三亚鹿回头养老度假基地项目可行性研究分析Page-1www.fdc01.com房市金碟目录1、海南宏观市场分析2、三亚发展概况3、项目发展方向研究4、概念性发展及定位5、盈利模式及社会效益探讨Page-2www.fdc01.com房市金碟市场篇PART1:海南宏观市场分析1、海南城市价值提炼2、国际旅游岛政策解读3、国际旅游岛对海南的影响Page-3www.fdc01.com房市金碟海南城市价值地位突出：南中国海，中国第二大岛，国家战略海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。CHINA　　海南省是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。热带海洋与沙滩资源热带雨林资源民俗资源气候资源亚热带热带Page-4www.fdc01.com房市金碟海南城市价值发展潜力巨大：北纬18°黄金旅游带内，中国唯一能称为“国际热带滨海度假目的地”的地区。夏威夷普吉岛夏威夷北纬18℃世界黄金旅游区带海南岛夏威夷普吉岛塞舍岛马尔代夫巴厘岛Page-5www.fdc01.com房市金碟海南城市价值小结国内地位：国内唯一热带地区，地区气候资源、雨林资源、海洋资源优越，在国内具备极强的稀缺性和不可复制性，发展潜力巨大。国际地位：北纬18度黄金旅游带内，与夏威夷、普吉岛等著名热带海岛旅游区并列，由于发展基础等原因，存在一定差距，未来将有广阔发展空间。Page-6www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛政策解读海南国际旅游岛定位国家战略，提升海南省的国际、国内地位，为海南省发展积蓄强大动能，发展潜力巨大。战略定位　　——我国旅游业改革创新的试验区　　——世界一流的海岛休闲度假旅游目的地　　——全国生态文明建设示范区　　——国际经济合作和文化交流的重要平台　　——南海资源开发和服务基地　　——国家热带现代农业基地海南将主要发展旅游业、文化体育产业、房地产业、金融保险业、商贸餐饮业和现代物流业、热带特色现代农业、新型工业和高新技术产业、海洋经济等8大产业。Page-7www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛政策解读发展目标　　——到2012年，开工建设一批重大旅游基础设施和特色旅游项目。　　——到2015年，旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升，旅游产业的规模、质量、效益明显提高。　　——到2020年，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。免税店跨海通道海口博彩规划区（研讨中线高速过程中）文昌航天城龙湾博博鳌鳌机博鳌场东环铁路万宁神州半岛Page-8三亚www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛政策解读海南国际旅游岛规划六大组团。?琼北综合经济区（北部海口组团）工业、综合经济集合?东部沿海经济带（东部琼海—万宁组团）?中部生态经济区（中部五指山组团）?琼南旅游经济圈（南部三亚组团）?西部工业走廊（西部儋州—东方组团）?海洋组团（海洋及西沙区域）生态旅游休闲度假经济集合海洋组团Page-9www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛政策解读小结海南国际旅游岛的出台，明确了海南的发展目标，带动地区综合竞争力的提升，也为市场环境规范化、品牌化发展提供契机。在国际旅游岛战略出台的带动下，海南省多项重大规划项目已不再停留在纸面上，比如东线高铁、博鳌机场、神州半岛、免税店、博彩业等，加大全国对海南岛未来前景的预期。海南国际旅游岛的出台，也是海南岛从第一产业往第三产业转型的重大转折点。Page-10www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响经济起点较低的海南发展进入加速增长期。数据来源：海南省统计局?2010年海南省GDP为1700.42亿元，同比增长17.6%，相比国内一线省份，还有较大差距，随着利好因素的逐步显现，海南省将迎来高速增长时期，发展后劲及潜力巨大。?海口、三亚依然是海南省经济发展的主要动力，东线沿海城市迎来发展机遇。Page-11www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响海南国际旅游岛目标明确，促进地区第三产业快速发展。?海南国际旅游岛的颁布，定位了海南省的发展高度，以旅游业、服务业为代表的第三产业将成为海南省经济发展的支柱，对地区的养老度假型产业发展将起到积极的推进作用。?2010年海南形成“三二一”的产业格局。?服务业成为海南省经济发展的主要动力，占到GDP总量的40%以上，比重进一步增强。