大亚湾澳头项目前期策划案建华地产2010.12.15建华的一切研究都以市场为基础，以客户需求为导向开发目标：1、追求利润的最大化2、实现资金的尽快回笼3、树立品牌与知名度建华地产2技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出设想案例借鉴竞争分析发展方向项目定位建华地产物业发展建议3市场回顾：2002年,中国最大的外资企业中海石化正式落户大亚湾,随后比亚迪、富士康等大型企业相继进入……建华地产4大型企业的进驻带来广阔的发展前景大型企业的进驻，将会给大亚湾带来大量的人流物流。西区居住用地规划面积约359公顷，根据政府部门对土地利用的规划，西区企业的强势进入，比亚迪60亿投资新建厂房，预计到2010年西区工业人口将达到15万。建华地产5产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展石化产业链石化产业链上中如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱下游项目丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；污水处理工程：法国公司；石化区配套工程仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储项目项目；包装材料工程：国内企业；供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程型集焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司密本其它服务物流公司（如：中信物流）资石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业建华地产6产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展大亚湾西区产业链企业名称经营范围永昶集团集团下属有7家电子制造厂三洋光电有限公司生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品智恩电子有限公司从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品宝兴钢铁（惠州）有限公司主要生产线材、型材的短流程钢厂。惠州大亚湾美亚电子厂主要研制优质高效电子镇流器森科玩具（惠州）有限公司电动玩具光弘科技有限公司激光头、激光机芯的加工广隆注塑厂生产塑料模型、塑料产品明昌实业有限公司生产纸品东风车城东风汽车零部件生产大亚湾合正电子有限公司生产铜箔半固化片、多层板等产品型集鼎富电子有限公司生产双面、多层复合电路板，产品全部外销密…………动劳大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业建华地产7市场回顾：从此，淡澳地区大规模建设已成为热点，房地产市场竞争也日趋激烈……建华地产8市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长2002—2006淡澳地区房地产发展趋势5040302010020022003200420052006投资（亿元）施工（万平米）竣工（万平米）图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长，竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元,同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。建华地产9市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量碧桂园300万平米振业城300万平米碧桂园300万m2+翡翠山城117万平米振业城300万m2100！万平+德州城52万平米号翡翠山城117万m2中天彩虹城46万平米信米的+加州阳光43万平米险加州阳光43万m2危40万平们+滨海星城22万平米我菩提园21万平米米中天彩虹城46万m2了20万平+君汇上城16万平米给金汇项目18万平米米2，德州城52万m大13315+听涛雅苑巨万平米爱顿第季万平米量滨海星城22万m2应秋谷阳光里11万平米新天名城16万平米供10万平米……场市蓝湾半岛9万平米美岸栖庭7万平米观山苑6万平米东方新天地7万平米峰景湾6万平米=880万m25万平新际·首座4万平米马中花园3万平米建华地产10米市场回顾：同时，大亚湾的发展也吸引了深圳人的目光……建华地产11市场回顾——关键词：深圳客户逐渐成为主流2003—2007淡澳地区成交客户区域统计在本区域市场内，成交客户比例从2005年至2007年变100化较为明显，整体市场在802006年以后均是以深圳客户60群为主,可以说2006年开始40深圳购房者大量涌入淡澳片20区置业，而本区域客户成交0量相对较小。这充分说明今20032004200520062007后淡澳区域的主力客户群特其他客户本地客户深圳客户征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。