办公物业定位报告五棵松文化体育中心项目第页思源顾问3纲要第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案年月20081产品同质化现象严重；写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升；第页思源顾问4商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出了更高的要求；主要供应区域是在东部、西部、中关村这三个地区；年月20081北京市写字楼市场——市场现状CBDCBD金融街中关村金融街中关村第页思源顾问5CBD)2004210北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（、西城（金融街）三大传统区域；年全年新增供应量达万平方米；年月20081北京市写字楼市场——供应与空间布局??数据来源：北京市房地产信息网单位：平方米季度3年0420季度2年0420季度1年04202003-2004年北京市办公销售面积度季4年3002第页思源顾问6度季3年300204000080000120000160000度季2年3002度季1年300220032004年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨；年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期；??年月20081北京市写字楼市场——市场消化力组织购买组织企业、经济企业、外国行政、外国行业、经济组织外国行政、企买事业单位购事业单业单位购买政、国内行国内行政、事单位：平方米台同胞购买台同胞同胞购买港澳华侨、华侨、港澳台买购买外省市个人购个人外省市2004年2季度办公物业客户购买力02000040000600002004年1季度办公物业客户购买力020000400006000080000100000购买买民购本市城镇居民镇居本市城组织购买企业、经济企业、经第页思源顾问7外国行政、外国行政买事业单位购事业单位国内行政、国内行政台同胞购买台同胞购华侨、港澳华侨、港购买外省市个人外省市个2004年3季度办公物业客户购买力010000200003000040000民购买本市城镇居本市城镇本市城镇居民、外省市个人、国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；?年月20081北京市写字楼市场——各类客户购买力数据来源：北京市房地产信息网度数据来源：北京市房地产信息网季3年4002度季2年4002度季第页思源顾问1年84002度季4年0302度季3年0302度季2年0302度2003-2004年北京市办公销售价格单位：元/平方米10000120001400016000季1年03022003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升；?年月20081北京市写字楼市场——价格趋势第页思源顾问92005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈；年月20081北京市写字楼市场——未来供需趋势?商务职能协调化商务功能设计人性化第页思源顾问10区域分布多样化商务建筑环境景观化商务形式多元化年月20081北京市写字楼市场——未来市场发展趋势4东部发展带的新规划及其商务中心向东继续扩张格局对西部的未来商务发展构成了新的挑战；3目前形成的三大商圈的商务地位在很长一段时间内不会得到改变；第页思源顾问112在2003年底的销售高峰后，写字楼销售市场一直处于平稳销售期；1整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；年月20081北京市写字楼市场研究总结第页思源顾问12目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主；区域内缺乏中高档写字楼；区域内办公企业以国企为主；没有形成足够的商务氛围；????年月20081区域周边写字楼市场——市场状况第页思源顾问13本项目周边写字楼主要集中在长安街沿线（新兴桥——五棵松桥路段）；?年月20081区域周边写字楼市场——空间布局西贸中心第页思源顾问145DNA14.519.5项目周边办公类物业主要竞争对手有长安西点（万平米）、西贸（万平米），共计万平米；?年月20081区域周边写字楼市场——新增供应数据来源：实地调研处代表金融、保险业7.4%房地产业7.4%传播与文化产业7.4%咨询/服务类22.2%交通运输、物流、仓储业0.7%高科技类14.8%商贸类14.8%制造业3.7%建筑业2.2%综合类4.4%扇面123.7%第页思源顾问15区域内多以国有企业为主，商务氛围不浓厚；大多国有企业都有自己独立的办公用地，但是档次基本都不高；租用办公楼的多为中小型公司；年月20081区域周边写字楼市场——商务办公楼入驻客户???