数据来源：海南省统计局Page-12www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响旅游业逐步成为海南省的支柱产业之一，随着国际旅游岛的实现，旅游业将进入新一轮快速发展阶段。数据来源：海南省统计局?2010海南省接待旅游人口2315.36万人，其中海外游客为52.68万人，旅游收入达到243.84亿元；?2009年受到国际经济环境影响，海南省境外旅游人口有所下降，为55.15万人，海南省旅游业发展的国际化还有待提升和完善；Page-13www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响东南部沿海为海南国际旅游岛发展重心，核心竞争力聚集区海南的旅游格局以海口、三亚为两极，红色旅游：以儋州、五指山、琼海为结点，发展东、中以历史古迹为特色，缺乏规模及影响力，兼顾绿色生态及民俗旅游、西三线不同特色的旅游产业，其中东部沿海为旅游业发展核心竞争力。旅游区功能定位综合旅游区，亚热带滨海度假发展较早，海岛二流水平，其他则海口为观光、会展、购物、娱乐等综合型都市旅游区三亚热带滨海旅游区，国家海岸，拥有一流的海洋与沙滩及酒店配套五指山热带内陆生态旅游的典范，突出雨林、民俗等特色蓝色旅游：儋州文化旅游为主，兼顾温泉、民俗等旅游，缺乏独特性与号召力国家海岸、会议、绿色旅游：度假的旅游核心区博鳌的国家海岸与国际会议号召力，万泉河的度假休闲区，兼备以热带内陆生态为代表，突出雨林、琼海温泉、民俗特色温泉旅游，突出国家海岸、国际会议特点的高端旅游度假目的地Page-14www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响加快地区建设，固定资产投资高速发展固定资产投资超速正向增长，海南省的硬件环境迅速提升，竞争力得到增强，城市规模扩大，环境改善。数据来源：海南省统计局?海南省处于快速建设期，固定资产投资保持快速增长，随之岛内产业环境将得到很大改善。Page-15www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响社会消费品零售总额持续快速增长，消费环境也得到改善。?2010年海南省社会消费品零售总额为638.74亿元，同比增长19.50%，增长快速；?2010年海南省的餐饮业、石油及石油制品、汽车零售、金银珠宝、通讯类产品消费均保持高速增长，消费环境与质量得到有效提升；数据来源：海南省统计局Page-16www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响有效带动了区域经济环境的改善与发展，城镇人均可支配收入大幅提高。海南省城?镇人均可支配收入保持较快速度增长，2010年前三季度为15126元，扣除价格上涨因素，实际增长10.10%；海南省城?镇人均可支配收入持续正向增长，随着经济提升，产业多元发展，地区人均可支配收入将进一步正向增长，使地区消费能力得到提升；数据来源：海南省统计局Page-17www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟海南省人口结构现状-老龄化问题突出?第五次人口普查结果显示：海南省常驻人口：786.75万人，户籍人口：760.94万，全省省内变动人口：74519人，省外迁入人口：18478人?据了解，到2010年，海南省60岁及以上老年人口达113.03万人，占户籍总人口的12.61%，已有16个市县人口结构进入老龄化社会；百岁及以上老年人达1387人，每10万人中有15.84位百岁老人，高于国际通行的每10万人中有7个百岁老人的长寿标准。?　　“十一五”期间，老年人规模发展快，人口老龄化覆盖面广，老年人口逼近高龄化十分突出。据海南省统计局预测，到2015年，80岁以上老年人将达17万人，占老年人总数14.66%，进入高龄化社会。Page-18www.fdc01.com房市金碟国际旅游岛对海南经济影响海南国际旅游岛的出台，使得海南省经济加速发展，各项经济指标表现优异，经济环境与投资环境俱佳。海南省第三产业占GDP近50%，宏观经济对省内经济发展影响巨大。2008年国际经济危机对海南省经济产生较大的负面影响，随着金融危机的影响渐远，2010年海南国际旅游岛规划的出台，海南省经济发展开始步入了飞速发展时期。海南省老龄化问题突出，社会保障制度和养老服务体系的建设将面临更大压力,也为我们旅游业带来新的机遇。Page-19www.fdc01.com房市金碟市场篇PART2:区域发展概况1、三亚城市概况2、三亚周边农垦农场情况3、鹿回头区域概况4、典型旅游度假项目分析Page-20www.fdc01.com房市金碟三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使三亚城市认知其成为旅游度假胜地?三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；?“中国只有一