鄂尔多斯达拉特旗东源明珠项目发展顾问报告（初稿）呈交：内蒙古东源房地产开发有限公司2009年9月25日项目基本条件城城市市核心区、核心区、极极具商业价值具商业价值的的黄金地块黄金地块?区位：项目位于达拉特旗核心区。周边半径3公里范围分布有：核心商业区、城市公园、新建小区、车站、行政中心等。?基本指标：指标地块一地块二用地性质商业用地待定2总用地面积63430.9平米－1净用地面积39546平米约10000平米建筑密度30％待定建筑限高30米待定停车位0.8个/100平米待定地块周边成熟的商业氛围地块周边成熟的商业氛围建筑面积容积率2.0待定?地块现状：ü内部：少量待拆迁厂房，场地平整，拥有大量树木。地块外围待拆迁商户地块外围待拆迁商户ü外围：沿街有较多待拆迁底商，初步估计规模约1-1.4万平米。CBRichardEllis|Page2项目发展目标市场影响力作作为内蒙为内蒙发发展展的代的代表项表项目目塑造塑造全国全国影影响力响力项目形象呼呼包鄂包鄂都市都市圈圈协同协同发展发展的的““里里程碑程碑””全全面超面超越本越本产品地地产品产品，代，代表表城市城市发展发展最最先进先进水平水平鄂鄂尔多斯尔多斯呼呼包鄂包鄂都都市圈市圈全国全国CBRichardEllis|Page3关键问题归纳1本项目在城市经济发展的角色和机遇？宏宏观环观环境境分析分析2本项目在各物业市场的角色和机遇？市场市场供供应和应和需需求分析求分析3本项目最适宜发展的物业类型及相互关系？市场市场定定位建位建议议4如何利用地块的优势，实现土地价值的最大化？5如何超越本土市场现状，将本项目发展为引领市场潮流的城市综合体？产产品发品发展建展建议议CBRichardEllis|Page4分析思路项项目发展目发展机遇机遇城市发展城市发展机遇机遇地块发展地块发展机遇机遇物物业发展业发展机遇机遇?商业物业市场及需求研究?住宅物业市场及需求研究?办公物业市场及需求研究案案例研究例研究项目项目整整体定体定位位分物分物业业定定位位财财务分析务分析备备选方案选方案CBRichardEllis|Page5城市发展机遇主要结论：ü呼包鄂一小时经济圈的重要结点ü高速的经济发展、城市化水平的提升、消费水平的提升等带动本地各类需求的提升ü未来达旗将成为呼包鄂都市圈新的经济增长级CBRichardEllis|Page6城市发展机遇呼包鄂一小时经济圈的重要城市节点呼包鄂城市群及达拉特旗区位图区位特点乌兰察布市包头市呼和浩特市经济发展巴彦淖尔市达拉特旗大同市30公里连接范围乌海市鄂尔多斯市80公里连接范围产业发展150公里连接范围国家级发展轴榆林市区域级发展轴银川市太原市次区域级发展轴城市规划资料来源：世邦魏理仕?呼包银国家级发展轴和包鄂区域级发展轴T型交叉的重要城镇，包头都市区南部中心城市。区域展望?呼包鄂城市群（一小时经济圈）重要的二级城市，区位优势明显，承担区域功能转型重任。?鄂尔多斯市域副中心城市，电力、能源化学工业、农畜产品深加工和旅游业为主的富有民族特色的现代城市。è呼包鄂金三角的重要连接点，区域一级城市功能拓展的重要承接城镇。CBRichardEllis|Page7城市发展机遇快速崛起的鄂尔多斯呼包鄂地区各城市生产总值（2006-2008）呼包鄂地区各城市生产总值增长速度（2006-2008）2,00030.0%25.8%1,80024.0%25.0%22.9%区位特点1,60019.9%19.6%1,40018.5%20.0%1,20018.1%元1,00015.0%18.0%亿80013.6%10.0%经济发展6004005.0%017160310751600020001213760,0,,,,,,918111111-0.0%200620072008200620072008呼和浩特包头鄂尔多斯呼和浩特包头鄂尔多斯产业发展呼包鄂地区各城市人均生产总值（2006-2008）120,000?依托煤炭及天然气能源、化学工业等产业的100,000快速发展，鄂尔多斯市的经济快速崛起。80,000?经济增长速度20%以上，持续领跑呼包鄂，对应经济总量2007年超过呼和浩特，2010城市规划人/60,000年可能超过包头成为内蒙经济第一城市。元人均为内蒙第一，年超过万40,000?GDP200810元，远超呼市和包头，高于北京和上海的水2046541649平。20,000136166003,73105160,,,,,,,,1413215900345457471è鄂尔多斯的迅速崛起为项目发展提供重要的区域展望-宏观经济支持。200620072008呼和浩特包头鄂尔多斯资料来源：呼和浩特统计局，包头统计局，鄂尔多斯统计局，世邦魏理仕CBRichardEllis|Page8城市发展机遇高速的经济增长水平达旗地区生产总值（2003-1H2009）25050%?