江苏徐州淮海东路104号综合体项目商业策划报告目录104号将是打破淮海经济圈寂静的一滴水！a.分析思路b.概念理念c.功能业态d.建筑形态e.主题形象f.投资分析g.案例分析一分析思路1.项目基地2.周边分析3.商圈分析4.淮海经济圈5.SWOT分析6.思维导图1.1项目基地淮海东路104号，位于徐州云龙区辖内，项目四至：北至淮海东路，南至青年路，西至大同街、后井涯巷，东至民主南路。基地总面积：45857㎡，总建筑面积：29799㎡，房屋数：32栋。大同街淮海东路青年路民主南路项目分析基地内共有建筑36栋，多为砖混结构的4-5层老式楼房，其中有4栋较为有民国特色的二层别墅建筑。淮海东路主入口建筑外立面建筑外立面绿化特色建筑通信大楼主要办公楼民主南路入口基地现状办公、礼堂、招待空间基地现状餐饮、门诊、管理、车库基地现状宿舍、住宅基地现状现状建筑结构\风格一、现状建筑结构大体分为钢筋混凝土结构和混合结构（砖混结构）两大类型。其中，办公、餐饮、娱乐等公共建筑多为钢筋混凝土结构，住宅建筑多以混合结构为主。二、建筑风格依据其不同功能大致分为三种类型：新古典主义风格、现代主义风格和普通风格。新古典主义风格建筑主要体现于住宅建筑，从建筑物类型来讲，个别几栋又偏重于别墅建筑风格类型；现代主义建筑风格主要体现在体量较大的公共建筑部分，如：办公楼、礼堂、门诊楼等；除此之外的几栋管理用房、车库等建筑只是简单的功能运用，很难从哪一种风格来定义它的风格，在这里统称其为普通风格。基地现状道路分析一、该项目北靠徐州市主要城市干道淮海东路，东贴城市次干道民主路，南抵青年路生活性干道。其中淮海东路由四车道机动车道和混合型非机动车道组成，路面较宽，车辆行驶迅速；民主路由两车道机动车道、非机动车道混合性车道和五米宽人行道组成，车辆行驶缓慢。二、内部道路等级划分及材质变化不明显，路面较为朴素，多为砾石混凝土铺制而成。项目分析基地建筑细部分析?图1.淮海东路主入口进门的一块空地，适宜改建成活动广场，作为一个主要的形象展示和活动区域。?图2.基地内特有的民国风格的建筑，应保留原有的风格，修旧如旧。12?图3.淮海东路主入口特有的民国风格的牌楼，靠近交通干道，保留作为一个主要入口。?图4.正对淮海东路主入口的主楼建筑，在整个基地的正3中央，适合作为一个重要的建4筑保留改造。项目分析项目通达性分析?从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从淮海东路、解解放北路，中山北路，建中国东路等主要干道都能较为方便到达本项目。放车流、人流量都较为密山集。淮海东路?公共交通也比较便利徐州火车站北。北路路建国东路1.2周边分析项目淮海东路，民主南路周边电子器材，手机商业成熟度较高，已经成为徐州市较为出名的手机一条街。其余各类商业网点较为分散，且档次偏低，相互作用较弱。生活配套设施较为齐全。?1.徐州万虹桥电子市场，4000㎡?2.中国移动手机城，2500㎡?3.冠芝霖手机连锁大卖场，350321㎡654?4.协亨手机连锁，500㎡?5.徐州第八药店，1500㎡712?6.鸿儒商务酒店，2000㎡108本项目?7.样样红至尊会所，2000㎡911?8.花园饭店，2000㎡13?9.金悦酒店，1500㎡?10.杉杉服饰，500㎡?11.品牌男装，800㎡?12.酒店，?13.徐州政协宾馆，2000㎡周边分析项目淮海西路多以中高档大型的百货为主，其中彭城广场周边聚集了许多徐州中高档百货商场，包括全市最高档的金鹰百货商场。?1.徐州万虹桥电子市场，?2.中国移动手机城?3.王府井百货中?4.金地商都?45.国贸大厦512山11?6.百货大楼9321?7.新一佳超市淮海路1086?8.乐购百货7本项目?9.瑞银购物广场北?10.财富大厦?11.金鹰百货路?12.同仁居1.3商圈分析徐州市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈，以及火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。火古车彭本项目位于徐州市古彭商圈和站火车站商圈的边缘地带，处于商商两个商圈的增长极的低谷地带。圈因此本项目要想获得良好的发本项目圈展必须要走特色化经营路线。古彭商圈火车站商圈增长极增长极本项目1.4淮海经济圈本项目将成为淮海经济圈的一颗新明珠！?徐州地处四省通衢之处，是整个大淮海经济圈的发展中心。?本项目将打造一个新的山东淮海经济圈，立足徐州本地及周边市场，辐射整个淮海经济圈。?新淮海经济圈影响范围大于苏北地区，小于四省河南区域。徐州江苏安徽1.5项目SWOT分析优势SWa.市中心，紧邻淮海东路交通主干道，过往车流，人流量大。OTb.周边各项生活配套设施齐全。c.