/平方米/平方米/平方米/平方米/平方米.月/平方米.月/平方米.月USDUSDUSDUSD租售价格USDUSDUSD9401850150015008.211.511.5第页思源顾问16翠微路鲁谷路项目地址长安街万寿路长安街永定路口海淀复兴路51号五棵松以南太平路万寿路路口向南1200米项目名称西贸中心翠微大厦电科大厦长安.西点太平路写字楼道乐蒙恩商务街天行建商务大厦目前，项目周边写字楼租金与售价较低；区域内新增供应量中西贸中心以高价位出现在五棵松集聚区的办公物业市场，销售并不理想，一定程度上反映了区域对高价位写字楼并不非常认可；??年月20081区域周边写字楼市场——价格第页思源顾问17未来供应量区域主要集中在西四环与西三环以及长安街沿线，但是长安街沿线目前在区域内可开发地块较少；?年月20081区域周边写字楼市场——未来办公物业空间发展第页思源顾问18随着奥运的来临，奥运经济将给区域注入新的活力；西奥中心这样一片高品质的公园绿地，还有配套的商业文化设施，对外开放的体育中心，等于是五棵松区域楼盘的一个天然大会所；西部社区的重头戏———国家重点投资项目五棵松奥运场馆赛后将建设体育、文化配套商业设施以及超大城市公园绿地，将通过赛后商业开发利用来带动五棵松社区体育建设和地区发展；???年月20081奥运经济带来巨大商机第页思源顾问19区域内缺乏好的办公产品，不能满足部分国企及其其他大型公司的需求，造成客户流失；区域内缺乏甲级写字楼，乙级写字楼也不密集，商务氛围很不浓厚；奥运经济对于整个区域经济的拉动产品积极的影响；???123年月20081项目周边区域写字楼市场研究总结第页思源顾问20纲要第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案年月20081第页思源顾问211234、国贸及其国贸商圈研究、东方广场及其建国门商圈研究、金融街商圈研究、目标市场及其目标客群定位年月20081第二部分目标市场及其目标客群定位租售率售价（平方米）USD/租金（月平方米）USD/·第页思源顾问22930275080%2825245080%8.435-95%9.820225080%17.635-96%13.120-95%写字楼面积（万平方米）物业名称国贸中心嘉里中心汉威大厦建外招商局大厦SOHOCBD区域内高档写字楼供应量较大，租售情况竞争激烈，但总体情况较好；财富中心写字楼座A?CBD年月20081国贸及其他写字楼入驻情况通讯IT投资金融保险第页思源顾问23国贸传统制造业顾问咨询贸易IT在行业分布方面，主要集中于通讯、贸易、顾问咨询、律师事务所、金融、保险投资等行业，没有绝对主导性行业；?年月20081国贸入驻客户行业特征第页思源顾问24500(62)(24)(22)(23)(13)(22)(45)世界强企业家；银行家；金融机构家；律师事务所家；保险公司家；专业及商业服务家；其它跨国公司家???????年月20081国贸入驻客户情况第页思源顾问25;CBDGSM;首先，注重物业的品质。物业品质包涵了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的豪华程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等其次，注重软性配套与服务。区域内外企办公较多，看重一流的软性配套，信息化配置和智能化配置，如，楼宇自控系统、外部宽频光缆、内部综合布线、室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性等等??年月20081国贸入驻客户的需求特征第页思源顾问26CBD24;90CBDCBD第三，注重物业管理公司的品牌。在物业管理和跟踪服务方面，客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现小时办公的需要等等第四，大型跨国企业的集聚性。到目前为止，％的跨国企业都分布在区域及其泛区域，因此大多数商务企业对于区域的企业集聚性及商务氛围提出的更高的要求；年月20081国贸入驻客户的需求特征??2客户对写字楼的要求主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等；．对于物业管理提出更高的要求。第页思源顾问27对租户来说，物业管理水平间接影响到办公环境的好坏，客观上影响到写字楼的整体出租水平与写字楼未来的升值空间；CBDCBD1随着区域内的写字楼市场竞争的愈加激烈，写字楼客户的需求趋势凸现。．对写字楼的硬件设施要求普遍较高。CBD年月20081国贸及其他写字楼入驻客户的需求趋势CBD2003一方面部分国内外知名企业无法承受办公物业昂贵的租金以及交通拥堵状况；另外，生态化逐渐成为某些大型企业对办公环境新的需求；例如年著名IT公司实华开撤离CBD，