天天鸿凯鸿凯旋城旋城55＃、＃、66＃＃楼楼市市场研场研究及究及设计设计建建议议提纲1.烟台市住宅市场研究2.烟台市客户需求分析3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议附录.烟台市房地产市场概览2013年十月24日思源顾问2在售住宅基本信息(1)规模销售均价区域项目名称位置是否观海(万平(元/平销售率米)米)南山世纪城·世纪华东侧观莱山区银海路52430060％府海黄海城市花园5期莱山区滨海路无海景104500　90％北面观海天名人广场5号楼莱山区滨海中路31号2.13780050％莱山海区台湾村2期莱山区红旗东路无海景105800　30％银河怡海山庄莱山区滨海中路无海景46900　85％东侧观响水山庄莱山区红旗东路0.5　5200　40％海芝罘华侨新城芝罘区环山路无海景1.44900　45％区数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据北面观海公馆烟台市开发区长江路　7　————海　开发北面观海阔天高烟台市开发区泰山路　8——　——区海烟台市开发区昆仑山路北面观2013年十月24日逸海翠庭思源顾问15　34600起　60％　海　在售住宅基本信息(2)销售均价建筑结区域项目名称(元/平主力户型装修状况构米)161平米三毛坯南山世纪城·世纪华板塔结居43001＃楼公寓精装500元/府合105平米两平米居板塔结150平米三黄海城市花园5期4500　毛坯合居200平米四莱山海天名人广场5号楼7800塔楼毛坯区居150平米三台湾村2期5800　板楼毛坯居180平米四银河怡海山庄6900　板楼毛坯居140数平米三据来源：烟台市房地产网、现场市调数据响水山庄5200　板搂毛坯居芝罘170平米三华侨新城4900　板楼毛坯＋精装修区居板塔结海公馆————毛坯2013年十月24日思源顾问合4开发海阔天高——　塔楼60平米一居精装修区4600起130平米三逸海翠庭板楼毛坯　居在售住宅项目总结?烟台市在售住宅项目总量不大，大多数在售项目已经进入尾盘销售期可供购买住宅面积大约45万平米左右?在售住宅主要集中在莱山区，开发区供应量其次，芝罘区除本项目外只有华侨公寓在售；莱山区在售项目海景房可购买量不多，约30万平米左右，开发区只有逸海翠庭项目整体规划较好?海景项目主力户型基本在150平米以上，部分项目以180平米以上四居作为项目主力产品?在售项目中基本为毛坯交房，产品形式较单一?海景房均价已超过4500元/平米，部分项目价格超过7500元/平米?烟台海景房整体销售状况较好，产品较好的项目基本都出现抢购的现象，购买力强劲2013年十月24日思源顾问5即将入市住宅规模目前状销售价格预期项目名称位置项目规划(万平米)态(元/平米)莱山区滨海主力户型150平米三居，精装金海岸花园2期3.2——8000元起路修莱山区滨海5栋板式高层鲁花东上海赋3.7动工9000元起路200平米四居为主力户型北京正橹51号地芝罘岛西海10.3＋前期规低密度花园洋房——块岸15.4划数据来源：烟台市土地储备中心、现场市调数据?烟台房地产形式的利好，加块了外地开发商的挺进步伐也加剧了烟台房地产市场的竞争?从06年将入市的海景高档住宅来看，总供应量在30万平米左右，规划产品面积较大，对本项目未来销售将有不小的冲击2013年十月24日思源顾问6近期土地出让状况出让面积可建面积用地宗地序号土地位置（平方米）（平方米）性质商业[2005]56号幸福中路62号宗地15946.345000办公[2005]57号住宅幸福六村环海路以西，其余至规划路113537120742兼容商服旧村改造宗地[2005]58号东临环海路，西临海港小区，北临烟台木材公幸福七村56839司，南临村保留住宅旧村改造宗地（一）住宅155535[2005]59号兼容商服东临环海路，西临海港小区，北临村保留住幸福七村62803宅，南临规划路旧村改造宗地（二）[2005]65号住宅开发区天山路西侧Ⅱ-3号小区17807.0235614.04开发区Ⅱ-3号小区2013年十月24日思源顾问7出让面积可建面积用地宗地序号土地位置（平方米）（平方米）性质[2006]1号东至胜利路，西至西南河路住宅、214467820000胜利小区项目宗地南至建昌南街,北至南大街商业、办公[2006]2号南通路以东，环山路以北居住及文体用地体育场区域99043185000体育场以西，建昌南街以南区域可兼容商业办公改造项目宗地[2006]3号住宅、三滩小区滨海路以西,刘家滩、于家滩、孙家滩区域内450604694071商服旧村改造宗地[2006]4号东至规划路,南至孔家滩用地商业、滨州医学院烟台校区东56984121839西至刘家滩用地,北至军事管制区、刘家滩用地服务业侧宗地[2006]5号住宅、远陵夼山海路以东，远陵夼村界内310428384300商服居住小区宗地[2006]6号北至卧龙初家、夏家用地，南至规划路住宅、卧龙初家、夏家旧村改598800552700西至二职专，东至水库范围商服造宗地[2006]7号市府街以南、向善街以东原芝罘区法院498012500居住兼容商业、办公平安街以西、南至用地边界宗地[2006]8号居住、光国巷以西，西莱巷以东，北马路以南，北大西街以北26425169767海港路D区宗地商贸办公2013年十月24日思源顾问8土地市场总结结合本项目海景高档住宅来看：?