通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案：一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园(巴黎城)项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。二、人员架构:????????±?×?×???°ìG.M.Office????×????í(???°)G.M.(H.K)1???????±???í(???°)D.M.(H.K)1?????????éSecretary1????????PropertyDept.???????íPty.Mgr.1???????÷??Pty.Officer4???????ú?íPty.Assistant24????????·?·??±MailingClerk2?????????????±(???±?¤)LiftOperator4??±?°???SecurityDept.±?°????íSecurityManager1??±?°??÷??Sec.Officer1????·??÷??FireServiceOfficer1????±????±Patrollers12??FireMainControl8????·??à???±Rec??Control?¤????TechnicalDept.?¤?????íTech.Manager1?????±Clerk1????°à?¤????DutyOfficer4????°à?¨DutyClerk4???¤???÷??Tech.Officer3???¤???ì°àTech.Supervisor8???¤?????¤Technician65???????±StockKeeper2??????/??????HR&Admin.Dept.????/???????íPersonnel/Admin.Mgr.1???????ú?íPersonnerAssistant1???????ú?í??????Admin.Assistant2????????FinancialDept.???????íAccountsManager1???á??AccountsClerk1??????Cashier2?????????íCarParkMgt.?????÷??CarParkOfficer1???????????í?±(???±?¤)CarParkMgt.Staff20??????Total:176??工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:00--晚6:00，周六及周日有管理人员轮流值班。做到365天24小时不间断服务。在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。三、空调供应时间：供应部位供应日期供应时间备注写字楼部分周一至周六08:00--18:00商场部分周一至周日10:00--22:00公寓部分周一至周日24小时提供四、保安：??????????????°à??????±?×??°????????????34°à12???è?°???è???????÷????????×???????24°à8??????????24°à8????????44°à16???è?????è?????????????????¨??24°à8?·??????34°à12?·???¨??24°à8???????¨?¨??24°à8????????????84°à32???????¨??14°à4??°à14°à4?ì°à14°à4?????±???¤21°à2??????126保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。五、保洁：原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。六、客户服务：项目24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。七、停车场管理：建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式：时租车位：不固定停放时间；月租车位：(固定车位)；月租车位：(车位不固定)；月租车位：(每天12小时)；卸货车位：第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币；建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3--5元人民币/小时。八、财务管理：财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。九、预算：本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园(巴黎城)项目的物业管理费标准如下：?????????¨?é??????·?????±?×???×?????·?2.5-3.5????/??/GFA??????·?3????/??/GFA??????·?5????/??/GFA现将各分项工作的管理方案详述如下：物业管理事务：物业管理处对首都花园的日常物业管理事务，按照《物管工作手册》规范运作。如下表：处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟工作内容踪监督、学习、培训、档案管理。跟踪监日常：2遍/天；督巡日常：2遍/天；视工作标准走2--3次/月；访回处理率：100%；回访记录100%；访检查项1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查目1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理：1)填写意见转呈表；检查内容处理方2)发现的维修不合格，填写巡视记录，联系工程部维法修；3)即时解决轻微不合格项目；4)发现违章行为按“违章处理规定”执行；5)发现的严重不合格，填写纠正措施报告；平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对考核标准“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准机电设备运行与保养：公用设施和机电设备运行、养护按照《机电设备工作管理规定》规范运行。如下表：值班：保障供水、供电等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好记录；1运行组秩序：搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；2维修组定期清洁所管设备和设备房；负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警控制系统；消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；干粉灭3检查项目火器。按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上4处理方法报工程部经理并提出纠正措施。日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示5考核标准范物业管理园区”标准考核日常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。如下表：处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、工作安排走访、回访、24小时机电设备正常运行室内：小修30分钟，一般故障2小时，较难故障不超过8小时，特殊情况3天内；48小时跟踪检查；房屋墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，主体3--4年全面修补刷漆一次；天台：每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发主要工作现破损及时修补；污水系统：每月检查一次，发现问题及时修复；公共道路车场：每天检查一遍，随坏随修；设施供水、电、气：每月细检一遍，发现问题及时修复；公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；检查地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、检查内容处项目上下水管、设备房、清洁设备；理方法处理对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部方法经理并提出纠正措施。平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对考核标准“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准治安、消防、车辆管理：按照《保安工作手册》、规范运作。如下表：定岗园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班；检查消防设施、内保巡视：1遍/2小时；工作安排流动安检及路面车辆运行：24小时值班；巡查车辆保管：24小时值班；突发事件：3分钟内保安员到达现场；学习法规：1次/周；学习训练：前期2次/周、正常期间1次/周；训练演示培训：1次/周；查可疑人员和外来人员；查违章停车、违章装修；查室外施工、搭建情况；检查查高空抛物，乱扔垃圾现象；检查内容及项目查破坏绿化、占用绿地现象；处理方法协查漏水、漏电现象；协查房屋本体设施和公共设施情况。处理对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报保安部方法经理并提出纠正措施。平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对考核标准“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准清洁保洁管理：按照《物业清洁工作手册》规范运行。如下表：工作安排地面清扫；垃圾清运；喷药；道路清洁2次/天；每周用水冲刷一次；保洁10小时/天；工作内容消杀1遍/季度；垃圾清运清运2遍/天；园区清洁2次/天；马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区检查项目检查内容处路灯；宣传栏、标示。理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报清洁处理方法部经理并提出纠正措施。平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按照国家建设部考核标准对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准房屋维修管理方案：房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书经过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有