1致江苏瓯江投资发展有限公司：晶钻都汇后续营销计划讨论稿2市场调研3整体市场2011年市场回归理性，相比去年下半年供应量及成交量双双回落南京商业市场供求分析（面积）300,0004.003.50250,0003.00200,0002.50150,0002.00?供应分析：商业供应量自2011年31.50100,0001.00月以来逐渐回升，2011年5月，南50,0000.50京市整体商业供应311套，环比4月00.00上升20%。2010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-112010-122011-12011-22011-32011-42011-5供应面积成交面积供求比?成交分析：商业成交在2011年2月(M?)(M?)以来逐渐回升，5月成交388套，环南京商业市场供求分析（套数）比4月上升26%，同比去年5月下降10001.6048%。9001.40800?供求分析：市场供应成交回归理性1.20700，2010年底的大幅度放量供应，和6001.005000.80不断高涨的成交量，在2011年迅速4000.60回落。3000.402001000.2000.002010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-112010-122011-12011-22011-32011-42011-5供应套数成交套数供求比(套)(套)4竞争市场项目分布图左邻右里个案选取原则：?户型面积相似托乐嘉广场?区位相似?总价相似?客源竞争本案武夷绿洲文鼎广场协众财富5个案分析个案详情列表6个案分析文鼎广场——概况9年包租，主打40-60小户型商铺，为投资型产品?项目地址：江宁大学城体育中心东侧格致路99号?总建面积：6.5万平米?商铺类型：百货、购物中心商铺?主力户型：30-65平米?在售价格：46平米44600元/平米，65平米44000元/平米?销售情况：2009年8月开盘销售，截至目前仅剩15套沿街底商?客群情况：基本都为投资客，年龄段在40-50岁之间，这部分客户大多有自己的事业，并没有自己直接经营的意愿，信任区域规划，大多为中产阶层。7竞争市场项目优势及卖点?区位优势：项目位于江宁大学城中央核心区域，拥有近20万大学生年轻消费群体。?业态丰富：项目体量大，拥有卖场、餐饮、娱乐等综合业态。?投资门槛：总价基本在100-300万之间，主力户型总价约200万左右，投资门槛低。9年包租模式、初期以16%的2年收益返现来吸引购买人气8竞争市场项目推盘、去化情况项目开盘至今整体月均去化达23套?2009年8月推出共7栋，516套商铺，面积一楼40-65平米，二楼40-46平米，三楼30平米；其中临街的一楼商铺7米挑高，二楼层高3.5米，面积36平米，三楼层高3.5米，面积28平米?2009年12月重点营销其中紧邻地铁口的30平米精品铺位，采取两年16%收益即买即现的折扣形式?2010年4月，重点营销其中一层商铺，主力面积46平米，挑高7米。2011年4月开始重点销售底层46及部分65平米户型，截至目前46平米户型去化5套，剩余12套；65平米户型去化6套，剩余3套。9竞争市场左邻右里——概况南部新城、亲水景观休闲商业街?项目地址：江宁区岔路口宏运大道1188号?总建面积：1万平米?商铺类型：社区沿街底商?主力户型：100-200平米?在售价格：15000-25000元/平米?销售情况：2009年8月起推出商铺共66套，截至目前剩余5套。?客群情况：客户以投资客为主，年龄段基本大多在45-55岁之间，这部分客户对于社区目前的商业氛围并不介意，多为富裕阶层，投资心理属性可分为投机型、专业型两种10竞争市场项目优势及卖点?区位优势：项目位于江宁岔路口，临近未来的南站商圈；?潜在消费人群：岔路口为江宁人口密集居住区，未来可能消费群体巨大?景观优势：紧邻秦淮河水景资源沿秦淮河的特色景观休闲商业街，紧邻未来高铁南站商圈11竞争市场项目推盘、去化情况?2008年推出三、四期6000平米门面房，销售均价15000元/平米，多为200平米2层户型。?2010年6月推出50号楼6套门面，主力面积100-150平米之间，单层，销售均价25000元/平米?2010年6月25日将推出45、46、48幢楼底层沿街共17套商铺，售价在14000-20000元/平米之间，主力户型面积为190-290平米，总价在300-500万之间。2010年6月推出50号楼6套门面，截至目前已去化5套，仅剩1套159户型，总价360万。12竞争市场武夷绿洲——概况?项目地址：江宁科学园天元中路99号?总建面积：5万平米?商铺类型：三条商业街区、5000平米集中商业?主力户型：70-300平米，共2层，单层层高为4-4.5米。?在售价格：前期售出部分均价16000元/平米，剩余部分房源均价20000-25000元/平米?