2007年，广州。环市东思源与番山的共识一个品牌将创建一个时代的财富模式一个楼盘将刷新一个行业的营销方略新新。生。生————联联合合国际国际大厦广告策略大厦广告策略沟沟通通广州思源广告有限公司广州思源广告有限公司20062006年年1212月月一一个个沉寂多年的沉寂多年的烂烂尾尾楼楼一一个个已令人已令人遗遗忘的忘的项项目目20072007年年番山地番山地产与产与敏捷地敏捷地产产强强强强联联手手重新重新启动启动原万新大厦原万新大厦项项目目现现更名更名为为““联联合合国际国际大厦”大厦”问题问题点：点：⊙⊙面面对对已已经发经发生很大生很大变变化的市化的市场竞争场竞争格局，格局，联联合合国际国际大厦如何大厦如何凤凤凰涅凰涅盘盘，，获获得重生？得重生？⊙⊙这这不是一不是一个个普通的地普通的地产项产项目，要在目，要在写写字字楼楼林立林立中突中突围围而出，我而出，我们们如何才能如何才能实现实现“全“全垒垒打”！？打”！？思源的思源的观观点：点：以差异化品牌定位为基石以战略性品牌形象为基调以呼应目标群需求为基点重生之旅——重生之旅——市市场场篇：庖丁解牛篇：庖丁解牛洞悉洞悉问题问题广告篇：广告篇：运筹运筹帷幄帷幄谋谋定天下定天下营销营销篇：革新求篇：革新求变变营销营销建建议议市市场场篇：庖丁解牛篇：庖丁解牛洞悉洞悉问题问题宏宏观观大大势势洞察洞察联联合合国际国际大厦面大厦面临临的是的是怎样怎样的市的市场环场环境？境？机机会会在在哪哪里里??未未来来33－－55年，广州年，广州写写字字楼还楼还有很大的市有很大的市场发场发展空展空间间为为什什么么？？1.1.住宅禁商政策的影住宅禁商政策的影响响2.2.广州广州亚运会概亚运会概念念3.3.广州良好广州良好稳稳定的定的经济发经济发展展势头势头公寓式公寓式写写字字楼楼成成为为乙乙级写级写字字楼楼市市场场新新宠宠1.1.2424小小时办时办公公概概念，迎合要求念，迎合要求灵灵活活办办公的企公的企业业需求需求2.2.平均不到平均不到1010元的物元的物业业管理管理费费用，大大降低用，大大降低创业创业成本成本3.3.新新兴兴起的公寓式起的公寓式写写字字楼楼，，综综合性价比高。合性价比高。市市场场大大环环境，境，写写字字楼发楼发展展态势态势都都对联对联合合国际国际大厦上市有利。大厦上市有利。再看微再看微观层观层面面市市场竞争场竞争格局是格局是怎样怎样的，的，联联合合国际国际大厦面大厦面临临的挑的挑战战是什是什么么？？竞争竞争格局格局天河北天河北环环市市东东珠江新城珠江新城天河北板块?以中信广场为核心的商务走廊，目前，还稳占广州商务办公的龙头地位?天河北高级商务区作为南中国高级商务首府，并已成国际名企首选的办公地点?该地带商务氛围最成熟，配套最齐全总结：天河北新推写字楼不多，主要是该地段已没有再建空间。因此，给珠江新城，环市东板块留下市场空间珠江新城板块?广州中轴核心的确定，特别是广州新标致性的建筑－－双塔和观光塔的即将启动，重新为该板块带来了生机；?政府重视，重新将其定为中央金融商务区，掀起了新一轮商务项目开发热潮；?在建项目多达十多个，是广州目前商务项目在建最多的板块，且起点极高。结论：政府强势推动，政策扶持，市场需求，该板块前途一片光明环市东板块?广州最早出现的高级商务区，电子大厦、世贸中心、国际大厦等，代表了广州高级商务写字楼发展的历史进程?后起者如好世界广场、荣建大厦、宜安广场、远洋商务楼、东山广场等，人气很高?该板块成熟、完善，是时下大部分中端及部分高端商务人士的首选总结：租售两旺，可供开发的地块不多总结?三大板块构成了广州市最鼎盛的金三角商务中心，从而成为牢不可破、唇齿相依、共创辉煌的关系。?而金三角之中的珠江新城板块，未来必将取代天河北的商务中心领袖地位。?环市东板块借势而为，用特色的高性价比造就倚角关系。竞争竞争形形态态从从目前在售的目前在售的写写字字楼项楼项目目来来看，可看，可划划分分为为几几种竞争种竞争形形态态：：公寓、公寓、酒店酒店式式写写字字楼楼越秀越秀城市广城市广场场华华普普联联合合广广场场国际国际大厦大厦只只租不售租不售只只售不租售不租（或（或租售租售两两便）便）天天伦伦中中华华广广场写场写字字楼楼大厦大厦维维多利广多利广场场纯写纯写字字楼楼总结?目前的甲级写字楼，都是只租不售，说明了发展商看好广州高档写字楼的租赁市场，信心主要来自两个层面：一是人民币升值；二是外资基金直接投资写字楼。?只售不租（或租售两便）的项目不多，而且都属于中小型项目，或者在越秀区为主。?写字楼的业态不多，主要以纯写字楼和公寓／酒店式写字楼为主。