世邦魏理仕研究部，中國區特別報告珠江新城，蓄势待发广州优质写字楼市场专题报告珠江新城，蓄势待发――广州优质写字楼市场专题报告引言从1993年广州市政府在珠江新城规划建设新的城市中心区至今，珠江新城的开发建设已经经历了整整十六年。前十年，区内只有一批定位高端但配套不足的住宅落成，而商用物业则寥寥无几。2003年的规划检讨无疑是珠江新城发展的一个转折点，重新定位和调整规划之后，珠江新城的建设进程在政府的推动下可以说是突飞猛进，如今的珠江新城已经今非昔比，区域内商厦林立，规划和在建的项目更是多不胜数。然而，政府的推动和开发商的认可只是珠江新城发展的加速器，从本质上来看，中央商务区应市场经济发展和商务活动的需要而产生，其成长也需遵循经济发展规律。目前，进入高速发展阶段的珠江新城面临着一个优质写字楼供应高峰，是否存在足够的对应需求成为市场上最大的疑问。同时，区域内的交通基础设施、商业配套仍未全部到位，导致商务氛围不足，还有如何面对来自更加成熟的天河体育中心商务区(又称：天河北商务区)的竞争，或是如何处理两者之间的关系等一系列的问题，都是影响珠江新城能否承担21世纪广州新中央商务区重任的因素。本文梳理了珠江新城发展的过去、现在和未来，希望能从中寻获解答。2?2009,CBRichardEllis,Inc.广州需要一个新的中央商务区图表1：近年广州的经济发展数据珠江新城，蓄势待发――广州优质写字楼市场专题报告经济指标20052006200720082009*广州是中国第三大城市及中外闻名的千年商都，是华南地区以至全国最重要的商务城市之一。上世纪90年GDP（亿元人民币）5,1506,0707,0508,2206,386代初，作为中国改革开发的前沿，广州吸引了大量的GDP增长率（%）12.914.714.912.310.5外资企业前来投资，蓬勃的办公需求催生了广州写字楼市场。其时，政府部门聚集的越秀区经济活动最为社会消费品零售总额1,9002,1802,6003,1402,646繁荣，早期优质写字楼项目均在越秀区内沿环市东（亿元人民币）路、东风路和中山路分布。及至本世纪初，随着广州外商直接投资2729333832城市发展的重点转向天河区，天河体育中心周围逐渐（亿美元）形成一个新的商务区。人均可支配收入18,28719,85122,46925,31721,018（元人民币）伴随着广州经济的持续高速发展，城市综合经济实力数据来源：广州统计局*:2009年1-9月的不断增强，更多的外资企业在广州的加速进驻和扩张，本土企业亦不断发展壮大。当地写字楼的需求不早在1993年，广州市政府已规划在珠江新城建设新城仅在数量上不断增大，在品质方面的要求也不断提市中心区1，但其后十年间发展进程缓慢，只有部分高。尽管广州写字楼存量的绝对数量不算少，但真正住宅项目竣工落成。2003年，《珠江新城规划检讨》的优质写字楼物业寥寥可数，整体水平远落后于国内应运而生，重新检讨并补充完善93年版的珠江新城建的一线城市北京和上海。而且，广州的商务重心随着设规划，进一步确立建设广州21世纪中央商务区的目城市的发展经历了一个从西向东迁移的过程，写字楼标与定位。珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交物业分布散乱且范围广阔，缺乏一个合理规划，相对接处，地处目前最繁荣的天河北商务区的南面，承接集中的真正中心商务片区。随着经济的高速发展和商天河北浓厚的商务氛围，浑然组成一条新的城市中轴务活动的日益繁荣，广州迫切需要一个统一规划，布线，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的局合理且配套完善的中心商务区，不但能够为企业提东部区域，贯通隔江相对的南部组团，区位得天独供更多的优质办公空间，而且能将城市的资源、资金厚。前十年进展缓慢的开发，恰恰为重新定位和规划和信息相对集中在一定的区域内，减少商务活动的半建设新城市中央商务区保留了一块难得的可供整体规径，降低商务活动的成本，提高企业经济活动效率以划开发的成片土地。众多优势令珠江新城成为广州建至整体社会经济效益。设21世纪中央商务区的理想之地。图表2：广州写字楼分布地图越秀天河体育中心珠江新城1《广州新城市中心区——珠江新城规划》（1993），广州市人民政府2《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》（穗金融[2006]6号）,《天河区促进总部经济发展暂行办法.》(穗天府〔2008〕9号)等3?2009,CBRichardEllis,Inc.珠江新城，蓄势待发――广州优质写字楼市场专题报告珠江新城发展现状在珠江新城的规划和发展过程中，政府因素留下了深优质写字楼物业的开发是建设中央商务区的关键。珠刻的烙印。开发初期区内建成的写字楼物业大部分是江新城写字楼市场的发展历史不长，是一个由边缘逐政府部门自用的办公大楼，如广州市检察院、广东省渐向中轴靠拢，物业品质不断提升的过程。