MARKETING.思源优势篇ORIENTATION营销推广篇ACTUALITY项目定位篇MARKET区域市场篇MARKET区域市场篇区域市场现状特征区域市场供给分析区域市场样本分析区域市场界定未来规划发展分析区域市场研究西二环本案本案六里桥长安街南三环延长线玉泉路区域市场界定为更准确地研究项目所在地区的市场情况，了解竞争项目的详细信息，以本项目为中心，以时间距离作为参照，对本项目所在区域的范围做一界定：西至玉泉路、东至西二环、北至长安街、南至南三环售罄项目售罄项目?天鸿美域?珠江峰景?华凯花园?丽水莲花?华润·广安门项目?顺驰蓝调?万科紫台?新兴年代?中堂?金泰城丽湾?万年花城?远洋山水?万科中粮假日风景在售项目在售项目针对本项目，在界定的区域内，本次分析研究样本的选取原则为目前市场上正在销售的住宅项目（含住宅、公建立项）和部分典型但已售罄项目，具体项目包括：竞争项目售罄项目金泰城丽湾新兴年代华润广安门项目顺驰蓝调丽水莲花本案华凯花园中堂珠江峰景万科紫台天鸿美域假日风景万年花城远洋山水?????长途客运枢纽：西客站、六里桥长途汽车站、莲花池长途汽车站、丽泽桥长途汽车站四通八达；交通畅捷：环线、横向快行路和三条地铁线（9、10、14）、组成立体交通网络，都市生活瞬间切换；公主坟、马连道、西奥、丽泽桥等板块优势互补，共同提升区域城市价值；大区域人文环境突出：公园、大学、党政机关聚集；小区域体现城乡结合部特征：客运枢纽带来的人员混杂使小区域呈现杂乱的城乡集合部状态。区域市场现状特征10号线9号线14号线六里桥西站地铁9号线、地铁10号线二期工程已开工，六里桥西站为9、10号线换乘站，2010年底建成通车，14号线预计于2015年通车。区域未来发展规划六里桥商圈将被打造成以商务为核心的新区，并带动周边地区的全面发展六里桥商圈，包含了丽泽路商务区、西客站南广场文化办公区、西三环商业带、太平桥时尚休闲区四个部分，面积约13平方公里。商圈拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构；商圈建有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境。根据丰台区“十一五”时期商贸业发展规划，政府对以往略显零乱的商业分布，进行了统一规划、布局。未来，丰台区将全面提升两大商贸区，即六里桥综合商贸区、大红门服装商贸区，目前的小区域内的杂乱局面会有所改善。900002111803123175潜在规模(万平方米)数据来源：北京房地产交易管理网0254923382275290350947——2341未售套数（套）02.12.1310.0972.43878.687413.869210.7383已售面积(万平方米)110.0471105.3242265.431902362105249201207108216226267918921257已售套数（套）727212222451341200130528项目总规模（万平方米）项目中堂合计丽水莲花万年花城新兴年代万科紫台假日风景远洋山水金泰城丽湾顺驰蓝调国际华润广安门项目供应量分析175数据来源：北京房地产交易管理网87.6265.4区域供应量示意图528项目总规模已售面积已上市未售面积潜在供应0200400600单位：万平米根据对竞争区域内供应量调查可以看出，目前竞争的住宅项目总规模约528万平方米，竞争产品当期开盘销售部分已售出规模约有265.4万平方米，未售面积87.6万平方米;另外，区域内住宅的潜在规模约有175万平方米。主力户型40-160平米110平米二居97-104平米两居80-120平米两居数据来源：思源市场研究部60、70平米一居109平米两居150、160平米三居139、148、157平米三居97平米两居、133平米三居33.83.52.62.81.962.75容积率35%20%30%30%35%50%绿化率32.50%板楼板楼板楼建筑形式板塔结合塔楼，板楼塔楼、板楼板楼、塔楼建筑面积21万平方米27万平方米41万平方米22万平方米45万平方米200万平方米130万平方米项目中堂丽水莲花万年花城假日风景远洋山水顺驰蓝调国际华润广安门项目规划指标分析主力户型170平米三居90平米左右二居90-120二居、124-165三居110、120平米两居150平米三居50－60平米一居80－120平米二居120－140平米三居100-130平米二居、三居数据来源：思源市场研究部32.52.72.522.471.92容积率34%43%30%30%35%30%绿化率板楼板楼板楼板楼建筑形式板塔结合板楼、塔楼、板塔结合建筑面积22万平方米13万平方米24万平方米70万平方米33万平方米7.4万平方米项目新兴年代万科紫台华凯花园天鸿美域珠江峰景金泰城丽湾2以下15%3以上31%2-2.9954%最有价值房产策划案www.cg35.cn2000数据来源：思源市场研究部样本项目容积率分布样本项目规模分布（单位：万平米）50以上23%20以下15%20—29.939%40—49.915%30—39.98%??85%的项目规模超过20万平米，20-29.9万和50万以上区间较多，以中大盘规模为主,分别达到了39%和23%；半数以上项目的容积率在2—2.99之间。