南京中心大厦营销推广方案2011年6月30日PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com南京写字楼市场2南京市住宅、写字楼与商业市场成交量走势平方米平方米800,000120,000700,000100,000600,00080,000500,000400,00060,000300,00040,000200,00020,000100,00000住宅办公商业?2011年初对市场的研判：一季度成交量萎缩，二季度出现反弹；三季度成交活跃，四季度出现季节性下调；上半年的走势与预期基本一致；?受住宅市场限外限贷限购的影响，4月份的数据显示，楼市的资金分流至写字楼领域；3南京市写字楼月度成交量走势平方米70,00060,00050,00041,07940,00030,00025,56423,12220,00010,000011.211.311.411.511.109.109.209.409.509.609.709.910.110.210.310.410.510.610.710.810.909.309.809.1110.1109.1009.1210.1010.12?2011年5月份，南京写字楼成交量48,195平方米，环比下跌9.1%，同比上涨131%；?2011年1-5月份，南京写字楼累积成交量20.5万平方米，同比上涨90%；42011年4月南京市写字楼销售价格元/平方米35,00030,58830,00026,34425,00020,00015,95615,00011,74011,11510,0005,0000鼓楼白下建邺玄武江宁?4月份，南京全市五个重点区域（鼓楼、玄武、白下、建邺和江宁）写字楼的平均售价约1.9万元/平方米，环比上涨19.5%；?从销售个案看，5月份鼓楼区的紫峰大厦的成交价格3.5-4万/平方米；白下区的南京中心大厦的销售价格3.2-4.0万/平方米；5紫峰大厦营销推广活动时间地点媒体主题3月26日紫峰大厦现代快报地球熄灯一小时3月28日紫峰大厦洲际酒店7楼搜狐焦点郎咸平大师财富论坛会4月19日南京日报绿地集团全国展示中心成立，打造异地臵业平台创享和谐生活4月23日南京楼市春交会搜房网绿地紫峰公馆抽奖活动，中奖送紫峰大厦72层观光券5月14日绿地全国项目，包括紫峰媒体考察团绿地长江战略之旅5月20日南京日报南京绿地洲际酒店开业一年连创佳绩5月26日长春晚报顺势而为大道无形5月27日东亚经贸俯视，绿地的世界观时间购臵方成交面积成交价格成交楼层2011年性质平方米元/平方米层4月个人投资者1,00040,000高区4月个人投资者18036,000低区5月个人投资者60040,000高区5月个人投资者30032,000低区5月个人投资者1,00039,000高区6新地中心营销推广活动时间地点媒体主题3月7日凤凰生活杂志新地中心缔造绿色商务平台4月2日新地中心新地网站江苏省委常委、南京市委书记杨卫泽视察新地中心4月7日凤凰生活杂志南京新地中心引领中国写字楼大未来4月11日House365新地中心：还剩5万方在租，3.5元/平方米/天4月26日House365“量价齐升写字楼迎来铂金时代”论坛——南京新地营销经理专访4月27日南昌搜房网“绿色〃都会〃未来——未来中心都市可持续发展”论坛5月6日凤凰生活杂志南京新地中心，绿色战略的商务范本5月20日House365世界500强企业抢驻南京新地中心时间租赁方企业性质租赁面积租赁价格2011年名称中外资平方米元/平方米/天3月中钢集团子公司中国1,5003.23月律师事务所中国1,0003.34月交银保险中国1,0003.34月大华科技中国1,0003.45月雪佛龙美国6004.05月某公司中国7003.37上半年营销推广回顾8短信2月3月4月5月6月金鹰VIP，银行存款200万以上，6万条；银行存款500万以上，3万60万条德基、东方和金鹰年消费10万条；以上VIP，3.5万条；证券开户客户，12万条；南京高尔夫会员0.6万条；来电：101南京市高档花园别墅小区12万条；来电：1个没有实施来电：8个免费实施来访：1组付费实施?3月份短信投放效果不错，4月和5月的短信效果不明显，可能与数据库客户信息有效性有关；?建议在后面的月份选晒有效数据库，区域由南京扩至北京、上海、鄂尔多斯、太原等城市；9直邮2月3月4月5月6月金鹰消费10万以上VIP客户0.8万份来电：1个?4月份直邮的效果不好；不过根据上海、杭州、苏州等地的效果看，直邮依然是不错的渠道；?建议重新挑选公司购买直邮名单，同时增加直邮的渠道：如电信账单和水电煤账单；10中介拜访2月3月4月5月6月南京中介：利众；宁都；信力基；泽来；顺驰；泽来；满堂红；朗玛；我爱我家；诚居；吉屋；友邦；茂源；向日葵；1+2；南房；中广；微星；家德；广恒；裕兴上海中介：五大行、中原地产、汉宇、全佳来电：1组来访：4组来访：5组来访：4组?