长安集团.商业物业租售运营机制（初稿）目录…………………………………………………………………………………页码前言……………………………………………………………………………………3第一章商业物业经营组织………………………………………………………………3第一节商业物业经营的含义第二节商业物业经营机构第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定……………………………6第一节租售规划与转换流程第三章商用物业租赁方案的制定与审批……………………………………………7第一节租赁经营方案制定与审批第二节单元租价的制定第三节制定商用物业租赁方式第四章商铺的面积计算与编号………………………………………………11第五章商业物业宣传推广………………………………………12第一节商业物业的宣传推广工作指引第六章交房标准的制定及审定装修标准……………………………………………16第一节商用物业交房标准的制定第二节审定装修标准第七章商铺销售、租赁工作程序……………………………………………………17第一节认租手续及审批办理程序第二节租赁合同签署程序1第三节续约、再出租办理程序第四节挞定程序第五节退租手续办理程序第六节商铺交付使用程序第七节转租程序第八节现场管理规定第八章经营管理及推广…………………………………………………………33第一节租金、管理费缴付程序第二节租金摧收及违约处理程序2前言长安集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从重庆本土向市外延伸，在商品住宅开发上，已取得骄人成绩。随着集团地产业务的不断扩张以及重庆房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为长安集团实施以房地产板块开发的多元化策略和出发点。盘活资产、经营好商用物业将成为公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团地产板块长期稳定的发展。本制度根据公司商业物业实际情况，将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章商业物业经营组织第一节商业物业经营的含义一、商用物业范围由长安集团下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上2、非大型纯商业项目（底商、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的招商手段，合理租赁与商用物业开发良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期·市场环境调研·项目可行性分析·市场定位论证（2）前期策划期·专项市场调研及对手分析3·项目的发展目标·规划设计·确定具体市场定位·总体市场策略（3）租赁推广期·项目主题整体形象包装·项目业态规划·项目功能规划·租赁面积比例·时期、区域划分及推广时机的把握·阶段租赁计划制定·租赁策略定价·租赁宣传推广·租赁洽谈及签约（4）经营期·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。·租金、推广费、管理费等收取。·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节商业物业经营机构一、系统架构见附件《商用物业经营部组织架构图》4二、分工与职责1、地区公司商业运营部（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租赁、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、租赁、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由商业运营部组织实施。（3）对地区公司现有项目进行市调、策划、租赁、宣传推广和经营推广工作。2、项目商业运营部（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（3）根据商业运营部的要求对建成商业进行改造或完善工程。（4）负责现场招商部的建造和装修建议。（5）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报总经办及财务部。（6）与商户有关工程条件的谈判。（7）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、项目物业管理公司职责（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。（3）协助商业物业宣传推广活动。（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。三、岗位职责及人员定编见附件《物业经营工作运作模式及工作分工图》5第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定第一节租售规划与转换流程集团公司集团商业运营部营销中心总经办整体方针每间铺定审批主持租售租价/政策规划会议项目营销部确定租售比例营销中心开始出售租售转换划定租售范围每半年一次调整租售规划项目商业运营部开始招商项目营销部出售项目商业运营部招商工作指引1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、在每年年头要召开全年的租赁规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租赁规划会议。3、划定租赁范围须明确到每间铺。6第三章商用物业租赁方案的制定与审批第一节租赁经营方案制定与审批在商业物业落成并准备招商前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。一、工作流程营销中心安排面积审核集团公司集团商业运营部项目商业运营部预计完工前6个月知安排租赁规划撰写租赁经营方案会营销、运营、策划中心营销中心项目商业运营部组织召开论证会安排市场调研总经办项目商业运营部形成依据作出批示论证结果形成文件二、工作指引1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1）市场及对手状况。（2）项目的优劣势分析。（3）项目定位建议。（4）项目的成本摊分系数建议。（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。（6）招商策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7）装修及设备标准建议。（8）租赁条件建议。（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。7第二节单元租价的制定及审批一、确定投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。二、确定各商业项目总平均租金回报率及基准价总平均租金回报率：是指整个商业项目所有商铺的年租金水平除以平均投资成本得到的回报率。基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。1、工作流程项目商业运营部项目商业运营部集团商业运营部市场调研提交建议方案组织召开论证会总经办营销中心集团商业运营部确认，作为定价依据作出批示论证结果形成文件2、工作指引及步骤（1）根据市场情况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。（2）根据财务部测算的投资成本，分别推算出生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均租金回报率。（3）方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。三、确立租金价格走势根据已通过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业项目的租价走势。除了考虑产品的“区”、“级”的不同外，还要考虑商家的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。?知名品牌，尤其是世界品牌能帮助迅速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金水平成反比。?租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。?不同的行业承受租金的水平不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。?商铺对于不同位置、品牌、面积大小、实用率大小的租金差异要大于写字楼。基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。81、商铺租金审批流程集团商业运营部集团商业运营部集团商业运营部根据项目总平均回报组织召开定价论证会把论证结果形成文件率拟定价格方案集团商业运营部总经办作出定价依据作出批示2、商铺定价工作流程生活配套的位置和数量以及具体功生活配套的平均回报率据各行业毛利水平定出合理的租赁能条件根据项把商业目的总物业划作主题定位招商的物业位置和数量主题定位的平均回报率及基平均租分功能定出价各区和级定以坐标价为顶点按产品质素逐级排布列给准价金回报大类格分区出最高价产每个铺位及分级品作为价格坐标四、制定租赁条件租赁条件：包括承租位置、面积、租金水平、承租期、免租期、递增率和交付装修标准和设施、设备标准，广告招牌位置及使用条件、管理费水平、推广费用水平，预付或押金数量等等。1、审批流程与《商铺定价审批流程》相同。2、工作指引（1）在申报项目租赁经营方案时与定价一起拟列在方案内。（2）除租金外，方案