早期的写检察院、广州海关、广东省国税局和广州市地税局字楼物业以分布在广州大道和黄埔大道沿线，分散出等。2003年，珠江新城在政府推动下重获新生，基础售为主的乙级写字楼为主，由五羊新城和天河北片区设施和市政配套设施的规划建设大大提速，地铁三号成熟的配套设施和商务氛围支持。其后，一批品质较线已建成通车、在建的地铁五号线和珠江新城地下集好，产权统一的甲级写字楼开始在核心区域附近落运系统等交通设施亦将于今明两年投入使用。五大公成。近年，珠江新城优质写字楼市场发展提速，国际共服务和文化设施中的广州市第二少年宫已于2005年金融广场、富力中心等超甲级的地标性办公物业出现完工，其余的包括广州歌剧院、广东省博物馆、广州在中轴线区域，将区内写字楼物业品质提升至新的高市图书馆、电视观光塔的建设在新中轴线上进行得如度。火如荼，按计划均将在亚运会前相继亮相。近年，广州市政府还出台了一系列的优惠措施，鼓励国内外金世邦魏理仕数据显示，截止2009年九月，珠江新城融机构和企业总部进驻珠江新城的金融商务区2。的优质写字楼存量约104万平方米，约占广州市总量的22.4％，甲级和乙级写字楼的比例为0.51：0.49珠江新城分东、西两区，东区以居住为主，西区以商。2009年第三季度，珠江新城优质写字楼平均租金为务办公为主，西区的核心区域即规划中的新城市中轴每月每平方米112元，其中甲级写字楼平均租金131线，将聚集顶级写字楼、酒店、商场等商业物业和各元，已经成为广州租金最高的商务区。来自金融业及大公共文化设施。目前，珠江新城的住宅物业发展最其它现代服务业的写字楼用家在珠江新城优质写字楼为成熟，大量高档住宅已经交付使用，或正在建设销市场占用的面积份额较大，而且上升趋势明显，尤其售，该片区作为广州的高端住宅区之一的地位已经奠是甲级写字楼物业。定。但是，商业物业市场还处于雏形阶段。图表3：珠江新城详图黃埔大道珠江公园金穗路赛马场冼村路廣州大道華夏路華南快速幹線馬場路花城大道獵德路珠江大道東珠江大道西广州市第二少年宫广州图书馆广州市歌剧院广东省博物馆臨江大道海心沙广场地铁三号线珠江新城地下集运系统金融商务区将于2010年通车地铁五号线()(将于2009年底通车)4?2009,CBRichardEllis,Inc.2008年爆发的金融危机对广州优质写字楼市场产生了图表5：珠江新城优质写字楼未来供应珠江新城，蓄势待发――广州优质写字楼市场专题报告明显的冲击，不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或900,000者搁置了写字楼租赁计划。以新建写字楼物业为主的800,000700,000珠江新城尤为显著，尽管新楼林立，但2008年下半年600,000的吸纳量只录得12.8万平方米，比2007年同期大幅萎500,000400,000缩80％；与此同时，业主纷纷下调租金，降幅高达一300,000成以上。200,000100,00002009第四季度201020112012进入2009年以来，外围经济下滑放缓，中国经济逐渐甲级乙级靠稳且有恢复快速增长之势，广州优质写字楼市场随之出现需求回暖和租金日渐靠稳的良好势头，珠江新但是，大量的办公物业集中在短时间内进入市场，不城的写字楼租赁及买卖成交亦日益活跃起来。禁引发市场对供求失衡的忧虑。根据过往经验，大体量的商业项目由于建设周期长，影响项目建设进度的因素较多，项目无法按照预定计划如期竣工的并不少图表4：珠江新城写字楼供应量、吸纳量及空置率见。另外，开发商亦将因应市场形势的变化，不断35000045主动调整招商或销售策略，包括项目推出市场的时30000040机，推进的速度等，避免市场供应出现集中性爆发。352500003020000025150000(%)20100000去年年底我们根据各项目当时的开发情况和了解到的15空置率5000010发展商工作计划作出猜测，2009年内可能有多达12个05供应和净吸纳量(平方米）08Q308Q109Q309-5000006Q107Q3070Q3Q1Q105Q305Q106优质写字楼项目共计73万平方米的写字楼面积竣工投供应量净吸纳量空置率入使用。但今年由于各种客观或主观性的原因，前三季度实际落成交付使用的只有三个项目共约21万平方珠江新城，蓄势待发米的面积，加上第四季度已确定完成建设的两个项目共约11万平方米的竣工量，也还不到去年年底预测的一半。因此，我们预计未来两年优质写字楼的竣工量优质写字楼市场面临供应高峰 将有可能大大少于现在初步统计的数量，而阶段性的供应小高潮将会均匀分布在未来三至五年，甚至更长珠江新城已步入高速发展阶段，迎头面对的将是一个的时间段中。尽管如此，写字楼需求仍是关键。如果优质写字楼项目的建设和落成高峰，初步预计未来的整体需求不足，累积的供应依然会导致恶性竞争或市两年（至2