11世联全国战略顾问业务中心北京战略顾问事业部二零一零年一月世联平台——江苏软件园吉山基地项目开发模式（第一阶段主报告）为吉山基地制定符合区域开发目标和成长规律的适宜开发模式与一二级联动方案谨呈：江苏软件园开发建设有限公司22200911-200912一二级联动开发模式、城市远郊，软件产业驱动，资源良好从落实策略和功能、保障财务可行两条线切入分析，为吉山基地制订了具体的一二级开发联动方案世联平台王振、赵威、彭慧、李莹年月年月项目关键词报告推荐点项目组成员操作时间推荐背景说明：33世联平台如何指定合理的一二级联动开发模式？如何在保障软件产业发展的同时实现项目顺利启动和企业合理盈利？如何分配用地指标，指定合理的供地计划？???通过案例研究总结出产业用地和经营性用地的关系，明确了软件产业对经营性用地的带动作用及带动作用的滞后性；通过市场分析挖掘出吉山基地前期的发展发展驱动力；根据案例和市场研究结论，为吉山基地制订了切实可行的各阶段开发略；从落实策略和功能、保障财务可行两条线切入分析，为吉山基地制订了具体的一二级开发联动方案????客户问题世联工作44世联平台项目背景区域总体开发模式区域一二级联动方案建议项目研究思路????本次沟通议程55创新空间价值，集聚产业动力，营造城市魅力的新一代软件产业社区到：世联平台：区域陌生，环境基础优越的城市边缘开发区域江苏软件园开发建设公司致力于将吉山基地打造成产居结合的新一代软件产业社区从66公共开发空间电力基础IT基础设施生态基础设施公共与步行系统创意孵化政策支持生活配套支持公共技术服务?????????高品质建设高等级服务世联平台软件研发、信息技术服务服务外包3G应用与无线互联网创意会馆人才公寓酒店、商务交流??????高能级招商高品质配套并提出诸多开发品质要求77图例世联平台594亩1812亩1882亩2406亩2.1住宅用地2.2其他经营性用地1.产业用地2.经营性用地世联项目组将为规划面积6.24平方公里的吉山基地制定切实可行的区域开发模式及其中2406亩经营性用地的土地运营策略88区域开发投资分析与经济测算第二个阶段：吉山基地经营性用地的土地运营策略区域开发运作阶段策略世联平台第一个阶段：吉山基地项目开发模式区域开发运作总体战略区域开发目标体系建立？区域开发产业与经营性用地的关联性？区域开发运作模式？区域阶段运作中各阶段的核心问题？区域用地阶段开发的核心驱动力？区域阶段开发策略？财务测算基础？阶段成本分析？阶段效益分析？项目投资及收益估算？??????????迄今为止，世联项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作99控制性详细规划征地指标与政府已确立的条件土地出让金扣除刚性费用外，全部作为开发成本列支结算返还；开发形成的固定资产除市政、公共配套设施移交地方政府外，其他均由江苏软件园负责运营江苏软件园开发建设公司承担全部一级开发费用；世联对控规中有关地块划分和空间布局的内容不再进行探讨，并将其作为项目研究的既定条件????启动资金融资限制条件&世联平台自有启动资金10亿元，暂不考虑其他任何融资?每年征地指标（包括经营性用地和产业用地）上限为800亩；当年未使用的用地指标难以累积到下一年产业定位及产业发展计划；工业用地开发和出让分期，世联不再进行探讨产业及产业用地土地出让周期1年，土地出让金支付和结算周期共需约5-6个月；?????项目组在五个已确定的背景条件下展开工作1010紧密协同观点沟通不断促成区域发展的核心观点形成区域主报告优化多方案的类比比较报告主线优化产业发展效应分析细化…????吉山基地经营性用地的阶段发展策略早期打造独立的高价值房地产板块；中后期通过一定非市场化手段建立与产业用地f发展的关联???世联平台吉山基地经营性用地应该采取怎样的发展路径?经营性用地早期必须建构自身的竞争力中后期形成有效的发展联动??12.0512.1512.2312.27－28项目研究技术路线软件产业园案例明确吉山产业发展对经营性用地的发展存在显著的滞后效应???会议议题核心结论过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与吉山策划团队紧密协同1111参考的数据?世联平台?CNKI数据库；?中国房地产信息网数据库；?搜房网数据库；?《中国房地产年鉴》；?南京官方统计网站；?部分城市统计年鉴；?优秀硕博士论文；?……进行的研究?典型软件园发展研究?产业发展效应研究?产业人群需求分析?软件产业发展趋势分析?软件产业发展竞争分析?经营性用地发展动力分析?经营性用地发展模式分析?区域发展的投资财务分析?……世联平台进行的访谈当面及电话访谈开发商、政府和行业专家，包括：?徐庄软件园?南京市规划局?南京中创公司?托乐嘉营销部?雨花软件园?博观置业?融侨地产?苏州工业园?张江科技园?复地?银城?吉山基地财务部?……进行的调查?项目及其周边实地调研与踏勘?南京房地产市场调查；?南京软件产业园调查；?长三角产业园与软件产业调查；?