欧式_______建筑风格现代主义北美风情现代主义现代主义现代主义哥特复兴式德意现代化新古典主义简约现代主义数据来源：思源市场研究部简洁现代的美式风格新古典主义、哥特复兴式涂料瓷砖涂料面砖外立面处理面砖、石材面砖、涂料面砖、涂料墙砖、铝板石材、砖面面砖、涂料石材、涂料面砖、玻璃、金属板楼板楼板楼板楼板楼板楼板楼楼梯形式板塔结合板塔结合塔楼，板楼塔楼、板楼板楼、塔楼板楼、塔楼、板塔结合项目中堂丽水莲花万年花城假日风景远洋山水新兴年代万科紫台华凯花园天鸿美域珠江峰景金泰城丽湾顺驰蓝调国际华润广安门项目??建筑形式多为板楼和板塔；多采用现代主义建筑风格，立面采用面砖或面砖配合涂料。建筑形式分析5%1%配比15%——————————其他户型200————————面积范围193-200185-350最有价值房产策划案www.cg35.cn2000数据来源：思源市场研究部5%3%3%配比————————四居室180177————————面积范围170-223配比40%10%20%25%53%44%85%10.6%三居室产品配比132150135面积范围118-133135-185127-231152-189124-165配比60%60%70%45%28%36%——43.8%二居室110——78-97面积范围97-10490-10080-12079-11290-120配比30%10%20%16%16%————45.8%一居室606065————55-5957-7646-55面积范围项目中堂*蓝色标示部分为各项目主力户型万年花城新兴年代远洋山水华凯花园万科紫台户型配比分析假日风景（C地块）顺驰蓝调国际????目前区域内在售的住宅项目均不受“90平米以下户型”占70%的限制一居室至三居室是区域内项目的主要户型，四居及跃层供给较少；二居室是供给量最大的户型，主力面积在80—120平米之间，但90平米以下二居室所占比例较小；一居室的主力面积在46—65平米之间，三居室的主力面积在118—165平米之间。户型配比结论???十三个样板项目中交房标准仅有万科紫台和珠江峰景为精装修，其他均为毛坯交房；万科紫台装修标准约为2000元/平米；珠江峰景装修标准约为1500元/平米。装修情况分析最有价值房产策划案www.cg35.cn2000最有价值房产策划案www.cg35.cn2000数据来源：思源市场研究部智能化设施供暖系统电梯品牌项目中堂永大集中.地板辐射四期规划中未最终确定丽水莲花高级合资品牌集中对讲系统万年花城奥克斯集中,散热器首层设对讲主机，对讲分机附带紧急报警按钮假日风景合资品牌集中,地板辐射远洋山水SIGMA(星玛)集中.散热器可视对讲系统，红外报警系统新兴年代/集中红外远控万科紫台日立集中,地板辐射门禁系统华凯花园东芝集中,散热器智能IC卡停车管理系统,可视对讲门禁系统,紧急求助报警按钮天鸿美域华升富士达集中,地板辐射对讲防盗、窗磁防盗报警、电视监控、燃气报警、车辆出入、停车管理监控、水、电、气表具远程抄收计量珠江峰景广州日立集中可视对讲系统、闭路电视监控金泰城丽湾广州日立集中,地板辐射彩色可视对讲门禁、闭路电视监控、周界防范系统、智能停车管理系统等顺驰蓝调国际奥迪斯或东芝或同档次产品集中,散热器可视对讲系统.求助按钮,电子巡更,节点摄像,红外线防越墙、停车库管理系统楼宇设备标准智能化方面，可视对讲系统.求助按钮,电子巡更,节点摄像,红外线防越墙、停车库管理系统???各项目均采用合资品牌电梯，如日立、东芝等；均采用集中取暖方式，采暖形式向地板辐射转变；最有价值房产策划案www.cg35.cn20001680011800145002000018500200001450016672销售价格（元/平米）47526772191211131210月均销售套数23692021091899267162212071082已销售套数最有价值房产策划案www.cg35.cn2000数据来源：思源市场研究部、北京房地产交易管理网2438721000753242710471213000138692100970107383已售面积（平方米）5714844311815到目前销售周期（月）236500954216711589