谨呈：山东宏海置业有限公司谨呈：山东宏海置业有限公司济南历城区招待所项目（暂定名）前期顾问服务建议书高力国际2011年9月目录1高力国际介绍2项目背景及面临的核心问题3如何解决项目定位面临的问题（研究思路及工作方法）4为什么选择高力国际（业界优势）2高力国际简介高力国际物业集团成立于1898年全球覆盖最广，市场占有最大之不动产专业顾问团队之一全球6大洲61个国家480间分公司2009年年收入19亿美元全球15,000位房地产专业人员物业管理面积超过2.23亿平方米?纳斯达克股票代号：FSRV及FSV?多伦多证券交易所股票代号：FSV.PR.U3国际视野§超过3,000位专业人才1§租赁面积超过62万平方米§交易总金额12亿美元或82亿人民币§管理面积超过3,330万平方米§管理项目超过212个§服务范围覆盖超过50个中国内地城市§与全球90%机构投资者有广泛合作4业务服务范围我们专注于研究高端的房地产市场，更偏重于商业地产的研究，对于不同的地产形态，我们提供不同程度的服务。市场研究市场研究商业定位顾问商业定位顾问写字楼投资服务零售物业投资服务租赁和销售代理租赁和销售代理物业和资产管理物业和资产管理市场研究投资服务酒店住宅投资服务物业和资产管理我们一般仅对高端住宅物业提供服务5全方位房地产服务咨询服务调研及销售与租赁市场推广业主代表办公楼商铺工业物业住宅租户代表项目管理物业投资服务物业及资产管理服务66我们为不同领域的客户提供最优质服务金融科技物流实业7国际签约客户8政府战略联盟伙伴高力国际在全国主第一个政府与房地产中介公司上海普陀区政府楼宇要政府进行城市亦积城极协助市建设的联盟协议经济发展战略伙伴及区域开发9先进科技应用CTS–ColliersTechnologySystems国际地产顾问行内只有高力实施了这个全套系统，包含：租赁，财务，物业，仓库，短信，合约及人事与监控管理。PMAccounting/Leasing物业租令财务管理Store&Inventory仓库管理系统FacilityManagement物业管理系统SMSBroadcastSystem短信平台ContractsManagement合约管理系统HR&AttendanceMonitoring人事与监控系统10高力国际(中国)在业界领导地位公司名称奖项名称颁奖日期高力国际香港分公司年度最佳机构奖AgencyoftheYearlyAward2007年8月2007Top10MostInfluentialBrandsinChina’sReal高力国际上海分公司0720081年度中国物业最具影响力十大品牌EstateMarket年月2007Top10MostReliantPropertyManagement高力国际上海分公司0720081年度最受业主信赖的十大物业品牌Brands年月高力国际北京分公司最佳商业不动产咨询公司BestCommercialRealEstateConsultancyCompany2008年1月2008中国（珠三角）最具实力商地地MostPowerfulCommercialRealEstateConsultantof高力国际广州分公司2008年8月产顾问2008inPearlRiverDeltaRegionCollierswasranked12thinThe2009Global20091001220095高力国际全球外包强排名Outsourcing100?list年月高力国际香港分公司香港最佳商业地产代理BestCommercialRealEstateAgencyinHongKong2009年高力国际世界排名前2的商业房地产品牌Top2CommercialRealEstateBrandintheWorld2010年2月Top10DevelopmentConsultantsinChina’sReal20101高力国际广州分公司中国房地产十大开发策划机构EstateIndustry年月2010ChinaCommercialRealEstateOutstanding201020103高力国际成都分公司中国商业地产杰出服务机构ConsultancyCompany年月11高力关爱——企业社会责任ColliersCare高力国际非常重视回馈社会及关护员工，发动多方面的企业社会责任活动。社会环境可持续发展高力关爱员工大同精神12目录1高力国际介绍2项目背景及面临的核心问题3如何解决项目定位面临的问题（研究思路及工作方法）4为什么选择高力国际（业界优势）项目背景及面临的核心问题2.1项目基础资料研究2.2相关案例研究及项目核心元素分析2.3项目概念定位探讨济南主要商圈分布现况目前济南有以泉城路商圈和经四路大观园商圈组成的核心市级商圈，分布在东、西、南三面的洪楼、西市场和英雄山商圈三个区级商圈以及四个专业市场商圈商圈名称商圈性质商圈总体量泺口泺口商圈商圈泉城路商圈市级商圈50万㎡经四路大观园商圈市级商圈25.4万㎡洪楼商圈区级商圈8万㎡本案英雄山商圈区级商圈28万㎡山山大大路路西市场商圈区级商圈9万㎡商商圈圈老东门商圈专业市场商圈5万㎡山大路商圈专业市场商圈17万㎡英雄山英雄山商圈商圈泺口商圈专业市场商圈55万㎡北园大街商圈专业市场商圈158万㎡市级商圈区级商圈专业市场商圈15商圈特征商圈类型商圈名称商圈特征主要代表商业消费群体银座商城济南市的核心商圈，商业分布密集，业态较全，各种档次商品丰富。