南海新区黑松林北地块投资初步评估报告2010年6月北京思源置地房地产顾问有限公司http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载目录招商地块信息.1宗地基本信息.1宗地现状特征.3项目周边配套设施..55区域房地产市场分析.76项目SWOT分析177项目初步定位..188项目投资估算..219项目投资可行性初步结论23http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载招商地块信息用地指标：总用地面积323587㎡，其中建设用地面积272880㎡，综合容积率1.2，总建筑面积约327456㎡。土地起始价：净地价格初步设定为80万/亩，土地总价约为3.27亿元，楼面地价约为1000元/㎡。宗地基本信息1.1宗地区位区位属性：本宗地位于文登市南海旅游度假区内，行政上隶属于南海新区。地理位置：宗地位于万亩黑松林北侧，滨海路南侧，南距海水浴场约900米，其中松林区南北宽约700米；西距城市级商业休闲中心南海人工湖（天龙湖）约2000米，距学校、医院约3000米；东距香水海国际滨海新城（河北卓房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载达）和水上高尔夫球场约600米。1.2宗地四至、用地指标地块北至滨海路，东至规划路（直达海滩），南至黑松林，西至规划道路。宗地规划指标：用地性质住宅兼容商业总用地面积(㎡)323587其中：建设用地面积272880代征绿化用地——综合容积率1.2绿地率≥40%建筑高度——总建筑面积(㎡)327456房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载停车泊位≥1.0车/户建筑退规划用地边界线距离建筑退后滨海路道路红线32米、林场路道路红线20米，退后西侧、南侧用地边界不小于5米；若用于商业则增加退后5米。宗地现状特征1.3宗地特征宗地东西狭长，长约1000米，南北宽300米到400米，其中东部突出有长约200米，宽80米左右的带状，中间有部分生态湿地。地块均为净地，十通一平，配套管线到地边。地块北：临滨海路，为双向四车道的城市主干道，路灯为太阳能景观路灯路北为东里岛社区。地块东：东临规划道路，现状为临时道路；东南为金滩采贝区。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载地块南：地块南侧为700米宽左右的黑松林，可铺设小径直达海滩。地块西：为可开发建设用地。1.4地表现状宗地现状为农地（已属建设用地），地势平坦开阔，有少量菜棚，东南部有几间农房。基本不需要进行地面平整，只需进行少量拆迁（政府负责征地拆迁）。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载地下、地质情况：宗地靠近海边，地下水丰富，一般下挖2米就可见到水层项目周边配套设施1.5主要交通网络本案周边的交通通达性良好，通过滨海路向东可抵达南海临港产业区，向西可接环海路直通乳山银滩，向北可由金海路上青威高速、国道309，去往青岛威海、烟台、文登市区十分方便。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载1.6其它主要配套设施情况地块周边的基础配套完备，南海实验学校和南海医院已经完工，今年投入使用。其它各项度假休闲配套设施正在抓紧建设，目前已在海边建成6公里长的南海公园一期，2010年已开工或即将开工的项目有卓达香水海国际滨海新城、五星级度假酒店（群）、300泊位的游艇码头、世威明珠岛以及南海人工湖周边商贸旅游开发，这些项目完成后，将拥有集度假、观光、娱乐、运动、疗养、购物于一体的综合休闲配套设施。此外27洞高尔夫球场和18洞水上高尔夫球场已经确定建设，央视动漫基地正在审批之中，若最终确定将为区域增添文化创意旅游。2010年南海旅游度假区在建和新建重点项目一览项目项目内容投资单位总投资（万2010年计划建设名称元）投资（万进度元）房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载南海中集中、小学及幼儿园教育于一体的南海管委100006000在建学现代化新型学校，规划建筑面积4.7万㎡，共设置27个中学班，32个小学班，12个幼儿园班，在校生可达3500人，计划9月份投入使用人工湖打造人工湖及周边景观，进行商南海管委3000015000在建商贸旅贸旅游开发。5月底500亩的人工游开发湖及周边景观竣工香水海包括水系、星级酒店、滨海运动公河北卓达—50000在建旅游园在内的旅游休闲公园。计划12集团月份水系、公园基本成型，酒店进行主体施工滨河运集休闲、体育等功能于一体的景观南海管委238008000新建动公园公园。计划4月底河道景观基本形成，12月份运动场土方工程基本完工青岛伟投资1.2亿元，建设1.5万㎡五青岛伟东120008000新建东五星星级酒店。计划5月份开工建设，置业集团级酒店12月份主体完工游艇码计划在海滩边建设300泊位的游——新建头艇码头世威明投资50亿元建设，在文登南海金香港世威500000—在建珠岛滩海岸线以南2海里处的岛礁上集团建设一座占地2平方公里的世威明珠岛，主要发展旅游度假产业。总体来看，宗地所处的南海旅游度假区交通路网已基本形成，对外交通也十分便捷，有利于吸引游客前来度假。由于起步较晚，目前金滩的休闲度假设施还有待完善，但随着大量休闲度假项目的上马和高起点的规划，将实现后发优势，能为游客提供更高、更多、更好的服务。5区域房地产市场分析相比威海其它临海地区，南海新区起步较晚，在2007年以前还是大片的盐田和虾田，基本上为尚未开发的处女地。自2007年3月启动规模开发以来，文登市政府高起点、大战略、高规格建设，基础设施配套先行，截止2010年4月，房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载已完成基础设施投资28亿元，主要路网、水、电、煤气等基本完成，医院、学校、酒店、商场、餐饮等配套设施大部分已经陆续建成和投入使用，重庆康达等企业已经进行污水等基础设施建设。优质的海滨资源和相对低廉的土地价格，已成为众多房地产商青睐的投资对象。5.1区域土地市场分析?成交土地分布从2007年至2010年4月，南海新区共出让商品房土地面积约900万㎡，主要分布在旅游度假区的人工湖周