销售情况：2011年1月推出26＃、38＃共45套沿街商铺，目前已去化29套。?客群情况：投资型客户占60%，经营型客户占40%，年龄段在45-55岁之间。客户阶层多为企业老总，高管等富裕阶层。13竞争市场项目优势及卖点?区位优势：项目位于江宁核心商业圈，居住人口较多，商业气氛较好?周边资源：项目周边有同曦假日百货、胜太路商业街等商业配套，商业氛围较浓?项目优势：项目总建60万方，未来居住人口近2万，自身拥有很大的消费潜在人群。自身拥有足够的消费群体支撑，项目周边商业氛围较好14竞争市场项目推盘、去化情况单价高的小户型去化较慢，项目整体去化率85%?2011年1月推出26＃、38＃共45套沿街商铺，主力面积70-300平米，均价16000元/平米左右?目前已去化29套，剩余商铺面积多为70-150平米之间的户型。?这部分户型中，70平米的单价较高，在30000元/平米左右，剩余3套。?90-150平米单价低，均价在20000元/平米左右，去化比较良好，目前剩余13套，户型不太规整，仍未去化。15竞争市场托乐嘉城市广场——概况三山区域核心商圈地段?项目地址：江宁经济技术开发区将军大道9号?总建面积：5万平米?商铺类型：社区商业配套?主力户型：30-1000平米?在售价格：13000-20000元/平米?销售情况：2011年5月推出11套商铺，目前已去化5套。?客群情况：投资型客户占50%，经营型客户占50%，年龄段在35-50岁之间，投资客户购买户型主要集中在小户型商铺。16竞争市场项目优势及卖点?区位优势：项目处于三山板块，周边小区较多，如今拥有10万居民的固定消费；高校也较多，还有大量企业，稳定消费人群多。?周边资源：周边紧邻胜太路商业街，靠近百家湖商圈，商业氛围较浓。?项目优势：目前已有2万多平米苏果入驻，1万多平米的商业体验街区，600米的步行商业街自身拥有足够的消费群体支撑，项目周边商业氛围较好17竞争市场项目推盘、去化情况项目2011年3月至今去化率60%?2011年3月推出9套小区中间内铺，面积50-1000平米，均价9800-13000元/平米。?2011年5月推出6套200平米左右内铺，均价在20000元/平米。?目前已去化9套，剩余6套房源；?其中3套200平米户型，均价20000元/平米；3套70平米户型，均价13000元/平米；18个案分析主力面积段及价格分析主要在售面积段分析协众财富广场武夷绿洲?左邻右里在售主力面积段在30-200平米之间托乐嘉城市广场文鼎广场050100150200250300350在售均价分析协众财富广场?主力销售均价集中在12000-16000武夷绿洲元/平米之间居多左邻右里3?其中文鼎广场的托乐嘉城市广场44000的高价主要文鼎广场因为它是7米挑高0100002000030000400005000019个案分析客户年龄段分析客户年龄段分析协众财富广场武夷绿洲?40-55岁这个年龄左邻右里段为主力投资客群托乐嘉城市广场文鼎广场010203040506020个案分析市场小结?整体市场：2011年市场回归理性，相比去年下半年供应量及成交量双双回落?客群年龄段：客户年龄段集中在40-55岁阶段?客户层次：这部分价位中小户型商铺投资客户大多为中低档次投资客，?投资心理：多为初次体验及冲动型或投机型，一般都期望购买商铺后能获得稳定租金收入或者进行短期的买卖获利?去化情况：小户型投资产品中，单价过高的去化较慢；?后续供应：据调研的几个楼盘情况来看，后续主力供应的面积段集中在30-200平米，内铺单价基本在12000-18000元/平米之间。21价格测算思路22针对内铺的价格，我们制定经济分析的条件为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件（按常规）：（1）租期时间为9年计。（2）选定面积为1700㎡来计算（实际面积为1687.34㎡）（3）假设38套内间全部公开发售，并且达到100%的销售率。23根据市场部分结论，假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：　整体销售均价18000元（纯销售价格，趋于目前市场）整体总价约3060万计算数据说明：?按照租赁客户租期为9年计算相应的租金及销售均价；?不可预见费按照9年3%计算。?租金为九年期的月平均租金(待定)24价格计算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给客户的租金以及售价如何，一定要保证开发商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商业部分在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是开发商前四年按照7%，后五年8%的