周边数码电子产业已经有一定规模，但是没有形成规模效益。d.基地内环境优美，少量建筑有一定的特色。项目SWOT分析劣势SWa.门前道路过宽，车流量太大，导入消费人群较为困难。b.基地地块不规则，建筑分散，商业业态分布较难形成规模。c.基地内建筑整体风格混乱，且多为砖混结构，年代久远，建筑改造成本过高O。Td.整个项目临街店面过少，商业利用价值不高。e.基地内尚有干休所地块不属于本项目范围，将来人员出入较为复杂，不便于管理。f.项目周边区域主要是老城区，住宅档次偏低、偏乱，道路狭窄，对本项目的形象，以及消费能力有很大的负面影响。g.基地历来较为封闭，缺乏市场认知度，需要较长时间的品牌引导。h.周边现有电子商业规模较小而且混乱，缺乏特色，缺乏竞争力。i.本项目处于彭城广场和火车站两个主要市级商圈交界的盲点区域，将会导致本项目消费人群的分流。j.做成引领性旗舰项目难度较大，徐州当地匮乏商业地产的人才，建立和培养运营团队较长，因此需要专业的经营团队来操作。项目SWOT分析机会SWa.政府大力发展淮海路商业、本项目的定位具有有利的政策环境。OTb.本地缺乏一个特色主题商业，是一个很好的介入点c.项目周边环境的改善有利于商业氛围形成项目SWOT分析威胁SWa.政府政策的限制、倾斜以及规划的变化会成为不确定性因素OTb.容易和现有的商业中心形成恶性竞争c.周边商业地产供应过剩，目前在建的有五大项目有苏宁商务广场，中央国际商务广场，金鹰国际商城2期，彭城北路步行街，乐宾百货，将会提供总共150万㎡的营业面积，市场已经难以消化这么大体量的商业用房。如果本项目仅仅是单纯的和现有商业雷同，本项目的发展前景堪忧。d.租金和市中心区域存在较大差别，投入较大，回收期较长。1.6思维导图区域要求产业需求淮项目位于云龙区，毗邻海项目商圈辐射范围内，鼓楼商业大区。在区位东传统商业产业已经基本路上相对于鼓楼区商业略1达到饱和。0有劣势。4项在内部要求和鼓楼区商目业形成一定的差异化，从外部要求分析，本项而且需要利用云龙文化目在产业上也需要形成名区的优势。差异化。幸福经济二概念理念这里拥有最生动的城市表情，跳动着最鲜活的城市元素。浓缩城市主流文化，构筑徐州新地标，人性、人文、科技于此完美结合，塑造出文化交流和时尚碰撞的体验场。1.幸福产业2.定位联想2.1幸福产业幸福产业：人的目的性自由实现的一种主体生存状态，是生产幸福瞬幸福瞬间间的集合体。城市归人幸福归心亚里士多德说：人们来到城市为了生活，住在城市是期望生活更美好。这位哲人的话无疑道出城市机制的真谛：城市不是钢铁、桥梁和高楼大厦，城市是让不同阶层的人和谐生活的领地，能给人幸福感的城市才是生命不息的城市。幸福产业理解幸福产业的分享性结中国特色庆典文化婚旅行中国人的幸福价值观席幸福产业VS消费型商酒旅社幸酒业店帖福喜产照片中国注重分享文化喜店业的相同点：消费内容影连楼续不同点：消费目的性中国的庆祝方式显性化连续性消费完成一次幸福体验幸福体验树承载一生幸福体验的纪念地徐州主题商业代表作幸福产业幸福产业幸福经济幸福指数人才资源集约经济双向和谐整合资源物资资源增量经济资源增量和谐主题双重和谐空间资源空间资源双效和谐交融平台绿色经济创造幸福提供平台品牌平台品质经济红色经济城市幸福温存幸福发展平台紫色经济传递幸福产业链创造值分享信息自我价值实现提升价值商品附加值分享精神分享商机人性回文化灵魂商品附加值分享文化归城市生命力满足区域性特色，植入文化元素综合效益淮海东路项目靠近徐州黄金商圈，传传统经济统经济已经基本达到饱饱和和，本项目提出幸福幸福经济经济这一主题经济的创新开发理念，为项目创造更丰丰富富的的效益效益。经济效益品牌效益社会效益30场展览会淮海东路项目通过主题产带动云龙区旧城改造，带动区域发展，营造徐州成为和2000场婚礼业品牌的集聚，形成淮海东路项目整体大品牌效益谐生活领地。增加徐州城市容纳100个企业，带动产业品牌辐射力，居民的幸福感和归属感，让新增600个就业岗位塑造徐州城市品牌影响力徐州在原有大徐州的基础上1500一年万税收。更填几分温存，提升城市生……命力，让徐州成为宜居和令人向往的地方。幸福产业的发展进程经过圣博华康的多年研究经验，我们发现，我们所获得的价值是在一个三维空间中变化，均具硬空间和软空间，其中硬空间最直观的是项目的物理空间；也就是我们这里的文化元素和产业经济所构成的空间，软空间是相对于具象体量而言的，在我们这里表现为游憩空间。Y文化）如图所示，S1S2.值元加Z素附（当X轴和Y轴的硬空间不变的前提下，Z（憩做为变量，三角形的面积大小和Z的取值幸游福有关。Y越大，也就是游憩的量越大，那么我们所获得的价值S也就越大。指S1S2数）X产业经济（幸福产业拉动量）所以本项目的发展进程应该以文化元素为起源，产业要素为载体，大力发展游憩商业，形成三