新飞大道项目价值初步判研报告钧城中国·（郑州）2010年3月17日第一部分项目分析报告第二部分新乡市场概要分析目录第三部分项目价值初判一、项目分析项目地块主要技术经济指标项目原名万荣镇，用地面积257808.6平方米，可规划用地面积约205579平方米，总建筑面积835349平方米。项目规模比较大，容积率较高，具有发展中高档住宅项目的基本条件。项目经济技术指标　总用地面积205579㎡总建筑面积835349㎡容积率4.0左右项目交通条件新飞大道临近主干道，公路通达性好。用地现状分析3新新乡飞一中大道32121?地块整体基本成正方形，地块平整；?项目仅靠新乡市政府形象大道——新飞大道；项目昭示性强。?项目东侧，和南侧临近耕地，视野开阔，空气清新。周边环境分析新乡市高新技术开发区?项目位于高新技术开发区南侧，周边有一批比较成熟的地产项目。?临近主干道之一的新飞大道，项目交通便利，但客运南站所处位置稍偏，目前周边档次生活配套匮乏。柳青路新本本飞丰案案华东大街?新乡市一中新校区。省重点高中。杨客运南站村道海河路东杨村村农民房和零散商铺，环境景观差吓岗一村果品批发市场新乡市宏源化工新乡市宏源化工有限公司有限公司新校区聚龙苑和吓岗二村项目的地理区位及配套新乡市高新技术开发区项目位于高新技术开发区南侧，周边有一批比?项目位于新乡市新飞大道以东较成熟的地产项目。临，柳青路以北，丰华街以西，本案近主干道之一的新飞大道海河路以北。项目交通便利，但所处位置稍偏，目前周边档新飞次生活配套匮乏。大道交通便利交通便利生活配套相对匮乏生活配套相对匮乏项目区域环境前景优越，位于“郑新一体化”城市发展带。《中原城市群总体发展规划纲要》明确提出，要突破项目所处的位置，刚好新乡老城区和郑州市区中间行政区划分割和黄河天然屏障阻隔，实现黄河两岸呼，新乡经济技术产业开发区南侧。应发展。世界上知名的大都市，大多因临江河而形成。黄河是中华民族的母亲河。跨河发展有利于增强中原得益于和郑州的交流和互动，近几年经济发展势头迅猛，地产项目在新乡南区开始快速发展。城市群的文化内涵和城市品位。因为京广铁路和新乡机场坐落于西区，而工业企业密布于新乡市北区，所以新乡结合自身的情况将城市的主要方展方向定于东区项目区域环境和南区。目前，东面是政府规划中的政府行政中心，南面是新乡市的高新技术开发区。项目处于新乡高新技术开发区辐射地带。工业企业新乡高新区经过十五年的建设和发展，全区累密集区计完成投资近63亿元。新飞工业园、生物新医药工业园、汽车零部件工业园等专业园区已具规模。以高新技术产业为主导，重点发展绿色环保家电、生物新医药和汽车零部件等主导产业。西区政府新区中心城区目前已形成了：　　1.以新飞家电有限公司冷柜、空调、太阳能热水器，科隆电器股份有限公司蒸发器和冷凝器等为主导产品的节能环保型家电及配套产业。　　2.以华兰生物工程股份有限公司、佐今明制药股份有限高新技术公司、拓新生化科技有限公司为代表的血液制品、中成药、开发区生物核苷（酸）系列等生物新区药产业，成为全市高新技术产业发展的基地。　　3.以高远公路养护技术有限公司、新飞专用车有限公司为代表的工程车、冷藏保温车及滤清器、散热器等为主导产品的专用汽车及零部件产业。周边经济环境分析“郑新一体化”“东扩南移”产业优势产业优势迅速发展的新乡南区电子电器：新飞电器集团的冰箱、冰柜国内行业排名第二；ＴＣＬ—美乐公司：ＴＣＬ彩电居国内领先地位；科隆电器：其蒸发器、冷凝器居国内第一位；金龙铜业：其制冷铜管居世界第一位。新乡航空工业集团有限公司：中国航空工业机载准备重点企业和研制生产汽车零部件的骨干企业。华兰生物：生产血液制品,主要品种有:人血白蛋白、人血静脉注射丙种球蛋白等。H1N1疫苗生产基地。新乡航空工业集团有限公司新飞电器集团华兰生物项目地块分析小结项目规模较大，但位置稍偏，目前周边配套略显匮乏。但项目道路通达，位于高新区的一级辐射地带，地产需求旺盛，城市发展迅速。项目具备打造新乡中高端楼盘的条件。规模规模2222万总建面，规模较大；万总建面，规模较大；交通交通西西邻邻新飞大道，北新飞大道，北接接南环，道路通达南环，道路通达区区位位新乡高新区的一新乡高新区的一级辐射级辐射地地带带配配套套位置稍位置稍微微偏偏离离市区，中高市区，中高端端配套配套略显略显匮乏匮乏昭昭示示性性紧邻紧邻新新新飞大道，项目昭示性强新飞大道，项目昭示性强二、市场概要分析城市经济及房地产发展现状受地理位置的影响，由于紧邻郑州，区域向外辐射功能有限，2009年新乡市GDP突破1000亿元，比上年增长13%。GDP落后于洛阳、南阳，人均GDP落后于濮阳等城市。