烟台市在出让土地中，幸福村改造带来的土地放量为未来烟台市房地产市场带来近30万的供应量，但地块位置及周边环境，使得其规划高档住宅的可能性不大，对本项目后期的冲击不是非常严重。?06年新供应土地中，3号、7号、8号宗地，位置较理想，将在以后的拍卖中进一步观察2013年十月24日思源顾问9提纲1.烟台市住宅市场研究2.烟台市客户需求分析3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议附录.烟台市房地产市场概览2013年十月24日思源顾问10凯旋城成交客户分析凯旋城一期已成交199套，成交均价8457元/平米凯旋城成交客户付款方式分析：48%?52％为一次性付款，48％为商业贷52%款，一次性付款比例较高一次性付款商业贷款24%凯旋城已成交客户来源分析：?烟台本地客群为主要购买客群，占76％76%烟台市其他?其他地区购买者为长期居住于烟台或者在烟台做生意的人2013年十月24日思源顾问11凯旋城成交户型分析房间面积(平方米)销售套数(套)95.571296.41?整体销售状况良好，各户型走量均匀101.641119.5216?大户型产品市场接收度较高，200平150.041米以上产品销售量占总销售量50％以162.512163.179上171.441185.118?热销户型由于产品户型规划等优点，190.882已突破当地价格抗性，从销售位置来看198.691199.0520，西南位置及20层以上户型产品销售201.31204.535阻力较大，可考虑价格手段加快出售速205.5838度205.84312013年十月24日思源顾问12客户需求调研说明?调研目标：了解烟台市高档住宅消费者需求特征，为本项目5＃、6＃楼前期定位及设计提供市场指导?样本选择：凯旋城已购买客户及烟台年收入超过30万的家庭?问卷数量：调研客户176个，收到问卷113份，其中，有效问卷64份?样本结构：有效问卷中，48份为凯旋城已购买客户，16份为其他高档住宅购买客户2013年十月24日思源顾问13客户需求调研样本背景资料分析年龄结构分析19%2%?64份有效样本中，年龄结构33%20－30以30－50岁人群为主，其中31－4041－5040岁以上人群占样本总数60％50岁以上以上46%?有效样本中，对本项目比较感兴趣的人群数量最多，占总熟的对本项目认可度68％，其关注的主要因素是地段的唯一性，海景于史沉淀的9%23%历结合是他们主要看好项目地块的主要原因，但由于价格预期使得部分客户不能确定其关注程度。非常感兴趣68%比较感兴趣但有23％的客户认可现有价格一般状况，对本项目预期较高2013年十月24日思源顾问14样本年龄结构及其相关产品选择年龄*会选择的产品Crosstabulation产品选择Count会选择的产品3335居住型高SOHO写投资型酒3024档公寓字公寓店式公寓Total25年20－30100120龄31－406213211541－50122152910650岁以上525125Total24633630居住型高档公寓SOHO写字公寓投资型酒店式公寓?酒店式公寓期望值最高，有33份问卷，对酒店式公寓兴趣较大?SOHO写字公寓由于产品形式原因，接收度不高，仅有6人对次类产品表示有较大兴趣?结合年龄结构来看，无论是居住型公寓还是酒店式公寓，41－50岁年龄层的客户关注度最高。但31－40岁年龄层人群，关注酒店式公寓的数量明显超过居住型公寓2013年十月24日思源顾问15居住型高档公寓购买目的及面积购买目的28%?选择购买居住型高档公寓的样本中，没有首次置业的人群56%16%?改善居住条件选项为主要购买目的，占总数量的56％；投资性质的购改善居所为儿女购置投资买者有一定比例，但是比例不足30％购买面积8%4%28%?有16％的被访问者选择为儿女购置28%?从面积选择来看，150－180平米成为购买的主力区间，其次为180－32%200平米和130－150平米130-150151-180181-200201-220221-2502013年十月24日思源顾问16超高层住宅购买意向?从访问数据来看，70％以上的被访问者，不会选择购买超高层住宅作为其居所您是否会购买30层以上(如45层)的?同购买目的交叉分析，可以看出，只有住宅28%为儿女购买居所