各各板板块写块写字字楼楼的售价及租金的售价及租金情情况况平均租价平均售价管理费写字楼名称路段位置（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）天河北板块中信广场天河北路￥140￥18500￥29大都会广场天河北路￥100￥11500￥25国际贸易中心天河北路￥70￥10000￥17时代广场天河北路￥85￥9800￥27光大银行天河北路￥45￥8000￥25金利来大厦体育东路￥130￥17000￥29南方证券体育东路￥70￥12000￥24羊城商贸中心体育东路￥68/￥23平安保险大厦体育东路￥85￥12000￥26.5高盛大厦体育西路￥80/￥26.8建和中心体育西路￥65/￥17新创举大厦体育西路￥100￥12000￥15中泰国际广场林和西路￥135￥13000￥25城建大厦体育西路￥80/￥25新达城广场广州大道北￥70￥7500￥9.8中旅商务大厦侨林街￥70￥8000￥8各各板板块写块写字字楼楼的售价及租金的售价及租金情情况况平均租价平均售价管理费写字楼名称路段位置（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）天河珠江新城板块壬丰大厦天河路￥70￥11000￥25或￥15广晟大厦天河路￥90￥12000￥26南方通信大厦中山大道￥65/￥25富力科讯大厦黄埔大道西路￥85￥11000￥28勤建大厦黄埔大道西路￥80￥8500￥10信合大厦珠江新城￥110/￥28保利大厦珠江新城￥80/￥25华普广场广州大道￥80￥11000￥15发展中心大厦珠江新城￥135￥20000￥29双城国际珠江新城￥70/￥10星汇国际珠江新城￥70/￥10广州国际贸易大厦广州大道中路￥60/租金含管华普大厦天河路￥65/租金含管南方经典大厦天河路￥70/￥25设计大厦天河南路￥75/租金含管各各板板块写块写字字楼楼的售价及租金的售价及租金情情况况平均租价平均售价管理费写字楼名称路段位置（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）环环市市东东板板块块世界贸易中心环市东路￥75￥8000￥28国际大厦A附环市东路￥50￥6000￥30国际电子大厦环市东路￥100/￥25珠江大厦环市东路￥55/￥3。5华信中心环市东路￥50/￥25粤海大厦环市东路￥50￥7000￥25广良大厦环市东路￥50/￥23华信大厦天河路￥50/￥30或￥29粤能大厦天河路￥70￥8000￥23高迅大厦区庄立交￥55/租金含管中侨大厦区庄立交￥60￥8000￥23。5汇华商贸大厦先烈中路￥60￥8000￥26或￥20或￥6好世界广场建设六马路￥90￥11000￥30宜安广场建设六马路￥70￥8500￥22东山广场先烈中路￥85￥11000￥28总结从从三大板三大板块块的的写写字字楼楼售价及租金售价及租金情情况来况来看——看——11、天河北最高；珠江新城、天河北最高；珠江新城次次之，之，但但有有超越迹超越迹象；象；环环市市东较东较低。低。22、、环环市市东东的的写写字字楼楼多是多是55－－1010年以上的年以上的写写字字楼楼，，整体整体形象和形象和素素质质上比不上其上比不上其它两它两大商大商务务圈圈中的中的甲甲级写级写字字楼楼。。33、、环环市市东旧东旧的乙的乙级写级写字字楼楼租金平均租金平均水水平在平在5050－－7070元元//间间，和，和天河天河北大部分的公寓式北大部分的公寓式写写字字楼楼价格相价格相近近。。同同一一业态业态的的竞争对竞争对手手?处处在在这这三三个个商商圈圈内内的在公寓式的在公寓式写写字字楼楼主要主要有有越秀越秀城市广城市广场场、、星星汇国际汇国际、、华华普广普广场场。。?市市场场上上总总体体的出的出货货量量并并不多。以上三不多。以上三个楼个楼盘盘的出的出货货量量已已达达８０％８０％。。?目前目前这这三三个楼盘个楼盘的的销销售价格在售价格在90009000－－1100011000元之元之间间，月租金在，月租金在7070－－8080元之元之间间，公寓式，公寓式写写字字楼楼管理管理费费在在88－－1010元。元。越秀越秀城市广城市广场场地地处东风处东风中中路路与与越秀越秀北北路交路交汇处汇处，，总总建筑面建筑面积积10.510.5万平方万平方米米。分北塔和南塔。。分北塔和南塔。越秀越秀城市广城市广场场底底部部五五层为层为商商业业裙裙楼楼，，四四层层地下地下停停车场车场有有车车位位270270个个，，配有公共配有公共会议会议中心、空中中心、空中花花园园、、游泳池游泳池。北塔。北塔楼为楼为公寓式公寓式写写字字楼楼，高，高3333层层，，每每层层730730平方平方米米，，单单元面元面积为积为80—12580—125平方平方米米。。20062006年年66月公月公开发开发售，售价：售，售价：北塔北塔2020层层以下均价以下均价80008000元元//平方平方米米，以上，以上95009500元元//平方平方米米；；南塔南塔2020层层以下均价以下均价95009500元元//平方平方米米，以上，以上1200012000元元//平方平方米米起价：起价：80008000元元//