新城顺城立水桥项目定位方向探讨思源经纪二OO八年四月新城顺城·立水桥项目?地块位置1111项目情况分析?地块周边环境?项目SWOT分基本经济技术指标2222析3333区域市场研究4444项目定位建议项目总体规划5555建议2新城顺城·立水桥项目地块位置——立水桥西北，奥北核心地段?本项目位于北京市昌平区东小口镇立水桥西北方向，为原北京第二汽车制造厂。?本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直达奥运场区。3新城顺城·立水桥项目城本案铁地块周边交通——轨道交通便捷城铁5线13858、479、984、358、4号号32、758、运通117、昌平中东路线22等路?距城铁5号线、13西小口号线立水桥站600余城铁线13米北号苑?沿中东路向西经西小路北五环中路口路达昌平路北五环安八达?岭立距北五环4.0公里高速京路路承?20多条公交线路组高城速铁路成四通八达的公交通5号网线北四环北三环4新城顺城·立水桥项目地块周边住宅——北京居住聚集区之一?A：东亚·奥北中心北区O?B：北京北?C：东亚·奥北中心南区?D：北方明珠?O：中滩村?在地块的东北1公里为天通苑西区A:东亚·奥北中心北区经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住C:·区。东亚奥北中心南区5B:北京北新城顺城·立水桥项目地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐?E：龙德广场?F：万意服装批发城亚奥海龙电子城?G：祥和宏兴建材?H：零散小摊位F:万意、海龙项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。6E:龙德广场新城顺城·立水桥项目地块区域环境——自然、人文环境优越鸟巢?距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；?与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。7水立方680公顷森林公园新城顺城·立水桥项目地块周边其他配套——各项生活设施齐全?中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等?幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、东方幼儿园、春天幼儿园等?医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、北京市北郊肿瘤医院?邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局?银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等8新城顺城·立水桥项目地块自身条件——开发条件优越?地块无拆迁，土地已实现三通一平?地块内有两排原生树9新城顺城·立水桥项目本项目基本经济技术指标项目单位　建筑总面积平方米83444.963?项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代居住用地（托幼用地）平方米4300征道路用地面积6591平方米。容积率　0.8指?建筑密度　30%项目绿地率：30％标限高　12?建筑产品及指标见右表。多功能用地（F1）平方米800004.96住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482其中普通商品住平方米16000.992其宅中商业建筑面积平方米24001.489容积率　3指建筑密度　25%标限高10　60新城顺城·立水桥项目1111项目情况分析项目SWOT分?项目SWOT分析2222析?开发难点探讨3333区域市场研究4444项目定位建议项目总体规划5555建议11新城顺城·立水桥项目项目SWOT分析S（优势）W（劣势）?紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；??交通出行方便地块小，缺少规模优势??位于奥北商圈，地段升值潜力大双限商品房与商品住宅共同规划、销?邻近国家奥林匹克森林公园，售，影响项目整体品质?人文资源优越商业面积比例大??土地平整，无拆迁问题受规划用地所限，园林规划难出亮点SWOTSWOT分析分析O（机会）T（威胁）?周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力?奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升?周边大配套商业丰富，商业规划?10＃线等地铁线的开通，地铁交通存在难点更加发达，人们更依赖地铁交通?项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差12新城顺城·立水桥项目项目开发难点探讨?项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的影响？?项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足如何解决市场影响力不足？?商业规划比例较大如何解决商业面积过大的难题？?开发商对商业销售价格预期高于市场水平如何解决商业销售实现价值最大化？13新城顺城·立水桥项目项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的1、产品规划中区域分开，产品类型区分;影响？2.营销过程案名、推盘期、形象等区分。