华远商业项目商业营运管理服务建议书世邦魏理仕提供2009年8月12日华远项目商业营运管理服务建议书1.管理目标商业营运的管理目标就是要通过执行大量明确的市场推广计划来达到收益的最大化。这些市场推广来源于对本物业作为收益性产品的全面分析。公司的整体形象决定了它的高端定位，这将在市场营销、出租、商户服务和管理公司员工的服务水平上得以体现，有效地整合这些因素就能使其收益最大化。·服务承诺“世邦魏理仕”将从商业营运管理服务的基础工作开始，全面而深入地以系统化模式按部就班进行，通过发展商的紧密配合和支持，落实商业营运管理所要达到的既定服务目标和服务指标的要求。□服务第一，顾客至上通过系统的培训，强化员工对管理服务的认识，做到以商户至上、顾客服务第一为宗旨，坚持方便和文明的服务为原则。□专业管理，国际认证根据国家及行业的需求，按照国际标准质量体系，融合专业化的规章制度，全面推行国际专业水平的商业营运管理服务。□树立形象，创造品牌以员工服务质量的提升，附以公司完善的管理制度和体系，令商户和顾客亲身感受优质而专业的管理服务，并给予肯定的评价与口碑，树立商业营运管理行业的新形象，打造出市场上的品牌声誉。并且还可通过优质的商业营运管理使商户得到信心的保证，以推动华贸中心的整体市场发展。2．商业营运专业管理的重要性Page2of20华远项目商业营运管理服务建议书现代的专业性商业竞争激烈，经验告诉我们一个商业项目的成功，不能只靠优越的地理位置和良好的建筑设施，还需要聘请专业化的商业运营管理公司进行全面的策划和经营管理，只有这样，才能充分地发挥商业建筑的设计功能，使企业的价值和形象得到实现，使业主的权益得到保障。“世邦魏理仕”作为专业的管理公司，除负责日常的经营管理工作外，还要对整个市场作出全面的企划，因为只有发展目标明确，企业才可进入良性循环，才能提高物业的回报率。否则投入巨资兴建的大型物业，会在不良的经营环境中给企业造成声誉上的损失和产生难以挽回的社会影响。经验丰富的“世邦魏理仕”，能为所经营管理的商业项目提供成功的业务流程和客户群，为消费者提供良好的购物环境和优质的服务，制定严格的财务管理制度，并通过有效控制，使资金得以最合理的运用。人力资源管理与员工培训对商业发展的重要性不言而喻，经验丰富的管理公司着眼于长远的人力资源的开发和员工的培训计划，由具有丰富经验的专职人员担任培训工作，从而确保拥有一支高素质的员工队伍，为高水平的管理提供保证。专业管理能依据经验，最大限度地为消费者提供高品位、高质量、全方位的服务，在完善的服务中实现与消费者的理解、沟通与互融，不断密切与消费者的关系，形成稳定的消费群体。Page3of20华远项目商业营运管理服务建议书因此，作为一个优质的商业项目，除了地理位置、功能设计需要通盘考虑以外，良好的商业发展也是不容忽视的一环。针对华远项目商业的商业部分,我司将以丰富的商场管理经验提供商业管理服务，以至尊顾客服务之措施，力求配合物业之高格调。Page4of20华远项目商业营运管理服务建议书3．前期商业运营管理的工作内容（一）评估建筑项目设计本司将以物业管理角度对本物业主体商业区域部分、商业设施部分之使用功能、组合与建筑平面设计等方面提供物业管理顾问建议。针对目前[太古百货]状况，依据项目设计和布局，在可能范围内提供改进建议或提前物业管理应对措施，使其更充分、合理及专业的发挥与满足管理与使用者之多方需求，从而增加及提升本物业之使用价值，增强市场竞争力度，亦在最大限度内减少建筑物本身之缺陷。--内部装修设计与标准建议本司将以物业管理角度对本物业主体商业区域部分、商业设施部分之内部装修设计与标准提供相关物业管理顾问建议。使其装修风格，平面布局符合于交付使用后之管理服务，包括：相关灯光、墙身、地面、天花、饰物、公共区域接待台及相关服务台等附属配套设施。（二）能源收缴与计量控制建议我司将对本物业设施之供电/水/燃气系统，以物业管理角度提供相关建议包括：商业区域、商业设施及地下停车场各主体功能部分及相关配套设施等部分在供电、水、燃气系统方面之合理分割与独立计量要求。本物业商业区域、商业设施相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、层面照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与用户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。上述能源系统之分割与独立计量要求建议，可有效的核算与控制成本（三）工程设备用房合理布局建议本司将结合本物业现有工程设备专业图纸设计方案，对相关机电、空调、给排水等工程设施、设备系统用房之合理布局提供商业运营管理顾问建议。在一定程度上提高其使用比率并合理之控制与利用有限建筑空间，及并满足设备运行与维护之便捷性。