魅力东方市场研究及产品定位报告工作方法筑诚专业解决之道问题界解决问定题MECE法建立初HBC三维细分问双方沟始假设模型证实题或证伪通市场数据HBC三维模型收集案例借鉴解决方案项目条件与甲方资源项目背景—项目位于千年古城淮安,文化底蕴丰富/淮安经济开发区，融入长三角经济圈第一站淮安美丽宜人的自然风景镇淮楼经济开发区洪泽湖南京魅力东方人文景观上海饮食文化周恩来纪念馆韩信故里杭州宁波吴承恩故居淮阳菜系项目背景—处于开发区西北角，与富士康科技园区二期（暂未建）仅一街之隔富士康科技钵池山公园园区点评：项目不属于开发区绝对核心，但临靠深圳东路（直通市区），且有公交站点直达本项目（50路），正对面富士康二期，未来区域人流量将大幅上升项目现状东面——富士康西面——酒吧一条街&东城富景-第一街区北面——深路南面——城东花园圳东核心问题界定客户思考—如何跳脱区域“红海”，实现速度和项目价值最大化提升?区域市场定位同质化现象严重，市场进入一个红海竞争，如何对项目客户面临的问题进行重新定位，跳脱区域市场?对于项目客户定位比较模糊，区域客户是否能够支撑起本案的商业面积去化?项目价值的重新评估，项目现有的价格是否符合市场现有价值规律，以一个怎样的价格重新入市有利于项目的快速去化?区域富士康对于本案商业价值到底有多大？区域还有其他潜在价值点？?区域其他项目的销售去化，本项目最大的营销难点在哪里？核心问题—如何深度挖掘项目价值点，实现速度及价值最大化市场潜力研判本项目对于开发区意味着什么？开发区筑诚观点商业市场能否支持如此项目发展？项目区域研判该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞争中占领优势？项目定位如何准确定位符合开发区及周边区域消费者需求？利于项目的长期持续发展？项目规划后期运营引入怎样的商家将有助于整个的后续运营及价值提升如何将项目加入文化及时尚元素，深度商业与文化结合挖掘项目的价值点PART1市场潜力研判市场潜力研判〉?江苏在全国经济发展浪潮中扮演着越来越重要的角色，?而淮安将是江苏再次振兴和引领全国的战略需要！城市发展研判城市发展研判城市区位—江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区，将是江苏经济振兴的战略角色南北枢纽咽喉之地交通要道位于江苏中■淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头北部的长三角地区。■淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。■淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。淮安是江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区三圈——位于苏北中南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈部五轴——沪宁城镇聚合轴、宁通城镇聚合轴、连通城镇聚合轴、新宜城镇聚合轴、徐连城镇聚合轴四沿——沿江、沿沪宁线、沿东陇海线、沿海2008年9月7日，国务院发布了《关于进一步推动长江三角洲地区改革开放和社会经济发展的指导意见》，确定长江三角洲地区的范围为上海、江苏、浙江两省一市，并明确提出了指引该地区协调发展的指导意见，使得长江三角洲地区的整体发展第一次从国家战略层面得以具体的明确。淮安市将告别“观察员”的传统角色，融入长三角发展，给淮安提供大发展的重要机遇。城市交通—迅速崛起的交通枢纽城市■对外交通规划：在新长铁路的基础上，通过建设宿淮铁路、淮连铁路、淮扬镇城际铁路和宁淮城际铁路，形成衔接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络。■公路客运与货运枢纽：公路客运总站位于铁路南站东侧，其余分别在淮阴区、楚州区、清浦区、经济开发区设置分站；货运枢纽（物流园区及物流中心），设货运北站、南站、东北淮阴站、东南楚州站、开发区站共五站■公路：对原205国道、102省道（宁连一级公路）、235省道、236省道、237省道、325省道、328省道等进行局部改道调整。■航道与港口：京杭大运河航道提升为二级航道，盐河提升为三级航道、苏北灌溉总渠为三级航道。中心城区共淮安新港、淮安南港、淮阴东港和淮阴西港四个港口。■道路等级：中心城区道路分为快速路、主干道（含结构性主干道）、次干道和支路四个等级。■公共交通规划：规划4条快速公共交通（BRT）线路；规划3条轨道线路；在里运河沿线规划水上公共交通系统。城市坐标—经济高度发展，房地产进入快速发展期■淮安市GDP近年来保持持续平稳高速发展。淮安05-09年度GDP总量及增幅（亿元）GDP总量增幅12001121.7515.50%15.20%■自2006年以来，淮安GDP平均每年增速超过15%，1000915.8315.00%14.90%765.23800651.0614.50%09年GDP总值突破千亿，达1121.75亿元，增幅达561.8114.30%14.20%60014.00%19.68%。