万科望泉寺项目产品设计建议报告商业部分商业部分2013年十月25日思源顾问目录?项目商圈分析?区域内商业状况分析?本项目商业部分SWOT分析?目标消费群定位分析?本项目商业定位及产品定位2013年十月25日思源顾问商业部分商圈分析??核心商圈范核心商圈范围围：：东东至：至：顺顺西路西路东侧东侧西至：本西至：本项项目西目西侧侧南至：南至：顺顺平西路北平西路北侧侧北至：府前西街北北至：府前西街北侧侧??核心商圈分析：核心商圈分析：A.A.以益麒麟家居建材广以益麒麟家居建材广场为场为代表的低代表的低档档家居建材市家居建材市场场已已在本在本项项目周目周边边形成了形成了较较好的商好的商业业氛氛围围BB.其他.其他业态业态的商的商业业如餐如餐饮饮、、娱乐娱乐、、临临街底商等均街底商等均处处于初于初级阶级阶段，段，档档次和品次和品质较质较低低CC.有一些.有一些娱乐场娱乐场所，但均非知名品牌所，但均非知名品牌娱乐娱乐商家商家DD.周.周边边缺乏基本的商缺乏基本的商业业配套配套E.E.东侧东侧的煤的煤厂厂以及南以及南侧侧的高架的高架桥将对桥将对未未来来商商业业氛氛围围的形的形成成区区域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的辐辐射范射范围围2013年十月25日思源顾问商业部分商圈分析??次次级级商圈范商圈范围围：：东东至：至：顺顺西路西路东侧东侧西至：西二西至：西二环环路西路西侧侧南至：南至：顺顺平西路南平西路南侧侧北至：石北至：石门门街及府前中街及其北街及府前中街及其北侧侧??次次级级商圈分析：商圈分析：a.a.由于受到南由于受到南侧侧道路和道路和东侧东侧煤煤厂厂、油、油库库、、铁铁路路等因素的影等因素的影响响，，东侧东侧和南和南侧侧次次级级商圈商圈辐辐射范射范围扩围扩大不大大不大b.b.次次级级商圈的商圈的东东北北侧与顺义侧与顺义城城区区的中心商圈有的中心商圈有交叉，未交叉，未来来目目标标客群客群将将被其分流被其分流c.c.北北侧侧的的辐辐射范射范围将围将有所有所扩扩展展2013年十月25日思源顾问商业部分商圈分析??外外辐辐射商圈范射商圈范围围：：东东至：至：顺义顺义城城区区西至：六西至：六环环沿沿线线南至：南至：石石门门街及府前中街北街及府前中街北侧侧外外围围2-32-3公里范公里范围围北至：北至：顺顺平西路南平西路南侧侧11至至22公里范公里范围内围内??外外辐辐射商圈分析：射商圈分析：A.A.外外辐辐射商圈射商圈内内目目标标客群所占比例客群所占比例较较少，少，约约5%5%左右左右BB..顺义顺义城城区区商商业业的的辐辐射力射力对对城城区内区内的消的消费费群体群体更强更强CC..本案商本案商业业只有走特色化、品牌化和品只有走特色化、品牌化和品质质化定化定位才能位才能对对外外辐辐射商圈的目射商圈的目标标客群形成客群形成较较好的好的吸引力吸引力2013年十月25日思源顾问目录?项目商圈分析?区域内商业状况分析?本项目商业部分SWOT分析?目标消费群定位分析?本项目商业定位及产品定位2013年十月25日思源顾问区域商业状况分析?顺义城区商业状况宏观分析?顺义城区未来商业发展规划分析?顺义城区核心商业区调研分析?顺义城区大型百货类商业调研分析?顺义城区超市类物业调研分析?顺义城区餐饮类物业调研分析?顺义城区专业市场调研分析?顺义城区住宅底商调研分析?顺义城区交通状况调研分析?顺义居民消费习惯调查?小结：区域内商业状况分析总结2013年十月25日思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——现状分析?从流通市场规模来看，2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元，同比增长24.5%；社会消费品零售额完成50.4亿元，同比增长11%，零售额占远郊区县总额的14.2%，占东四区县总额的43.6%；商品交易市场成交额完成39.1亿元，同比增长50.7%。?顺义区商品流通业具有相当的市场规模，横向对比的各项指标具有绝对优势。?从居民生活水平来看，2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元，在远郊区县中继续保持第一位；居民消费价格指数为105.0%,比全市平均水平高出4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元，比2003年增长7.5%，消费水平在远郊区县中位居前列。?从京郊十区县居民生活水平来看：东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部，这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。?最后，从商业发展空间来看，顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地；同时，区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。2013年十月25日思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——不足分析2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额总量较小商业规模（1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同增量不足时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。