望京东湖项目市场简析望京地区发展研究2013年十月24日第2页思源顾问望京规划图?望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。2013年十月24日第3页思源顾问望京地区的发展与变迁?望京交通压力得到缓解?望京区域基础配套逐步完善?望京地区产业引进与逐步成形?具备临近机场的区位优势2013年十月24日第4页思源顾问望京交通压力得到缓解北五环路?以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变；京?除了机场高速、五环路、沿四环路进承路入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车；　13号线?目前无论是西去中关村，还是南下CBD望京西站都已经十分方便。路?此外，京承高速的开通，令地处望京北顺四京环西北角的本案交通优势更加突出。路2013年十月24日第5页思源顾问区内基础配套逐步完善?作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。?除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。?加之首师大附小分校，陈经纶中学和北京市八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。????2013年十月24日第6页思源顾问目前拟建的部分大型商业配套家乐福?本案东北侧的家乐福本案?好莱坞电影院广顺南大街的沃尔玛?阜通西大街附近沃尔玛的好莱坞电影院法国乐?阜通东大街的法华梅兰超国乐华梅兰超市市IKEA和IKEA；2013年十月24日第7页思源顾问望京住宅需求研究2013年十月24日第8页思源顾问望京地区产业引进与逐步成形?望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少?望京地区现阶段地块的产业特征–办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知名外资企业进驻办公–商业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店–商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。2013年十月24日第9页思源顾问望京现有项目客群来源与特征研究1、来源：?本区域的客户居住升级引发的二、三次置业；?以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞；?跨国公司入住望京，导致员工的住房需求；?丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域2、特征：?认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级；?讲究生活品味，追求生活的舒适度；?以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。2013年十月24日第10页思源顾问望京区域高档住宅需求客群分类重复置业者住房中产阶级力国外投资客群升级换代的需求量的崛起逐步壮大高档住宅的需求2013年十月24日第11页思源顾问重复置业的风潮对住宅升级的需求?作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。?在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。2013年十月24日第12页思源顾问国外投资客群对高品质住宅的需求?望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。?望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。?目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。2013年十月24日第13页思源顾问结论：望京区域对高品质住宅需求不断增长望京区域客群分析住宅需求价格承受高交通改善投资置业重复置业客群品区域配套身份象征质中产阶级客群群聚归属住产业支撑情感偏好宅国外投资客群区域依附需区位优势求区位配套2013年十月24日第14页思源顾问望京住宅供给研究2013年十月24日第15页思源顾问调查目标——望京区域在售楼盘?湖畔雅居?鹿港嘉苑（嘉轩城市花园）?望京南湖西园?海润国际公寓?利泽西园（望都园）?季景沁园?华鼎世家?澳洲康都?银领国际?星源公寓（望京金座阳光公寓）?夏都家园(夏都盈座)?银杏家园（都市心海岸）?方舟苑三期（城市月光）?宝星园2013年十月24日第16页思源顾问望京在售楼盘部分项目展示宝星国际华鼎世家季景沁园澳洲康都湖畔雅居融科橄榄城嘉美国际风尚海润国际公寓2013年十月24日第17页思源顾问望京项目建筑形态?高密度高层塔楼：–整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。?板楼或者板塔结合：–近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等；2013年十月24日第18页思源顾问望京调研项目规模分布物业名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）银领国际11.2819星源公寓1.810.2夏都盈座1.69.7上层建筑9.412鹿港13.628金隅丽港城519慧谷阳光6.2317.9慧谷金色家园36.5华鼎世家6.633大西洋新城2750都市心海岸1.87.2城市月光312宝星园1640Cityone3.3417.89五环空间28.784.95慧谷时空二期32013年十月24日第19页思源顾问望京调研项目规模分布分析?本区域调研项目的规澳洲康都模普遍适中，比较集季景沁园中于10—30万平米cityone左右的规模；宝星园大西洋新城?本案地上建筑面积约建筑面积华鼎世家46万平方米，地下慧谷金色家园建筑面积15.6万平慧谷阳光方米。本案在整个区鹿港域内规模较大；银领国际?结论：整体化社区方0102030405060向一凸显规模化和差万平方米异性。2013年十月24日第20页思源顾问望京调研部分项目户型一居两居三居四居及以上跃层复式项目名称面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例银领国际8022%110-11550%16122%1936%湖畔雅居115-12510%128-15640%160-22940%300-60010%上层建筑167-19024.40%197-21617%213-28458.60%金隅丽港城5614%80-11061%119-13625%慧谷阳光40-6510%90-10840%128-13750%城市月光90-11080%14718%2402%星源公寓52-7020%105-12030%120-15850%华鼎世家13730%161-22250%235-26020%鹿港63—6810%90-12060%130-15030%慧谷金色家园40-6520%80-13045%130-24035%2013年十月24日第21页思源顾问望京地区不同户型销售状况分类调查望京地区调研项目不同户型销售套数分布其它一居四居?望京地区在售项目中，二、三居的销售20%3%15%比例有较大差距；总体而言，二居还是三居两居市场主打户型。27%35%一居两居三居四居其它?望京地区在售项目中，不同户型的滞销望京地区调研项目不同户型剩余套数分布比例有比较明显的差距；其中三居未销其它一居售比例与二居基本持平，四居、一居未四居9%4%两居15%销售比例较少。说明市场上对一、四居35%有足够的消化能力。三居37%一居两居三居四居其它2013年十月24日第22页思源顾问望京地区不同户型销售率统计研究望京地望京地区调研项目区调研项中不同户目不型销售率同对比户型销售率对比销售率82.01%90.00%结论：80.00%63.48%一居销售率旺盛，70.00%56.29%60.00%47.56%四居销售状况较好于50.00%40.00%30.24%二居，三居销售状况30.00%不佳。（其它户型不20.00%10.00%以居住为用途，本分0.00%户型一居两居三居四居其它析不做讨论）。不同户型在总销售套数中所占比例2013年十月24日第23页思源顾问望京地区调研项目不同户型销售总面积调查望京地区调研项目不同户型销售面积分布其它一居?结论：5%8%四居两居31%27%?望京地区二、三、四居的销售总面积差距三居不大。但一居销售总面积较小。29%一居两居三居四居其它?望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比望京地区调研项目不同户型剩余面积分布2%其它一居重仅为；三居剩余总面积较大，二居四居6%2%两居23%28%次之，四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上除对一居消化能力极强以外，三居41%对四居户型消化能力较为旺盛。一居两居三居四居其它2013年十月24日第24页思源顾问望京区域不同户型总面积销售比率对比比例80.91%?从望京地区在售住宅项目不90.00%同户型总销售面积可看出：80.00%70.00%55.78%64.79%?一居的总面积销售率明显高60.00%47.90%52.02%于其他户型，四居的总面积50.00%销售比率其次，三居总面积40.00%30.00%销售率最低，仅有47.9