第二阶段市场定位报告第二阶段市场定位报告上海汇琴乐器产学研基地上海汇琴乐器产学研基地SWOT其他关键操作策略深入分析市场定位三个维度分析调研成果汇总产品规划设计产品及客群定位开发目标理解营销推广策略项目定位思路纲要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、产品及客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为汇琴带来更大机会社会效益最大化开发目标???产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。产品作品化利润最大化客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品本案开发目标的重新理解借助迪斯尼乐园，形成区域经济新的增长点，超越政府预期开发效果“”“”帮助汇琴成功定位为新型产业园区开发商并进一步发展成为成功的房地产开发商对于开发效果的合理预期如何借势政府及周边大环境？如何跳出项目本身，跳出六灶、跳出南汇，跳出上海？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向开发目标的实现战略——借势、跳出、超越??项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为政府和大型企业所采用的方法；造势在企业行为中主要用于营销，这需要巨大的投入和培育，非一般中小企业可以承受；因此，本案定位上不能采用造势。借势——顺势而为，而非造势类住宅：能居住的写字楼写字公寓：住宅办公类住宅写字公寓写字楼价值住宅价值写字楼住宅住宅写字楼VSVS写字楼价值住宅价值北京上海北京上海借势的可能方向——参考案例不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。本案不仅仅是南汇一个工业地产项目，更是南汇发展新型产业园区的示范和样板。本案虽然位于上海，但不仅仅只是上海的项目，它更是为长三角、为全国乃至跨国市场服务的；本案应立足大上海，胸怀世界城市。跳出项目看项目跳出南汇看项目跳出上海看项目跳出——放眼世界城市充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。全面丰富和超越产学研的概念，以丰富内涵提升项目价值。既能满足政府期望，又能超越政府期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为政府推广新型现代产业园的示范和样板。超越工业用地超越产学研概念超越政府期望超越——全面提升项目价值现有条件土地属性政府预期开发资金充分考虑各种开发限制条件价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化纲要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、产品及客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成功汇总3、市场供需调研工作成果汇总城市能级提升城市能级提升?本案面临的城市宏观背景?本案面临的城市宏观背景规模力辐射力外向力集散中心综合服务中心生产中心创新中心世界城市管理中心信息中心上海打造世界城市，全面提升城市能级现代服务业创意产业现代物流业“”“”三管齐下，解决第三产业短腿问题?上海市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。上海重点发展三大产业，改善产业结构增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向上海形成集聚。世界城市首脑城市服务城市世界城市首脑城市服务城市城市功能定位三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引??上海以世界城市、首脑城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向上海集聚，从而增强上海的集聚辐射能力。同时使各类低端制造企业向上海周边转移。二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总上海城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为类似六灶区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如办公、居住等。?多核多中心城市布局?单核单中心城市布局上海调整中心城区功能，以多中心布局为特点现代农业种源农业、观光农业、农产品深加工、生态农场和海洋农业等现代服务业现代物流业、旅游业、商贸业、房地产业和总部经济、研发产业南汇重点发展产业“”上海退二进三，南汇重点发展现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。现代制造业电子信息、汽车及零部件、医疗器械及医药产业。“海洋南汇”的发展为本案提供重要的政策支撑基础工业适合发展以旅游休闲、生态居住、生态办公等为主的现代服务业住居假度休闲娱乐旅游观光以高标准生态环境为基础，相匹配于国际性大都市地位六灶定位将直接影响本案的定位方向浦东国际机场缩短本案与国际机场的交通距离本案本案123“、缩短本案与浦东国际机场的交通距离、缩短江浙地区到浦东国际机场的交通距离、加快上海浦东地区产业12”3“”、缩短本案与浦东国际机场的交通距离、缩短江浙地区到浦东国际机场的交通距离腾笼换鸟的速度、加快上海浦东地区产业腾笼换鸟的速度机场高速缩短江浙与上海的交通距离江浙地区新建机场高速新建机场高速空港与机场高速双重作用于本案，缩短了本案与江浙地区的交通距离本案本案空吸空吸辐射辐射辐射辐射集聚阶段，辐射有限集聚阶段，辐射有限非保税产品的仓储、配送第三方物流企业办公等配套零部件的生产加工非保税产品的仓储、配送第三方物流企业办公等配套零部件的生产加工距离距离装备制造保税物流城市服务装备制造保税物流城市服务临港新城临港新城“”临港新城会给本案产生一定的空吸效应，形成一定的竞争关系；项目距离洋山港距离较远，接受港口辐射有限。临港新城对本案积极作用有限，还存在一定的竞争关系影视制作数字娱乐音乐制作等影视制作数字娱乐音乐制作等食品、礼品等仓储配送食品、礼品等仓储配送传媒产业传媒产业物流仓储物流仓储迪斯尼迪斯尼项目提升价值、进行市场定位的重要依据之一项目提升价值、进行市场定位的重要依据之一酒店业地产业度假酒店商务酒店会议酒店休闲住宅（公寓、别墅）生态办公等度假酒店商务酒店会议酒店休闲住宅（公寓、别墅）生态办公等迪斯尼的建设将全面提升本案所在区域的价值增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力改善区域交通条件、提升区域配套水平迪斯尼海洋南汇临港新城大背景：世界城市、首脑城市、服务城市国际航空港小环境影响总结分析二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成功汇总3、市场供需调研工作成果汇总典型项目紫竹科学园数码港、张江润和苑、松江企业总部花园、虹桥国际商务花园等张江SOHO、海上海慧创国际、漕河泾现代服务业集聚区金茂大厦、恒隆广场、东方重鑫大厦、海银国际大厦等各工业园区内的生产制造企业虹桥商务别墅、美住产学研基地项目客户关注点形象好、独栋、生态、商务感交通便利、租金便宜、生活便利交通、环境、商务配套、产业配套商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户就近办公，便于生产管理与服务生态环境、商务配套、产品质量、交通便利需求特征市区办公和厂房办公跟本案特性基本不符，因此不作为分析重点。满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等满足创业初期中小企业的创业居家办公满足企业的生态化办公需求满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公满足制造类企业的生产服务部门办公满足企业高层商务居住和休闲办公需求总部办公市区办公厂房办公商务居住需求类型SOHO办公郊区生态办公市场需求调研归类总结平均售价（元/平米）－－独栋：13000元；办公楼：11000元－－－－－－面对客户以英特尔为代表的高新技术企业海归派科技创投企业、海内外现代服务性企业、高新技术研发中心、企业总部等研发、贸易、展示等功能需求的企业大型企业总部－－产品形态7栋6-8层商务楼独栋总部楼与办公楼（独栋：500-1900平米/栋；办公：5000—9000平米/栋）500栋独栋总部楼独立企业园－－总建面（万平米）11.748.09156130305.83占地规模（亩）167130180021004197合计满足总部办公需求的典型项目分析项目名称紫竹科学园数码港张江润和国际总部园松江企业总部花园虹桥国际商务花园趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！?除了以上四个满足上海总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如浦东国际机电数码园、浦江智谷、康桥工业园1300亩的产学研基地、南汇工业园1500亩的光电研发中心商务园、松江财富兴园·国际企业公园等诸多竞争项目。满足总部办公需求的典型项目总结－－10多层SOHO楼中小科技创业企业租金：3.2元/天·平米127.3523.4，其中SOHO办公7万平米高层LOFT办公创意设计类企业，包括建筑设计、广告设计、工艺设计等售价：16000元/平米－－33.4以多高层SOHO办公为主中小企业为主导－－合计总结