单击此处编辑母版标题样式润华财富168中心商业街定价方案上海中原物业代理有限公司2011-12-06?CopyrightCentalineGroup,2010报告目录a.市场解读b.价格研判?CopyrightCentalineGroup,2010PartPart11开发区开发区商商业业市市场场分析分析?CopyrightCentalineGroup,2010项目周边商业市场总体概况项目周边商业市场总体概况总体概况开发区商业以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型本案分析商业，主要在上海路沿线周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为2.4-3元/m2?天左右。星湖街区是开发区餐饮休闲一条街，商铺还在免周边个案租期内，周边社区底铺1.3-1.7元/㎡·天之间。市场总结商铺租金水平主要路段租金（元/m2?天）上海路沿线2.4-3.0星湖街区免租期内周边社区底商1.3-1.7春天家园底商1.0-1.8资料来源：上海中原商业事业部?CopyrightCentalineGroup,2010周边市场情况汇总总体概况租金总建面积均价项目名称商业形态建筑形态(元/m2?售卖方式（m2）(元/m2)本案现状天)中港翡翠城居住社区高层与小高层47万/自然售卖6300　周边个案华润橡树湾居住社区高层与小高层44万/自然售卖9000市场总结景瑞18号住宅，别墅高层小高层32.8万/自然售卖7600优山美地社区商业高层与小高层44万/自然售卖7600星湖街区社区商业多层街区商铺60-270免租期内不售/社区底商底商沿街商铺50-801.3～1.7直接销售10000-20000春天家园底商沿街商铺40-901.2～1.8直接销售6000上海路沿线底商，卖场集中。沿街商铺90左右2.4～3.0直接销售20000-25000?CopyrightCentalineGroup,2010周边商业业态情况商商业业态业业态基本情基本情况况总体概况?业态类型：餐饮、生活、零杂类本案现状?业态档次：中低档?业态租金水平：1.5-3元/平米·天周边业态?开间面积：35-160㎡?销售价格：15000---25000元/平方市场总结?CopyrightCentalineGroup,2010周周边边商商业业市市场总结场总结总体概况1、周边在售商业整体售价水平：10000-25000元/m2；本案现状2、周边商业租金水平：1.2-3元/m2?天；周边个案3、周边住宅价格水平:6300-9000元/平米;市场总结4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“能达商务区”大规模开发与建设，周边中高档住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平；5、项目消费人群主要为本案及周边社区居民，及乐天玛特大卖场导入原住居民和开发区内临近区域居民，整体人流量和档次还有待提高；?CopyrightCentalineGroup,2010PartPart22价格价格研研判判?CopyrightCentalineGroup,2010总总体定价策略体定价策略【定价原则】?依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原?依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价?依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格市市场场比比较较法法租金租金还还原法原法住宅反推法住宅反推法?CopyrightCentalineGroup,2010价格制定价格制定常规推导仅考虑周边住宅价格市场比较仅考虑周边商铺价格租金还原仅考虑项目租赁价格?CopyrightCentalineGroup,2010价格制定价格制定?价格推导——住宅推导法7600元/M2周边住宅均价15200商铺价格为住宅的2倍元/M2楼层价格系数：一楼二楼1︰0.6516720元/M29880元/M2一楼优势：提升10%13300根据单套一复二面积测算元/M2?CopyrightCentalineGroup,2010价格制定价格制定?价格推导——市场比较法20000周边商铺单层成交均价元/M2一楼二楼根据楼层差价系数推导22000元/M213000元/M217500根据一复二单套面积测算元/M2?CopyrightCentalineGroup,2010价格制定价格制定?价格推导——租金还原法2.0元/M2*周边商铺一层平均租赁行情天1.6元/M2*天二层整体出租的租金系数比为0.8按投资回报率年8%测算7300元/M2：即1.6*365/0.08?CopyrightCentalineGroup,2010价格制定价格制定12700三种价格推导的算术平均数元/M2卖场效应15240元/M2提升20%左右（AC尼尔森）项目商业街3800㎡共13套商铺的均价为15000元/㎡?CopyrightCentalineGroup,2010ThankThankyouyouforforattentionattention?CopyrightCentalineGroup,2010