金大地山南新区B08地块产品策划报告目录：1.宗地开发环境分析2.产品定位与选型3.项目产品发展建议4.项目户型建议5.产品建筑细节建议6.林园景观建议7.项目商业发展建议8.会所及其他建议2宗地开发环境剖析3一、宗地属性分析1.地块区位与城市联系项目位于淮南市田家庵区山南新区，四至范围为：南纬一路南侧、南经十一路西侧、南纬二路北侧、南经十路的东侧。该宗地的面积为240085平方米（360.13亩）。宗地规划范围为住宅用地。项目位于淮南市的山南新区板块，与市区一山之隔。淮南城市的发展战略制定了“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略。东部组团重点发展大中型制造业及专业市场和物流产业。西部城区重点发展小型制造业，建设重点为旧称居住区的改造。南部组团聚集性的城市功能，主动引导跨越式的发展，与东城打造辐射完备的区域服务中心。：山南新区建设成为“国内一流、安徽第一、具有淮南山水特色的现代化南部新城区”。山南新区的建设目标：环境优美、生态和谐、具有山水园林特色的宜居新区。山南新区职能定位：全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住服务业、休闲产业和轻型工业，是未来城市发展的中心地区。4从未来的城市发展来看，整个城市的发展中心偏重于市区的东南部，东部以制造业、专业市场物流为主要发展方向（从产业发展的角度是第二产业为主和第三产业结合发展），南部重点发展新兴城市功能（是以行政办公，文化教育，商贸服务，现代服务业等第三产业方向的发展为主）。项目宗地为住宅属性，从两个区域的定位上来看南部新区无论从自然环境优势、产业结构发展和导入人口的素质方向等方面要更优于东部。52.片区市政配套与交通发展南部新城中心区将聚集综合功能的新型城市中心，规划上安排了全市的行政中心，会展中心，文化中心，体育中心，商务办公园，商贸服务区。同时将水系和山体，视为中心区的重要组成要素，进行整体的规划安排。形成以山背景，以水位轴线，公共绿地为景的功能全面，具有现代化城市景观的新中心区。新区内公共设施规划包括：行政中心、商务中心、文化中心呢、奥林匹克体育中心、社区商业中心，小学，中学、各类专科医院。市重点高中“淮南二中”的新校址将搬迁到距离项目宗地附近。山南新区建设根据南部新城区地形特点、水系分布系统采用方格网布局，局部有所变化，形成“八纵六横”路网骨架。目前已经完成建设的淮河大道是合淮高速连接市区的主要通道，南维二路、三路等主要道路的一期工程正初步成形。6宗地片区的市政配套相当完备，从其规划的内容上可以看出政府相当重视山南新区的发展，并把市政府搬至新区，并从市区中引入了大量较好的医院和学校。从交通的角度来讲，淮河大道是片区中从合肥至淮南市区的必经之路。建设后整个路网系统在通达性和可达时间上将大大优于老城区。但整个新区的建设目前尚处于初期，要配套建设完善仍需时日。故此对于项目宗地在建设2-3年后交房入住时，整体配套的完善程度仍然值得担忧。75.宗地位置和主要规划指标项目位于淮南市田家庵区山南新区，四至范围为：南纬一路南侧、南经十一路西侧、南纬二路北侧、南经十路的东侧。该宗地的面积为240085平方米（360.13亩）,其中市政道路用地约21684.92平方米.。宗地规划范围为住宅用地。宗地位于淮河大道的西侧，是最片区中靠近市区和靠近山南新区中央规划带的地块。项目地块的通达性和可视性较好。主要规划指标:容积率：1.0建筑密度：≤22%绿地率:≤50%建筑限高:≤24米住宅建筑密度:180套/公顷住宅建筑净密度:1.6万平方米/公顷87.宗地四至道路情况与地块现状?项目四至状况项目位于淮南市田家庵区山南新区，四至范围为：南纬一路南侧、南经十一路西侧、南纬二路北侧、南经十路的东侧。该宗地的面积为240085平方米（360.13亩）。宗地规划范围为住宅用地。?项目四至道路状况淮河大道：淮河大道是连接城市的主要交通干道，起点为洞山隧道口，终点为合淮高速公路。全长9.04公里，道路红线宽度60米，采用双向六车道和八车道。南维二路：为城市主干道，东起南经十五路，西至南经六路，全长5公里。道路红线宽30米。南维一路：为城市次要干道，道路红线宽30米。预计为双向4车道南经十路：为城市次要干道，道路红线宽30米。预计为双向4车道。小区内部道路：道路红线宽20和24米。9?地块内部现状地块自然平整，无明显高差，主要上盖物为村庄住宅建筑和农田，有三条小水渠自南向东贯穿整个地块。地上物：项目北侧地块集中大量的村落住宅，仍未拆迁。自然设施：1.项目南部地块集中地表集中大量植被和农田。2.项目地块中南部有几处水塘。?地块内部状况评价：?地块平整，无明显起伏高差，且被规划道路分为4块较小矩形。地块上盖物中村落住宅需要拆迁，有几处水塘和水渠无利用改造价值需对其进行填埋平整。?