交通便利，泉城路商圈银座地下购物广场全市市民距离火车站和汽车站都很近。基本以百货经营形态为主。商业中心贵和购物中心市级商圈万达广场大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈，虽功能齐全（购物、餐饮、娱乐），经四路大观园商圈大观园商厦年轻人消费群体但是物业形态比较传统，档次较低，凭借其优越位置，仍有生存空间。经四路人防商城大润发超市济南市历城区的核心商圈，目前辐射了济南市东北部很大范围，主要功能为满洪楼商圈银座洪楼店周边居民足居民的日常生活消费，档次中等。淘宝街区级商圈鲁商广场英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级商圈，形态比较分散，不属于集中规英雄山商圈银座八一店周边居民划的商圈，各商业形态档次差距较大。银座玉函店西市场服装城属于专业市场商圈，主要功能为小商品批发，档次普遍较低，但消费人群较广，济南西部片区居民西市场商圈华联商厦辐射范围较大；西市场商圈形成较早，有几十年的历史。小商品经营者小商品、服装嘉华购物广场老东门人民商场老东门商圈老东门商圈起源较早，是以小商品批发为主的专业商圈，档次较低。周边居民小商品批发市场大东科技市场数码电子山大路商圈属于专业商圈，是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。大舜科技市场年轻人及商务人士齐鲁软件大厦金牛建材市场服装鞋类经营商户和批发商泺口商圈主要以批发零售为主，经营品类涉及服装、鞋帽、通讯器材等。济南窗帘城儿童用品市区的中低档消费者泺口服装市场银座商城北园店家具建材北园大街商圈属于专业市场商圈，主要经营的品类以家居、建材、小商品为主。银座超市家居建材经营商家以及装修业主中恒小商品批发城16济南写字楼市场概况济南市写字楼市场共分为7大板块，泺源大街板块、纬二路板块、山大路板块发展相对较早，高新区及二环东路板块为新兴商务板块，经十路板块未来将成为又一新的商务集聚区。老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快CBD商务区：高新区板块泺源大街板块：CBD核心区，交通便捷，配套成熟，汇山大路板块二环东路板块聚知名企业总部、实力企业等。入住率居各板块之首。纬二路板块传统商务区：纬二路板块：交通是本区域一大优势，对外联系便捷，汇集了中国联通等大型公司，写字楼出租率普遍较高。山大路板块：为济南市传统中小型企业集聚地，汇集了律师事务所、广告、教育培训等众多服务行业。泺源大街板块新兴商务区：二环东路板块：汇集了中润世纪广场、发展大厦等一批经十板块奥体板块优质物业，以中小型企业为主，写字楼出租率较高。高新、奥体板块：城市发展战略及政府优惠政策为本区本项目所在地域发展带来巨大的发展潜力，但目前各方面配套设施尚不完善。17济南写字楼市场小结济南市写字楼市场逐步向集聚化发展，新的商务板块正在崛起，优质（硬软件兼具）写字楼将成为未来市场供销两热的产品销售均价：市场供求：l市场整体售价水平在11800-13200元/㎡l市场存量较大，新增供应l不同板块售价水平不同，南部区域低于整体不足；但刚性需求较大均价水平租赁均价：单体建筑面积：l写字楼租金集中在1.8-3元/㎡/天l3-6万㎡l租金水平的不同与物业品质、租售方式、管l部分综合体中体量较大理方式、地段等有着密切的联系用户特征及需求：去化l去化表现及出租率：良好，优质楼l以本地自住客为主，投资较少盘去化较快l以物流、服务、房地产等行业为主l传统商务区空置率较低l需求户型在100-300㎡居多l对物业档次、电梯、车位、配套等较为关注l承租力在3.1-5元/㎡/天车位配比：整体市场刚性需求较大，企业用户承租能力强，中高档次、l普遍低于行业标准线，有硬件现代化、配套服务完善的优质物业有较大市场空间。较大的改善空间18项目位置及地块指标项目位于济南市东至洪家楼南路，南至山大北路、西至洪家楼西路、北至花园路，四面临街。其中分为A、B两个地块，A地块为商业金融用地，B地块为居住用地，可视性及可达性较好。项目A地块?总用地面积：5.91公顷?地上容积率：5.5本项目?地上总建筑面积：325,050平方米?地下容积率：2.8?车位数配备：每百平方米1个19项目周边环境分析现有主要商业项目建筑面积（平方米）1银座商城洪楼店40,0002大润发15,,000本项目小计