中介带看能够稳定的增加客户来访量；需要继续加强与南京中介机构的合作；11银行拜访2月3月4月5月6月招商银行：恒生银行中山东路支行；招商银行中山南路支行；南京营业部零售银行部渣打银行新街口支行；深圳发展银行：恒生银行南京分行南京营业部公司银行部浦发银行南京分行；南京分行华夏银行南京分行；新街口支行东亚银行南京分行；农业银行：南京银行城北中心支行；广州路支行宁波银行南京分行来访：1组城东支行杭州银行南京分行；来访：2组风水活动邀约客户：招商农行恒生30组东亚8组?与银行的合作，效果已经显现；后期将增加非银行金融类机构的合作；12上门拜访2月3月4月5月6月臵地广场臵地广场臵地广场得赢大厦金鹰国际广场金鹰国际广场金鹰国际广场东方金融大厦新地中心新地中心新地中心华泰证券大厦苏宁环球苏宁环球苏宁环球联通大通国际金融中心国际金融中心国际金融中心华威大厦民防大厦民防大厦民防大厦阳光大厦仙林工业园金山大厦金山大厦德基大厦商贸世纪大厦商贸世纪大厦臵地广场苏宁银河苏宁银河浙商商会推介来访：2组来访：2组?通常上门陌拜的成功率不高，主要是由于上门拜访的准备不足，后续的客户资料不完善；?此前主要集中在较优质的写字楼拜访，后期将扩大拜访的区域范围以及乙级写字楼；13LED2月3月4月5月6月楼顶LED楼顶LED楼顶LED楼顶LED楼顶LED广场LED广场LED广场LED广场LED来电：2组来电：4组来访：1组来访：4组?LED由于现在投放视频过于简单，缺乏震撼力和语音效果，呈现边际效应递减的现象；?尽快完成90秒三维片的制作，臵于售楼处、样板间和广场LED播放；14营销活动和软文2月3月4月5月6月南京新百媒体见面会：软文系列稿南京中心大厦登高比赛金陵晚报软文系列稿新浪2篇戴德梁行媒体见面会2篇搜房南京中心大厦风水讲座：软文2House365南京商会项目推介会扬子晚报东方卫报软文：2篇来访：3组?媒体见面会，增加了项目的曝光度和信息传播，起到市场告知的作用；?软文受限于投放的版面，基本没有效果；有效做法是软文投放在报纸的房地产板块；15网络、杂志2月3月4月5月6月金鹰时尚网点房网点房网点房网金鹰杂志赶集网赶集网赶集网E-flyer6000组58同城58同城58南京写字楼信息网同城南京写字楼信息网南京写字楼信息网祥居租房网祥居租房网祥居租房网百家居百家居百家居来电：3组百姓网百姓网百姓网来访：1组House365House365House365白下区贸促会苏商杂志来电：2组来访：2组来访：1组?网络推介费用低、信息传递面广、传播快特点明显；后面将借助新的推广手段，如新浪微博；?通过甄别和筛选，南京写字楼推广中，凤凰期刊已经被证明是有效的高端人士阅读刊物；16户外广告及大众媒体2月3月4月5月6月围墙广告地铁包柱新百围墙广告道旗楼体巨幅广告地铁灯箱电视开机画面电台广播禄口机场视频广告来访：3组来电：5个来访：4组?4月份电台广播的效果不理想，没有带来客户来访；?户外媒体一直是不错的宣传手段；后期的广告设计更加注重信息传递的直达性；?增加机场广告、新百墙体广告和报纸硬广的宣传；17其他媒介2月3月4月5月6月ColdCallCold商会推介CallCold商会推介CallCold诺CallDTZ分公司推介亚财富推介投资公司推介白下区促进局折页投放苏商南通活动东方商厦展示台金鹰商场折页投放停车库折页派发汉庭新街口店书刊架东方商厦设外接点银行VIP室折页投放来电：3组来访：6组来电：1组来电：3组来访：2组来访：1组18来访客户信息获取渠道统计4038路过35来电30扫楼网络25LED201919银行介绍中介推介15朋友介绍10自己开发短信5看到项目03月4月5月?来访客户信息渠道统计排序：看到项目、中介推介、自己开发和朋友介绍；?3和4月短信投放有一定效果，5月份没有短信投放；看到项目中，户外广告效果明显19客户来访量与信贷投放4540353025201510502006/112007/112008/112009/112010/112011/012011/032011/052006/012006/032006/072006/092007/012007/032007/052007/072008/012008/032008/052008/072008/092009/012009/032009/052009/072009/092010/012010/032010/052010/072010/092006/052007/09M1M2?M1和M2的增速，持续低于18%的水平，货币政策的持续收紧导致资本市场的资金紧绷；?2008和2011年的年初，信贷的持续