CS方案推行与应用天津万科房地产有限公司装修房专项工作组房地产智库www.fdc01.com一、概念二、装修房项目操作流程三、土建、装修交界面验收四、明确合作方装修房工作对接人五、三阶段培训体系、装修房供方绩效评估办法六、标准化施工组织方案现场分区双向流水工序流程工期计划三阶段样板间劳动力安排项目管理架构现场平面布置七、装修房工程监理管理办法八、分户验收管理体系九、分户测量方案十、工厂化加工方案（集中加工区）集中加工区场地要求集中加工区设备要求木地板及踢脚板裁切要求十一、垂直运输管理方案十二、装修房成品保护方法十三、装修房施工工艺标准十四、装修房打胶标准十五、装修房材料复检规定十六、装修房验收标准十七、装修房环保标准十八、装修房保洁标准十九、售后服务标准二十、装修房保洁标准房地产智库www.fdc01.com概念标准化装修房操作方案的制定与推行——CS方案constructionscheme08年3月份天津公司提出要建立装修房全面管理方案的工作目标，目的在于规范项目操作的所有动作，使项目工程师、合作作方能够用一种思路想问题，用一种标准来检验工作结果。经过1年时间的完善、补充，CS方案已经初步完成，包含装修房项目的操作流程、土建、装修交界面验收、明确合作方装修房工作对接人、三阶段培训体系、装修房供方绩效评估办法、标准化施工组织方案、装修房工程监理管理办法、分户验收管理体系、分户测量方案、工厂化加工方案（集中加工区）、垂直运输管理方案、装修房成品保护方法、装修房施工工艺标准、装修房打胶标准、装修房材料复检规定、装修房验收标准、装修房环保标准、装修房保洁标准、售后服务标准、装修房保洁标准。装修房项目操作流程此流程根据集团装修房管理指引和区域装修房相关流程规范编制，基本流程从项目初步排定时间计划到交付业主后的客户调研共分为8个阶段，全流程由房地产开发商、建筑设计单位、土建施工单位、室内装饰设计单位、装修工程总包、材料设备供应商共同配合完成。编制此流程意在指导一般项目装修房工作的过程操作，确保不出现系统性风险，并且对于各方基本工作职责和分工进行明确，各项目根据具体情况可适当调整分项工作程序和时间。房地产智库www.fdc01.com装修房工程实施流程图材料、设备厂房地产开发商建筑设计土建施工单位室内装饰设计室内装饰总包商装修房项目操作整体时间计划排定目标客户定位前期明确项目装修成本设计风格市场确定目标购房群及标杆项目确定目标购房群调研体，建筑设计内体，装修设计内交工标准容容产品建议书（明确整体目标成本装修标准）第一次户型会签成本投向装修房/公共空间户型平面确定概念方案设计设备定位采购工作前置第二次户型会签审核建筑施工图中优化方案落实装修房/公共空间材料、设备选样确定装修房及公施工图设计,设计配合共空间设计方案初步确定合作方资源实验性样板间施工、体验、确认部品安装成本测算清单完成第一次合作方考核产品手册编制销售样板间制作部品安装部品采购完成制定房屋交付标准土建施工完成销售合同附图材料部品样板库交验毛坯房，对质量问题整改至符合要求装修施工组织设计提供场地、临水、交接标准样板垂直运输等设施----湿作业标准样板第二次合作方考核完工标准样板完成装批量小规模施工（20修房的-50套）施工单第三次合作方考核位招标确定装修房的监理单位协调土大面积全装修房施工实施大规模部品安装建和装饰的交接工作建立分户验收档案管理配合组织竣工验收及整改分包验收办理结算、备案等手续办理结算、备案等手续办理结算、备案等手续办理结算集中入伙期间缺陷率统计客户体验调研房地产智库www.fdc01.com土建、装修交界面验收土建、装修交接面验收分为预验收和交接验收二个阶段，将原毛坯房中质量不足的地方给予系统性评价提交甲方项目部，使全装修施工介入前得到解决，为全装修施工提供合格作业面，避免原质量各种因素带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生的质量无法可追溯等问题。毛坯房验房作业原则1、合作单位成立专业验房队伍为满足全装修，工业化量产要求的前提工作，提供原毛坯房进入全装修的质量依据。2、合作单位验房人员应当具备一定的专业水准，工作成果中的质量记录应是符合国家、企业标准所规定的范围。3、本作业指导书规定了组织架构及职责和设备仪器配置、资料文件组合，并对作业标准作出具体规定。4、验收作业必须是得到甲方相关部门授权委托，并对验房标准确认；甲方对合作单位的验房报告作业程序认可，本验房报告方可出具。5、专业验房作业组出具的报告必须具备公正性、严谨性、可依据性、可追溯性。劳资组合专业验房队伍：验收过程中现场派驻甲方对接人1名、资料员1名、小组长若干、组员若干；验房人员以小组为基本单位，每个小组由3人组成，其中2人验收、一人记录。设备配置：电脑、打印机、办公桌、档案柜、文件夹、粉笔、木工铅笔5线激光仪、5m钢卷尺、充电手电筒、50g钢锤、200mm阴阳角方尺、2m自控直尺数码照相机、相位仪（10A，15A）、数字绝缘电阻仪、压力泵组织架构：甲方对接人资料员组长1组长2组长3组员1组员1记录1组员1组员1记录1组员1组员1记录1房地产智库www.fdc01.com职责甲方对接人职责：①例会主持、工作交底、内外部协调。②总计划、总进度、调控。