南京城市发展调研；?江宁区城市发展调研；?……研究结论基于全面且深入的实地调研与分析1212世联平台项目背景区域总体开发模式区域一二级联动方案建议项目研究思路????本次沟通议程1313世联平台区域开发的总体模式是什么？区域开发的阶段策略是什么？吉山基地立足一级，二级开发介入到什么深度？二级项目如何联动？在什么时间节点进行联动？如何考虑项目启动、功能联动、用地指标分配和项目整体的价值实现程度？????问题1：问题2：问题3：问题4：问题5：?吉山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下问题1414财务分析市场分析功能协同分析功能完善分析开发商分析指标分配近期发展策略中期发展策略远期发展策略功能联动设置价值实现深度区域启动区选择区域总体开发模式与开发策略区域一二级联动方案世联平台区域开发目标产业发展与经营性用地的关联性吉山发展趋势分析政府目标股东目标公司目标产业人群产业业态产业投资案例分析吉山基础分析世联有针对性定制了本项目研究的技术路线1515世联平台项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议－区域发展目标的结构化分析－产业发展与经营性用地的关联性－吉山发展趋势分析－区域阶段发展策略????本次沟通议程1616具体内容世联平台大股东：产业、形象要求，项目具有一定的抗风险能力；小股东：项目盈利，获得合理的投资回报，希望项目能够快速开发。功能发展目标：产居结合、宜业宜居，形象高端；财务目标：投入和产出的阶段性平衡，使项目能够顺利滚动，最终获得合理的盈利；时间要求：项目能够成功启动、快速开发?????政府目标股东目标企业目标经济目标：产业发展带来的产值贡献、税收贡献；形象目标：知名企业、先进产业、高端形象。??以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益主体，各主体均有其各自的目标诉求1717吉山基地政府企业大股东土地资金实操角色：土地供给方，成功获取土地指标是项目开发的第一前提；要求：产业发展、形象建立，实质是以产业换土地角色：实操方，具体运作项目的企业实体；要求：项目有操作的可行性，即能够顺利滚动、合理盈利角色：投资方，为项目开发提供资金支持；要求：产业发展、形象建立、控制风险世联平台统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功开发的必要前提1818经营性用地单纯作为产业的配套，开发量少、功能单一、业态低端；经营性用地市场实现价值不高经营性用地不以财务平衡及盈利为目的，无法弥补产业园开发投入，因此适用于政府投资和主导开发的产业园项目；吉山基地由企业实体运作，需考虑经济的可行性（滚动开发、获取盈利），因此不适用此种模式模式特点：匹配性分析：????世联平台生活配套需求产业发展经营性用地产业人群集聚“单维配套”模式居住需求因此，传统的“单维配套”的产业园开发模式…1919经营性用地作为独立的房地产板块运作，开发量大、功能复合、业态丰富；经营性用地基于其自身的核心竞争力取得了较好的市场价值实现，并有效的平衡了园区开发和产业发展的大投入经营性用地与产业割裂，产业及产业人口配套需求可能被市场力量挤出，进而降低园区对企业的吸引力和产业发展竞争力；无法满足政府及大股东对吉山基地的发展目标，因此吉山基地不适用此种模式模式特点：匹配性分析：????房地产开发收益世联平台项目开发盈利经营性用地开发财务平衡“以房养业”模式产业发展产业税收产业发展财务压力…以及现今的“以房养业”的产业园开发模式，都不能实现吉山基地发展的统筹目标2020产业园开发周期阶段平衡后期盈利吉山基地用地价值经营性用地价值曲线产业用地价值曲线启动支撑土地价值实现需求支撑?角色一：财务方面，启动支撑、阶段平衡、后期盈利；?角色二：功能方面，通过经营性用地开发保障企业及产业人群的配套需求，增强园区竞争力世联平台财务支撑产业发展经营性用地功能支撑产业用地与经营性用地发展关系经营性用地将在财务和功能两方面扮演重要角色吉山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动增值…2121区域成熟后，通过高价值的经营性用地的开发和供应，实现企业合理盈利的目标?通过经营性用地集中开发和供应，大量回笼资金以平衡前期开发投入，给到股东控制风险的预期?世联平台前期中期后期目标侧重要求在资金的约束下，产业发展起势，产业及其配套开发达到一定规模和水准；经营性用地主要起到平衡现金流的作用??策略影响政府目标股东目标企业目标目标侧重策略影响…且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧重，方能实现多方共赢和项目的成功推进2222世联平台项目背景项目研究思路区域开发模式区域一二级联动方案建议－区域发展目标的结构化分析－产业发展与经营性用地的关