14新城顺城·立水桥项目项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足如何市场影响力不足的难题？1、开发区域内差异化产品2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力15新城顺城·立水桥项目商业规划比例较大，1、产品规划中对商业业态进行合理把控如何解决商业面积过大的难题？2、适当缩减商业面积3、将剩余部分商业产品进行合理转换16新城顺城·立水桥项目开发商对商业销售价格预期高，如何解决商业销售实现价值最大化？使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值17新城顺城·立水桥项目1111项目情况分析项目SWOT分?住宅市场研究2222析?商业市场研究3333区域市场研究?写字楼市场研究?公寓市场研究项目定位建议4444?未来市场供应量项目总体规划5555建议18新城顺城·立水桥项目住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究19新城顺城·立水桥项目住宅市场研究地铁五号研究范围线地铁地块位置13号项目所在区域内，在售商品房线项目：北京北媒体村、公园2008、北京北公园2008媒体村北五环20新城顺城·立水桥项目住宅研究项目产品特征?塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-100之间。项目总规模主力户型已售供应量项目名称（含商业、配建筑形式装修标准（㎡）（㎡）套等）（㎡）一居（40-21层以下简装，送14栋32层塔楼；80）占分户中央空调；媒体村92万2栋11层板楼50%；两居22万(100)占50%21层以上毛坯5栋14层板楼；两居（90-6栋23层塔楼；公园200835万103）占60%毛坯28.4万2栋23层板塔结合两居（80左11栋23层板塔结北京北21万右）占70%毛坯15.3万合数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测21新城顺城·立水桥项目住宅研究项目——销售价格?在售价格13000元/平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在100万左右。套总价区间项目名称开盘时间销售均价（元/㎡）折扣情况（元）52万-130万媒体村2007年10月7日13000无板楼1580084.5万-170万一次性付款97折公园20082006年3月18日塔楼130002007年3月10日:9、11号楼;2006年11月17日:8号楼;2006年10月28日:6号楼;截止07年7月全部入北京北市面积售罄，最后一70万左右2006年9月6日:10号楼;次报价8000无2006年8月17日:7号楼;2006年6月27日:4、5号楼.数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测22新城顺城·立水桥项目住宅研究项目——销售速度?06、07年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100套以上。?08年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。项目名称月均销售套数南区进行4.5个月客户积累，于07年10月开盘，目前签约1357套媒体村，月均销售129套07年月均销售100套；公园200808年106#C座进行4个月客户积累，240套房开盘当天销售1/3，月均销售20套北京北3个月客户积累，06年7月-07年7月完成8栋1536套销售，月均销售102套数据来源：北京市房地产交易管理23中心及思源市场监测新城顺城·立水桥项目住宅研究项目——客群特征?地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。项目名称客户来源年龄：25-45岁之间；来源：本地60%；媒体村职业：企业中层收入者；目的：自住占70%年龄：30岁左右；来源：外地80%；职业：中关村IT，亚运村；目的：为结婚购买，自公园2008住年龄：30岁左右；来源：外地70%北京北职业：地铁沿线工作人群；目的：自住为主数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测24新城顺城·立水桥项目区域住宅市场整体特征?户型面积集中在70-100之间，研究区域内住宅户型面积80平米左右占多数；?总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低；?销售速度较快，07年较好市场环境下，住宅月均销售100套以上；?08年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显；?年轻客户为主力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群；?对销售价格敏感度高；?客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。25新城顺城·立水桥项目住宅市场研究公寓市场研究商业市场研究写字楼市场研究26新城顺城·立水桥项目公寓市场研究地铁五号线研究范围：地地块所在奥北区域内，在售铁13号地块位置或即将发售公寓，包括：线龙德紫金?酒店式公寓?50年、40年产权，以公东亚·奥北建立项，开发为公寓产品进中心东方郁金香大厦行销售研究项目：旭辉·奥都?华发颐园（在售）华发颐园?东方郁金香大厦（在售）?旭辉·奥都（售完）?东亚奥北中心（售完）?龙德紫金（未售）北五环27新城顺城·立水桥项目华发颐园（