③确保人员出勤率、工作效率、安全作业。④确保仪器完好正常运转。⑤验房报告及时交付业主，并作签收记录。⑥确保宿舍、食堂、卫生的环境符合规定。⑦作息时间的掌控。组长职责：①工作服从甲方对接人的分配，准时汇报工作。②正确使用仪器、及时回收保管。③确保小组人员的出勤率、工作效率、安全作业。④严格填表，数据准确不漏项。⑤原始表格汇总，并向资料员交待清楚。组员职责：①服从组长工作安排。②数据记录清晰准确。资料员职责：①当天收集各小组原始表格，并对原始资料有疑问的及时提出，做好记录。②对各小组上交的表格签收，做好记录，如有不符合，要求组长当场更正。③隔天将验房报告整理打印出来，一式二份，并及时交给甲方对接人。④将各份报告按编号存档保管，以便查阅，并将原始表格一并放入档案。⑤如外部查阅，原始资料不得外借，不得翻阅。工作程序项目主体完工后，装修单位即派出预验收小组对与意向范围内土建二次结构、摸灰、水电、门窗、防水等工程进行过程验收，每日向甲方项目部和监理单位提交验收报表，随验随改，确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准，从而缩短交接验收时间。装修总包正式进场后，监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户一表（《毛坯房屋移交验收记录表》），并报项目部存档；装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和万科项目部审批，同时抄送知会总包；在规定的中间移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；房地产智库www.fdc01.com中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；中间移交验收按照《房屋中间交接验收记录表》相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、给水及采暖管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：1、装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；2、装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；3、装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；4、厨卫及屋面要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收；5、阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收；6、给水及采暖管道要求装修总包和土建总包进行试压验收；7、排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验；8、进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查；9、电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作；10、灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查；11、外檐窗需门窗单位进行淋水实验并需装修总包确认；中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，项目管理部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件；房屋中间交接验收要求每户全数验收并记录问题，形成《毛坯房屋移交验收记录表》，要求项目需存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录；土建移交精装修流程：1、移交原则及基准线的移交：土建应按土建界面完成标准及建筑图纸完成相应工作，否则对超出规范的部分在移交过程中记录并由精装单位在现场作出标注由总包限期处理，移交过程必须有移交记录并由监理组织，在土建规范内的但超出精装规范如混凝土墙面的垂直平整，如在合同中无特殊要求应由精装消化这部分的误差（进清.单）。对移交记录的遗留问题由监理组织进行二次移交及时消项。总包应将准确的建筑基准线（电梯洞口处结构一米线）以书面形式交给精装，精装依据此线及地面做法放出建筑基准线（建筑一米线）。2、住宅室内（装修与土建交界面）：墙面：后砌墙按照粉刷标准，以建筑图纸工程做法为准。厨房墙面：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；房地产智库www.fdc01.com卫生间墙面：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；房间墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；