地块周边市政路网已经改造完成。地块中央道路尚未建成，其主要出入口已经预留。?整个地块虽较为方正但因被规划道路划分成四小块，从整体规划的角度考量使得各个小地块形成独立的规划格局不利于整体的规划和景观的排布，使得的款地块之间难以形成整体的呼应而略显零散。108.项目宗地属性总结6.1土地属性分类与特征房地产区别于其它产品最重要的属性就是不动产的特性，房产项目所处的地段一旦确定，就很大程度上决定了项目的基本特征：客户群、容积率、建筑形式等，因此对房地产市场进行细分，必须首先对房地产的不动产属性进行研究。房地产项目所处的私人交通和公类型一：成熟型地块区间和方位地段交通共交通状况不动产属不动政府对项目所土地成本和获类型二：潜力型地块城市性的地块土地产属在区位的意图规划类型判断价格得的难易程度性分类型三：风景型地块类项目周边的自然环景观配套包括市政设施和境和人文环境环境设施生活设施类型四：配套型地块?不动产属性分类与土地因子评价地段交通土地价格配套设施景观环境城市规划成熟型地块位于城市内部，私人交通和公价格相对很高，自然环境一般，市政设施齐全，政府有明确细一般以住宅区、共交通都比较竞争激烈，较周边的同质性、生活配套设施致的规划，项商业区、商务区便利难获得安全性等人文较多目自身规划受等形式出现环境相对较好限较多潜力型地块城市内部欠发达私人交通比较价格相对较低，自然环境一般，市政配套设施政府有规划方地区便利，公共交比较容易获得周边的同质性、相对较差，生向但不细致，城市近郊通相对不方便安全性等人文活配套设施比项目自身规划城市中近距离开环境较差较欠缺有较大发挥空发区间风景型地块城市内部的公园、城市内部私人地价相对较高，自然环境很好，位于城市内部，城市内的地块绿化带等附近交通和公交都资源稀缺，较周边的同质性、市政设施和生政府有详细严城市远郊的山、比较便利，城难获得安全性等人文活配套齐全，格的规划，项河、湖、林、海市远郊的私人环境较好城市远郊的市目自身规划严等附近交通便利，公政和生活配套重受限，城外共交通欠缺设施欠缺远郊受限较少配套型地块城市内部私人交通和公地价相对较高，自然环境一般，市政设施齐全，政府有较详细共交通都比较竞争比较激烈，周边的同质性、拥有知名的医的规划，项目便利较难获得安全性等人文疗、教育、商自身规划受限环境相对较好业、运动等生程度一般活配套设施116.2项目宗地土地属性因子的总结不动产土地类型定土地属性因子总结义城区位置?位于传统市区以外的新城区地段城市角色?未来城市中心公交站点?规划中?项目通达性好交通城市道路?淮河大道位于项目东侧为连接合淮高速和市区的城条件市主干道?潜力型地块特征快速道路?淮河大道连接合淮高速商业配套?规划中多处商业中心和社区商业中心?配套休闲运动规划中奥体中心设施医疗配套?规划中多个专科医院教育配套?淮南二中（市重点），已经迁至项目西南侧景观景观环境?舜耕山位于项目北面?景观型地块特征环境?全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展产业发展趋势商贸服务业、生活居住服务业、休闲产业和轻型工城市业?潜力型地块特征角色?合淮一体化城市规划?新城发展结论：综合以上对于项目宗地土地因子的分析，可以看出项目的土地属性属于“城外景观+潜力型”地块。12二、市场竞争环境1.市场板块分析城北板块城东板块城西板块城南板块项目位置板块均价50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180以上合计东区35530000548332407333536399237778656211218351209南区40151251141129425418116015688002522501715928818西区3256294261436515735855121001659232149214741646431452365北区27101254032216895611618039817224213962263017721015中心40209275166141203832396323104370033813518合计35116364903142592144164716961320200612618154026143822689484935925从上表可以看出，目前市场上几个板块主要楼盘的“供应”、“已销售”的户型面积和价格分布的情况。整体市场的供需情况良好，市场中供需基本集中在两房和三房的面积段，三房以上的供应品种较少。132.市场的特征1.市场供需：?市场中主力产品两房、三房供需充足，主要供应都集中在90-130平方米。?130平方米以上的面积段供应较少，东区130平方米以上的去化较好，西区130平方米以上的户型成交困难。?70平方米以下的户型供应主要集中在西区，销售情况良好。2.价格方面：?城南区域以“上东城市花园”为代表的个案价