耒阳锦绣山湖项目2011年度营销推广方案耒阳锦绣山湖项目2011年度营销推广方案凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2011年元月耒阳世纪新城房地产开发有限公司凌峻·中国1耒阳锦绣山湖项目2011年度营销推广方案目录前言.2第一部分分析篇4一、2010年耒阳房地产市场宏观状况分析.4二、2010年宏观政策解析..7三、主要竞争对手营销概况14四、项目2010年营销和工程进度回顾19五、2011年耒阳市场预测24第二部分策略篇..27一、2011年度营销目标.27二、2011年度营销核心策略..28三、项目价值提炼.30四、营销节奏划分.33五、年度推广主题.34六、营销推广主线.34七、年度推货计划.36八、蓄客及销售策略37九、别墅组团价格策略..41十、媒介策略42十一、活动策略..48第三部分执行篇..54一、年度营销总控图54二、各阶段营销执行工作.56结束语64前言2010对我们来说是艰难的一年，在项目进展上遇到了一系列的困难，耒阳世纪新城房地产开发有限公司凌峻·中国2耒阳锦绣山湖项目2011年度营销推广方案从而导致工程进度无法正常推进、营销推广工作没能顺利开展。2011，在各项工作逐渐走上轨道的前提下，锦绣山湖营销推广将承担怎样的任务？又面临怎样的挑战？锦绣山湖2011年度营销推广必须进行全方位的开展！2011年，不仅要实现预期的销售目标，还肩负着确立世纪新城房产品牌的重任！2011年，不仅要开启湘南首席生态山水大盘之旅，还肩负着整体项目形象首次亮相的重任！2011年，不仅需要进行广告和媒介的创新，还肩负着颠覆耒阳传统营销的重任！因此，2011年，对于锦绣山湖项目、世纪新城房产来说：2011是湘南首席山水大盘的开启！2011是利润和名利双收的出发！耒阳世纪新城房地产开发有限公司凌峻·中国3耒阳锦绣山湖项目2011年度营销推广方案第一部分分析篇一、2010年耒阳房地产市场宏观状况分析1、城市GDP总值走势2006年—2010年上半年耒阳市GDP变化情况表时间25018.00%16%194.9815.80%16.00%200161.4414.30%14.00%）12.00%）132.39%元11.50%11.10%150114.7910.00%亿95.89（8.00%（100率6.00%值504.00%长总2.00%增00.00%2006年2007年2008年2009年2010年上半年GDP总值（亿元）114.79132.39161.44194.9895.89同比增幅11.50%16%11.10%15.80%14.30%时间GDP总值（亿元）同比增幅（图表1：2006年—2010年上半年耒阳市GDP走势图）小结：从06年到010年上半年，耒阳市整体国民经济都保持了11%以上的增幅，其中第二产业和第三产业增长比较明显，全市综合经济实力明显增强。GDP的平稳增长，不仅带动居民收入的稳步提升，同时提供更多的就业机会，增强城市向心力，为城市房地产市场提供了更多客源。2、城市房地产投资总额走势耒阳世纪新城房地产开发有限公司凌峻·中国4耒阳锦绣山湖项目2011年度营销推广方案房地产投资总额走势时间43.4860.00%）54%50.00%元2.7832.66）%亿2.1340.00%（（1.69230%30.55%30.00%幅额20.00%增总1比资10.00%同投00.00%0.00%0.00%2010年上半2006年2007年2008年2009年年房地产投资总额（亿元）2.132.782.663.481.69同比增幅（%）0.00%30%0.00%30.55%54%时间房地产投资总额（亿元）同比增幅（%）（图表2：耒阳房地产投资总额走势图）小结：近年来，伴随着全国房地产开发的热潮，耒阳市房地产开发建设开始步入高速发展时期。房地产投资的进入，表明社会资本对耒阳房地产市场前景看好尽管从2005年起，国家先后出台了多项宏观调控政策，但投资者对耒阳房地产投资热情依旧高涨，对未来市场充满信心。耒阳房地产市场经历09年爆发式增长及010年的平稳过渡后，开发商将逐渐理性，预计未来城市房地产市场将保持平稳增长态势。3、城市商品房销售面积商品房销售面积走势时间）2018.128000.00%米73.0714.3614.377000.00%平156000.00%）11.51%万10.475000.00%（