淡澳地区房地产市场是一个深圳客户占主导的投资市场建华地产12市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳2002-2007年淡澳地区商品住宅均价图4100450038004000350029523000231625001866200014371500976100050002345600000年年00000半22222半7上下07年00202图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。建华地产13市场最新动态：近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……建华地产14政策出台过程?;第二套住房以家庭为单位计算央行第六次加息2007年12月?再次上调金融机构人民币存贷款基准利率2007年11月?针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率2007年10月?央行第五次加息2007年9月?上调金融机构人民币存贷款基准利率2007年3月?上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007年2月建华地产15国家宏观调控的目的：促使房地产市场健康、规范、有序地发展建华地产16宏观政策对淡澳市场的影响11国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求22淡澳地区房地产销售速度明显减缓。展发康健，33性淡澳地区房地产均价理有所回落。于趋建华地产172008淡澳房地产市场走势预判：1、房地产市场供应增长速度将大于需求增长速度，市场竞争更加激烈。2、房地产价格将进入一个相对平稳期，预计到2008年下半年有一定小幅度的增长。3、淡澳地区深圳客户所占比例将会减少，淡澳地区新移民购房成数将有所增加。建华地产18此时，我们需要寻找市场机会……建华地产19市场机会扫描关键词：供应结构——户型楼盘公寓一房两房三房四房复式套面积区间套面积套数面积区间套面积区间套数面积区套面积数单位：㎡数区间单位：㎡数单位：㎡间数区间东方新天地15640-435273㎡26075-117------滨海星城5084018058-6550068-75260106-121----海韵华庭--9042-597085-9420117-121----君豪公寓5629-335637-5218265-883099-102----㎡美岸栖庭1563419242㎡9274㎡------峰景湾----18171-7920287-93㎡64117-118--㎡㎡新天名城----38684㎡464103-12846150㎡25260新际首座--47439-5115865㎡㎡蓝湾半岛--128-128-162-162-市场机会扫描关键词：供应结构——户型楼盘公寓一房两房三房四房复式套数面积区套数面积套数面积区间套数面积区套数面积区套面积间区间单位：㎡间间数区间单位：单位：㎡㎡秋谷阳光里----175215-----菩提园------116197花千树--1345-20872-86130100-123----48中天彩虹城32631.848948-65270-82163097-126163151--50熊猫国际一期----6084-9290126-13070148-155澳南雅苑----8059-93120111-118君汇上城----6584㎡782102-14085167㎡合计120216743197422178725市场机会扫描关键词：供应结构——户型大亚湾区域户型配比图38.0%40%35%28.8%30%25.8%25%20%15%10%7.4%5%0%一房（公寓）二房三房四房（复式）目前大亚湾供应市场上三房为主流，所占比例为38.0%。一房和两房的供应相对均衡。建华地产22市场机会扫描关键词：供应结构——户型面积大亚湾户型面积配比图30%24%25%25%20%17%13%15%11%10%5%2%0%下米米米米米以0平0平0平0平0平68035米~~111平01~~~046111480311目前大亚湾供应市场主流户型面积区间为61~80平米，以及101~130平米。建华地产23综观整综观整个大亚湾房地产个大亚湾房地产供应结构供应结构市场机会点一：建华认为，户型面积区间在60平米以下和80平米到100平米之间是市场供应的薄弱点。建华地产24市场机会扫描建华视角看大亚湾的发展：目前大亚湾巨大的大亚湾规划定位为中小型企业进驻，人流物流的聚集促进了市场供应量瞄准国际性滨海石化新形成产业链。聚集第三产业的兴起城。物流人流。中海石化、比亚迪、富士康等大型企产生一定的住房需求产生大量的住房需求业进驻。产业依托型和商务需求。和商务需求。第一阶段第二阶段第三阶段大型企业进驻产业链的形成第三产业的兴起大亚湾当前发展阶段处于第一阶段往第二阶段过渡时期未来2~3年内市场机会点市场机会点二：在大亚湾第二阶段发展历程中，产生的阶段性需求商务需求目前市场供应量还不足建华地产26技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出设想案例借鉴竞争分析发展方向项目定位建华地产物业发展建议27本项目位于大亚湾中心区，其规CBD划定位为行政金融商务居住区。项目区域环境地块分析本案建华地产28本项目地理位置非常优越，拥有四通八达的交通网络，与深圳一项目区域环境小时生活圈逐