40013.40%13.50%20013.00%012.50%■在苏北、苏中七市对比中可以发现，淮安经济发展20052006200720082009水平远远落后于南通、扬州等苏中城市，与苏北的徐2009年苏北、苏中七市GDP总量对比（亿元）总量增幅州、盐城也存在一定差距，经济发展空间较大。350014.40%300014.20%2872.814.20%25002390.1614.00%14.00%13.90%19171856.39200013.80%13.80%150013.60%13.60%1121.7513.50%941.13100013.40%826.8513.40%50013.20%013.00%根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看淮安盐城宿迁徐州连云港南通扬州出淮安市房地产已处于高速发展期。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展城市坐标—经济高度发展，房地产进入快速发展期淮安05-09年度人均GDP及增幅■淮安市人均GDP在2005年突破1万元，受全球（元）人均GDP增幅经济危机影响，2008年增速有所回落，但仍保持250002330020.00%在两位数以上。2009年人均GDP达23300元。根189002000015.80%16.60%1560014.60%14.70%15.00%13.40%据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产15000131551068310.00%快速发展阶段。100005.00%500000.00%■对比苏北、苏中七市，淮安人均GDP及增幅仅20052006200720082009高于连云港和宿迁，处于较为落后水平，人均2009年苏北、苏中七市人均GDP对比GDP增速维持中等水平。（元）总量增幅4500040.00%40231414064000035.00%33.50%3500030.00%30000275142555325.00%233002500021144■人均GDP的持续高速增长，将有力推动淮安市19.27%20.00%200001749919.00%14.81%15.00%房地产市场的发展。1500014.70%14.30%13.90%1000010.00%50005.00%00.00%淮安盐城宿迁徐州连云港南通扬州发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~10001000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主快速发展快速发展，以数量为主，平稳发展，以质量为主，发展特征缓慢发展，综合型发展单纯数量型数量与质量并重数量与质量并重城市规划—依托产业优势，融入长三角经济圈淮安城市定位：长江三角洲地区先进制造业基地，长江三角洲北部地区综合交通枢纽，长江三角洲北部地区区域性服务中心。■从先进制造业上看，以台湾鸿海集团投资的富士康科技城项目为标志，表明苏北地区成为长三角核心区产业转移的第一阵地。■从交通上看，整个长三角的高速公路网密度明显呈现由核心区向南北外围地区递减，而北部地区的淮安四面被高速公路包围，呈现明显的公路枢纽特征。而随着淮安机场的建设，加上京杭运河，形成多方式联运的交通枢纽。■从区域性服务中心上看，目前淮安是苏北腹地的中心城市，包括市域，及连云港、盐城、宿迁的部分县。经济开发区—台资集聚高地，IT产业领地致力打造“南有昆山，北有淮安，台资聚集新高地”淮安经济技术开发区内建有国家级出口加工区、国家级留学人员创业园、高等教育园区、盐化工集中区、物流园、海关通关点、台商工业园、淮安软件园等一批各具特色的功能区。吸引了美国、日本、韩国和香港、台湾等20多个国家和地区的客商来区投资兴业，累计进区企业2000余家，外资企业200多家。园区主要入驻企业经济开发区—以产业为引导，打造现代化新城区东、南至宁连一级公路，西到翔宇大道，北临古黄河，总面积20.5平方公里,规划居住人口约25万人规划对本区现状工业用地进行有序改造，逐步实施“退二进三”，形成以生活性用地为主的“一心、一核、七区”的规划布局结构，着力打造高品质的城市公共服务中心、现代化的新城区、和谐的居住社区商业发展研判商业发展研判商业空间—开发区人均商业面积达到3，供大于求现象严重开发区人均商业面积与其他类园区对比4321.51.00.80.60.40.20.0昆山经济开发区苏州工业开发区淮安经济开发区人均商业面积0.801.803发展理论—了解淮安商业发展现状，预测淮安商业向综合性商业方向转变和提升的机遇敏感因素生存需求价格品质便利文化、情感需求人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$100