（四）商业广告标识系统建议我司将结合本物业设施之相关图纸设计要求，对物业内相关商业广告资源进行合理的规划设计、路灯及泛光照明系统之合理布置、方案设计及等方面提供商业管理建Page5of20华远项目商业营运管理服务建议书议（五）物业接管验收流程与标准建议我司将视本物业各项工程专业施工与交付使用进度，提供贵司有关物业接管验收流程与标准建议（六）大物业”与“小物业”之工程设备设施合理分割我司将针对本物业商业区域、商业设施在其管理及运营方面之不同特性与相关权限界定与分割要求，协助贵司分析在项目“大物业”与“小物业”之运作模式下，于本物业工程施工阶段应对工程设备设施包括：机电、空调、消防系统进行合理分割之建议及在日后本物业投入使用后，在工程设备设施系统运行与维护方面所应注意之相关专业事项。（七）交通组织布局本司将结合本物业目前实际情况，对相关地面公共区域部分之交通道路组织布局包括人流、车流及物流等相关设计与实施方案提供物业管理顾问建议。--停车场设施系统设备建议本司将结合本物业停车场设施之规划设计方案以及实际使用需求，提供贵司有关停车场设施系统设备使用与停车场管理之商业运营管理建议。（八）物业安防控制管理系统设备本司将结合本物业于投入使用后之安防控制与管理之专业需求，针对目前安防控制管理系统设备，协助制定物业管理安全防卫方案并提供商业运营管理顾建议。（九）对内部规划分析、业态组合提供建议我司将根据项目的情况，以及专业化市场的特点，结合到未来运营情况之预测，将在进行内部规划之前，提供相关的分析建议，并在此基础上，提供相关的业态组合建议。同时也结合国家之设计规范，尽量满足其消费者需求的同时，提供其合理的商业动态平面。（十）商业物业保险本司将建议贵司按本商业物业之建筑成本、租户类型进行投保，并提供有关商业物业各项保险投保的方式以及内容。Page6of20华远项目商业营运管理服务建议书（十一）评估影响物业管理运作及收费，对管理费收费标准进行测算；（十二）商业运营模式建议；（十三）人流动线及商场维护建议；（十四）制定《业主临时管理规约》，根据国家建设部及青岛市政府的有关规定，草拟一份《业户临时管理规约》;（十五）前期开办预算，根据物业之特定情况，协助审订或编制前期开办费预算草案；编制商业运行管理成本及费用预算；（十六）编制相关文件及制度：协助审订或编制符合物业之特定管理需求之《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《装修手册》及相关之各项管理规章与细则；（十七）特约服务项目及代收代缴项目：为满足不同消费群体的需求，协助设置特约服务项目及代收代缴服务项目；（十八）垃圾处理办法：乙方结合项目内之图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况，就日后产生各类型生活垃圾之储存及处理方式提供书面物业管理顾问建议，包括：确定垃圾房位置/面积、精装修与环卫控制标准、收捡及清运流程；（十九）前期商业运营管理的筹建工作：我们将根据项目的实际运行情况，制定相关的筹建商业运营管理的时间计划安排表，并提供相关的商业运营管理的现场咨询，并现场对相关的客户进行服务与跟踪。（二十）将制定前期商业运营管理的财务预算，根据项目的施工进度，我们将会制定与之相对应的商业运营管理的前期财务预算表，并经贵司确认后执行。4、华远项目商业营运管理架构Page7of20华远项目商业营运管理服务建议书商业服务部总监1人企划主管1人商户服务主管1人VIP服务主任1人文案编辑美术商户VIP导购服务制作服4人务113人4．1．商业服务部工作内容：□负责华远项目商业经营的管理与发展；□独立完成市场发展策划案、市场调研的可行性方案等，并负责组织实施。□全面负责华远项目商业周边的商业市场调查及专业市场的调查，提供调查报告；□全面负责华远项目商业的市场行销策划、商户服务与执行；□为华远项目商业提供战略性研究报告；□负责华远项目商业的补充招商、商业布局调整等，以适应市场发展需要。4．2商业服务部总监职责□负责华远项目商业的企划与商户服务的管理，□领导企划、商户服务的各项工作，□为华远项目商业的推广决策提供参考建议，□对“世邦魏理仕”和华远项目商业负责。□负责制订华远项目商业企划和商户服务管理制度，□根据华远项目商业下达的发展计划，制定年度、季度、月度的企划案和商户服务计划。□负责主持华远项目商业的对外宣传、营销筹划、媒体联络等项工作。4．3商业服务部总监助理职责Page8of20华远项目商业营运管理服务建议书□在总监领导下协助总监处理日常行政事务性工作。4．4企划工作职责范围□负责华远项目商业的企业策划，与有关部门协作，开展市场调研、对外宣传和公关事务。□负责华远项目商业全年的营销策划、文化活动策划工作。□监控和完善华远项目商业VI系统（视觉识别系统）。负责华远项目商业所需平面设计制作（包括报版、赠券、宣传册等）。□会同商户服务工作室做好进场商户装修效果的审查及验收。□对全场装饰及对外媒体宣传进行视觉规划、设计、并进行效果监督