但新乡城市私营经济发达，以中小企业和民营企业为主的经济结构，活力无限。新乡是河南民营、乡镇企业最发达的地方。新乡有两家上市公司：新乡化纤和华兰生物，新乡有两个中国驰名企业：新飞和新乡一拖，这些公司都是私人创建的民营公司。新乡工业基础雄厚，企业经营效益良好，始终保持着经济运行的平稳，进一步加强其在区域的影响力和辐射力，随着城市化进程的加快，越来越多的外来人员流入，为房地产业的发展提供了持续的需求潜力。近几年，新乡人随着收入的持续提高，消费观念的逐步转变，当地居民已开始重视对住房方面的投入和消费，这对促进新乡房地产市场的发展，提供了强大的需求保障，为房地产业的繁荣和发展带来契机。新乡为改善城市形象，积极推动新区建设，政府对市政设施的投入逐年上升，这为房地产市场的发展创造了良好的基础条件。区域房地产市场现状跟城市的发展同步，新乡房地产市场大概分为四个区。?中心区推出的高层项目居多，因地段普遍较好，但售价偏高，严重影响该区域内房源的消化。?东区普遍以小高层、高层住宅为主但价格偏高，在“能买到多层就不买小高层”的消费观念影响下，东区的多层住宅销售较好，高层和小高层住宅的存房量大，短时间内很难被市场消化。?北区普遍以小高层、多层住宅为主，受区域环境和居民消费能力的影响，楼盘品质普遍较差，售价较低。多层住宅市场抗性不大，小高层销售比较困难。区域房地产市场现状本项目位于新乡房地产市场的南区。?南区普遍以多层住宅为主，相比高层较多，价格偏高的市中区与东区，南区楼盘相对风险略低。?区域内开发体量巨大，竞争楼盘集中，同质性强，数量众多。?交通问题严重困扰成交。区域内的小高层受此影响销售抗性较大。项目名称位置推出产品金谷阳光地带新飞大道与南环路交汇处东南多层青青家园牧野大道与道清路交汇处西南多层绿地迪亚上郡新乡市南环路和劳动路交叉口东南别墅、多层小高层嘉联橄榄城牧野路与道清路交叉口东北角多层绿都城牧野大道与海河路（新一中对面）多层正阳花园东干道与化工路交汇处南300米路东小高层文体阁化工路与振中路交汇（体校旁）多层温泉假日公馆新飞大道与道清路交汇处高层南区主要房地产项目分析建筑规模当前均格项目建筑形态项目动态（万㎡）(元/㎡)一期09年以价格优势形成了两次热销高潮，开盘即售橄榄城多层、小高层352800罄的效果轰动一时，二期3月底开始接受咨询，预计6—7开盘；1000抵3000，最多可优惠1万元，产品品质良好；与绿都城多层702800橄榄城处于竞争态势，共同抬高了南区的房价；别墅、多层、小总价9.9折优惠，别墅产品拔高了项目形象，拉动了小迪亚庄园403100-3400高层、高层高层的销售；20240016#1000金谷阳光小高7.32700特惠房套（元）、只售楼；抵地带高层6000；多层、小高层、上海城352600只对外接受咨询，产品一般；高层建业森林依托建业品牌，以及别墅项目较高的绿化率，在区域市别墅、高层113900半岛场的高层产品中位居高端；青青家园多层93800尾盘现房销售，低首付入住门槛；?以多层，小高层为主，有部分别墅产品；项目规模普遍较大；单价在2500-3900之间。?建业地产的两个项目，拉高了区域楼盘的售价。附近主要竞争项目新飞大道牧橄榄城野大道南三环金谷阳新乡光地带一中绿本案都城绿都城二期多层当前均价2800元金谷.阳光地带建筑规模当前均格项目建筑形态项目动态（万㎡）(元/㎡)20240016#1000金谷阳光小高7.32700特惠房套（元）、只售楼；抵地带高层6000；60——110平米阳光户型：85、91.34、110.96金谷.阳光地带南区房地产市场分析总结?区域内开发体量巨大，竞争楼盘集中，同质性强，数量众多。?新乡客户对带电梯的房子特别偏爱，小高层价位要高于多层；?新乡南区近期产品仍然以多层产品为结构主流，价位区间在2600—3200元；?小高层产品主力价位区间在3400-3800元；?南区地产项目开发水平整体不高，由于建业绿色家园及建业森林半岛的建设销售，提高当地地产开发水平，同时也带动了区域住宅销售价格开始攀升。?位处南区的绿色家园基本售罄，森林半岛高层价格有望突破4000元/平米。三、项目价值研判目前项目价值整体判断不高。周边同质性楼盘较多，规模普遍较大，售价普遍在2500-3000元左右。受益于新乡的城市化进程，以及建业等品牌开发商的持续拉动，区域价值在逐年攀升。受高新区经济发展势头影响，项目同时又临近省重点中学新乡一中，区域未来发展潜力巨大。如果想要摆脱同区楼盘的竞争，项目适宜定位为中高端楼盘路线。由于要跳出低档楼盘的直接竞争，品质呈现，园林绿化建设会延长项目开发周期，项目短期变现的能力较弱。感谢您的时间!钧城中国（郑州）2010年3月17日