虑自然通风，实际使用湿度较大。解决措施虽然规范对地下室没有自然通风要求，但考虑的实际使用感受，设计阶段就要考虑地下室的窗户可以开启，确保一定量的自然通风。有条件最好设计为半地下室。房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进问题描述顶层露台没有顶棚，安装锅炉容易淋雨，导致锅炉损坏。解决措施：安装锅炉的位置增加顶棚或挑檐，确保锅炉不会淋雨。或者选用室外型锅炉。评价改进问题描述红郡90户型顶层北露台屋檐交错复杂，后期业主封闭阳台难度很大，处理不好容易渗水。解决措施在建筑设计初期，要综合考虑业主的使用要求，在造型和实用矛盾中优先考虑实用功能。备注：评价改进问题描述问题：精装修厨房橱柜转角处出现死角，浪费空间。解决措施：设计建议：橱柜设计时就要跟厂家提出要求，尽量避免出现死角，提高橱柜的使用效率。备注:房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价推荐问题描述原设计地下车库坡道面层采用礓磋处理，但汽车出入时会产生较大的噪音，对业主有影响。解决措施考虑到红郡地库坡度不大，且设有排水沟，故将坡道面层调整为菱形压纹处理，既满足防滑要求，又降低了噪音，建造成本也低于礓磋的处理方式。备注：评价改进问题描述3层及倒数第3层外墙面有大腰线，宽度约50公分,存在两户间相互攀爬的安全隐患。解决措施建议后期设计能考虑腰线问题与安防的关系房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进问题描述由于立面的竖向线条，195户型主卧室内飘窗被分隔为2（3）部分。有业主反映，主卧室像“鸟笼”。解决措施：建议后期设计能在设计外立面的时候，更多关注室内感受。不能为了立面造型而损失实用功能。评价改进问题描述70户型，4台空调外机（每户客厅、主卧各一台），安装困难，需下吊篮安装；使用上有对吹问题，且无法满足部分品牌空调安装要求（例如，格力空调的安装要求为2米间距）解决措施：建议户型设计阶段即考虑空调外机安装问题，能更细致的考虑空调外机尺寸及安装问题。同时，设计单位应对目前市面上的常用空调外机尺寸及安装方式有一定了解。房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进问题描述原施工图飘窗上口考虑尽量扩大洞口净高，在有线角的楼层梁做了上翻。故，不同的楼层的窗高不同。后在施工过程中（部分已施工至4-6层），我司要求飘窗净高各层统一，对未施工的飘窗梁改成下挂。造成各层做法不统一，影响了样板房的展示与交付不一致。解决措施：建议后期设计在图纸扩初阶段时，即开始考虑门窗标准化，及其与结构梁的关系，减少后期调整。房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com评价改进问题描述原设计方案有空调对吹的问题，后经调整后，虽然解决了使用问题，但严重影响外立面美观。解决措施：建议后期设计在建筑凹槽内设置空调外机时，需考虑总体宽度，并满足空调使用要求。调整后安装方原安装方式（空调有对吹问题）式评价改进房地产智库www.fdc01.com南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日房地产智库www.fdc01.com问题描述90户型南向空调室外机位，1、原施工图靠阳台一侧为栏杆，后来部分改为砖墙，导致空调安装困难，割断了部分落水管，并引起了部分90漏水。2、另外，在有线角的空调柜机室外机位设了两层混凝土板，导致空调管线无法进线，后来敲掉上层板。3、同一部位，1、2层外挂石材，导致空调无法放入。90户型端头户型的空调室外机位与卫生间相临，空调室外机只能从卫生间外窗出去安装，但窗宽只有500（凹槽开口太小，无法扩大），实际开启扇宽350，室外机无法出去。解决措施：建议空调机位在设计时不仅要考虑空调室外机的尺寸，还需考虑所有管线在此处设置所需的空间。90户型顶层