生产总值近五年平均增速26%，固定资产区位特点投资平均增速42%，远超全国平均水平。20038.2%40%34.3%?2006年以前，亿利、达电、神华等大型企15030%业投资巨大，带动达旗快速增长；2007年25.2%以后大型投资项目减少，兼受国际金融危10019.2%20%机影响，固定资产投资和生产总值增速趋12.6%12.9%缓。经济发展5010%7016.5%年上半年，达旗经济总量排行第四，8431624?2009046911290%增速排第七，固定资产投资排在第六，仍20032004200520062007200820091H有待进一步发展。地区生产总值（亿元）地区生产总值增长率产业发展达旗全社会固定资产投资（2003-1H2009）è达旗处于经济的快速增长时期，是城市最有活力的阶段，房地产的需求和城市形象140.080%改善的最佳时机。120.070%67.9%65.9%64.0%60%100.050%城市规划80.040%60.030%40.020%20.056.6%8710%2188073.405115.0%21.7%20.024611160%20032004200520062007200820091H区域展望全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资增长率资料来源：达拉特旗统计局，世邦魏理仕CBRichardEllis|Page9城市发展机遇城市化水平提高带动人口增长达拉特旗历史人口及城市化水平（1998-2008）区位特点360,00020%19.1%19.2%19.2%19.2%19.1%?受经济增长刺激带动人口机械增长，达18.8%18.7%旗人口和中心城区人口快速增加，18.4%19%200518.2%340,00018.0%年以后增长明显。18%17.3%?达旗人口结构较年轻，处于购房和消费的主力年龄。经济发展17%320,000?截至2007年，达旗外来人口超过2.7万997137054643660442544716%人，主要从事工业和服务行业。00672174452,,,,,,,,,,,1478032618422223333445300,0003333333333315%达旗人口快速增长，城市化水平不断提19981999200020012002200320042005200620072008è高，外来人口持续增加，对住宅购买和产业发展户籍总人口非农化水平%商业消费推动显著。达拉特旗人口年龄结达拉特旗中心城区暂住构（2007年）人口职业（2007年）13%城市规划19%18岁以下务工人员40%37%18－35岁务农人员36%35－60岁经商人员32%服务人员60岁以上1%22%区域展望资料来源：达拉特旗统计局，达拉特旗规划局，世邦魏理仕CBRichardEllis|Page10城市发展机遇消费水平逐级提升达拉特旗人均可支配收入和消费性支出（2004-1H2009）区位特点20,00030%?近五年来，人均可支配收入年增20%，人均消26.9%费性支出年增超过26%，生活水平持续提高。16,00021.2%?2009年上半年，达旗人均可支配收入在鄂尔多20%16.6%17.5%斯市排在第六，与东胜尚有差距。12,00016.3%13.0%经济发展8,000è达旗居民生活水平和消费能力持续提高，对居10%住和消费提出更高要求。4,000222253055160042,,,846,,146,-7911180%2004200520062007200820091H产业发展城镇居民人均可支配收入（元）可支配收入增长速度20,00050%46.3%16,00040%33.5%32.9%城市规划12,00030%8,00020%13.4%12.8%4,000710%914270725712,27781,,,,3,区域展望-5789170%2004200520062007200820091H城镇居民消费性支出（元）消费性支出增长速度CBRichardEllis|Page11城市发展机遇工业化初级阶段，优势产业明确?近五年来，二产比重持续快速上升，一产和三产达拉特旗三次产业结构（2004-2008）比重下降à典型的工业化初期产业发展特征à对应城市化初期阶段。区位特点100%31%?根据城市总体规划，达旗的主要职能是80%36%34%34%35%?蒙西电网枢纽60%?蒙中城镇经济区能源化工基地的主要生产基44%40%51%53%54%60%地之一和重要生产服务基地之一经济发展20%?由此确定达旗的四大优势产业21%15%13%11%9%0%?电力产业：达电、神华亿利、鲁能、埃玛能20042005200620072008源、新奥集团第一产业第二产业第三产业?重