无序发展顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合同商质竞争业规模理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。资源匮乏吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管功能缺失理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。所有制顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然结构单一有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。商业配套商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施缺乏关联性，无法体系不健全形成乘数效应；特别是商业、旅游明显分离。2013年十月25日思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——居民消费力现状分析资料来源：顺义市统计高低收入两级分化高低收入家庭人均2004年，我区高收从消费结构看，高从平均消费倾向（年收入差距2003年入家庭人均消费支收入家庭消费已经消费性支出与可支上升到18400.79元出为16906.28元，由吃、穿、日常用；2004年上升到配收入之比）看，品消费转向了住房21029.91元。高低低收入家庭人均消2004年高收入家庭收入户人均收入之费支出为5098.8元、汽车、旅游等发为0.626，低收入比由2003年的，高收入家庭人均展和享受型消费；家庭为0.852，即4.32:1扩大到2004消费支出额比低收低收入家庭用于吃高收入家庭当年收年4.51：1。其特入家庭高11807.48、穿消费占生活消入中只有62.6%用点是收入越高，增元，是低收入户的费支出的50%以上于即期消费，而低长越快；收入越低3.3倍。。收入家庭85.2%用，增长越慢于消费。原因分析：高低收入家庭人口负担系数的差异、行业间收入差距的逐步扩大、社会保障制度的不完善2013年十月25日思源顾问顺义城区商业状况宏观分析小结?与北京市几个远效区相比较，顺义的商品流通业无论是从规模还是从效益都名列前茅；?顺义城区居民的人均可支配收入和消费水平在这些远效区当中也首屈一指，居民收入总体呈两极分化的趋势，为未来商业的发展提供了较强的消费力空间；?从商业发展现状来看，总体发展水平滞后，可选择场所和业态较为单一，如超市、餐饮、娱乐等商业业态的品牌化、连锁化发展缺失，不能满足日益提高的顺义居民的消费需求，甚至导致中高端客源的流失；?以补充顺义区本区域居民的商业需求为主，外来消费不足；?总体来讲，目前顺义商业发展尚处于起步阶段，寻找未来商业发展的市场空白点和充分满足顺义居民自身的商业需求，是商业发展的方向和契机。2013年十月25日思源顾问区域商业状况分析?顺义城区商业状况宏观分析?顺义城区未来商业发展规划分析?顺义城区核心商业区调研分析?顺义城区大型百货类商业调研分析?顺义城区超市类物业调研分析?顺义城区餐饮类物业调研分析?顺义城区专业市场调研分析?顺义城区住宅底商调研分析?顺义城区交通状况调研分析?顺义居民消费习惯调查?小结：区域内商业状况分析总结2013年十月25日思源顾问“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局　“三带”即为首都机场临空产业带、潮白河旅游产业带、东部浅山区旅游产业带。“两区”即为城市商业中心区（一个核心区）和居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。“两级商圈”即规划建设城市及农村两级商圈。资料来源：顺义区商务局2013年十月25日思源顾问“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局关关于城市商于城市商业业中心中心区区（一（一个个核心核心区区）。）。　　　　1.1.区区位：位：位于位于顺义顺义城城区区，，西起西起顺顺西路西路、、东东至光明街、南起建新街、北至至光明街、南起建新街、北至幸福幸福街。街。　　　　2.2.功能及功能及业态业态：：??属属于于综综合型商合型商业业中心中心区区，，服服务务北京市北京市东东北部地北部地区区。商。商业业高度高度聚聚集，集，行行业齐业齐全，功能完全，功能完备备，，形成形成购购物、餐物、餐饮饮、休、休闲闲、、娱乐娱乐、、金融金融、商、商务务的有的有机机积积聚聚。。日日客流量客流量1010万人次以万人次以上上，外，外来来消消费费人人口口占占50%50%以以上上。。??　　　　以以主主力百力百货货店、店、专卖专卖店、店、专业专业店及小型超市店及小型超市为为主要主要业态业态，配以，配以快快餐店、餐店、电电影影院院、、书书店、游店、游泳泳馆馆、健身、健身房房、、酒酒吧吧等等服服务设务设施。建施。建设设5-65-6万平万平方米方米的大型多功能的大型多功能购购物中心（城市物中心（城市ShoppingShoppingMa