谨谨呈：呈：博达置置业业博达置业大兴新区项目前期沟通报告美城机构荣誉出品2011.12报报告框架告框架博达置业大兴新区项目前期沟通报告PART1——项目属性界定PART2——项目区域市场研究PART3——项目发展战略与建议PART1项目属性界定项目区位项目位于大新兴区星火路与龙首北路交汇处东南方向，处于鸵鸟王大厦南面，向西是大白杨路，向北是朱宏路，向南是星火路。本项目位于西安大兴新区板块。大兴新区规划总体布局是“两带、三线、九里坊”?两带本：项一是目位于实施北郊城河退水明渠改造，建成西安大兴新区板块。550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路及专用线两侧，建设景观绿化带。三线：沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸产业集群。九里坊：按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人大众精品住宅区。大兴新区总规划总面积12平方公里，是西安建设国际大都市、推进城市建设的重大工程。大兴新区以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。大兴新区综合改造主要包括市政基础设施建设、生态环境大大兴兴新新区规划图区规划图优化、房地产开发、新区公建配套建设、城中村改造与企业搬迁等5方面内容。大兴新区西安国际商贸基地建成后，将成为世贸论坛世界多边贸易的示范基地之一，成为西安市对外开放的窗口和合作平台。西安国际商贸基地概况规划面积约12平方公里的西安大兴新区，基地规划位置为北至纬二十六街西延伸段，南接大兴东路，西邻大白杨南路，东靠星火路以东200米，总占地面积约870亩。西安国际商贸基地的功能围绕商贸服务业、五金基电贸易业、住宅房地产业等主导产业，利用现有和潜在商贸资源，进一步发挥大兴新区开发潜力，引进国内外先进产品设备、信息技术及管理机制，开展国际交流、会展、培训等活动。西安国际商贸基地的意义建成后将加快推进西安国际化进程，有利于拉动区域经济增长，有利于加快大兴新区的建设和商贸产业的推广与发展，并对提升西安的国际知名度和影响力，促进西安产业结构调整、改大大兴兴新新区区西安西安国际国际商商贸贸基地基地善区域人文居住环境和生态环境，提升西安市在国际范围的交流水平有着重要意义。图片来源：大新新区管委会官网交通条件项目紧邻大兴新区主干道星火路，且与城市主干道朱宏路交通通达性较好，目前项目西侧星火路上公交较多，交通便利。朱朱项目交通优势明显大白大白杨杨路路宏宏龙龙首北路首北路路路从项目交通通达性上看：紧邻大兴新区三大主干道之一的星本本项项火路，北边的龙首北路通往龙大大目所目所首商圈和大明宫商圈，北向朱白白在地在地宏路为城市主干道连接北二环杨杨，星火路向南通向红庙坡与大南南永星星路永路全全火火兴东路。永安路永安路路路路路从交通便利性上看：项目旁边公交线路较多，例如星火路上有：50、207、221、235、261大兴东路大兴东路红红庙庙坡坡路路、264、711、714、900路等，交通十分便利。区域配套项目周边生活商业配套设施较为缺乏，有待于进一步发展和完善。区域配套区域配套设施较为缺乏，原有的设施较为陈旧面临拆迁，整体形象较差。区域的大型生活配套仍显得不足，如教育、医疗、银行等，基础设施有待于进一步完善。朱宏路朱宏路公交站牌公交站牌天正机天正机电电市市场场鸵鸟鸵鸟王大厦王大厦项目四至项目西侧是星火路，东侧是宏林尚品住宅区，南面是市政第一工程公司北侧经济指标是鸵鸟王大厦；从经济指标来看，高容积率、小体量的项目。项目四至项目西侧是星火路、大白杨路，东侧是宏林尚品住宅区、通济花园住宅区，南面是市政第一工程公司、天正机电市场，北侧是鸵鸟王大厦、朱宏路、龙首北路等。周边环境较差，环境和形象有待于提高。东侧东侧通通济济花花园园住宅住宅区区西西侧侧星火路星火路主要经济指标37.85亩土地面积25233平方米容积率5.5总建筑面积138784平方米北北侧侧通通鸵鸟鸵鸟王大厦王大厦南南侧侧天正机天正机电电市市场场项目属性二环内，城市新兴热点区域，高容积率、小体量的插件项目。界定项目区位项目位于大新兴区星火路与龙首北路交汇处东南方向，处于鸵鸟王大厦南面，向西是大白杨路，向北是朱宏路，向南是星火路。交通条件项目紧邻大兴新区主干道星火路，且与城市主干道朱宏路交通通达性较好，目前项目西侧星火路上公交较多，交通便利。区域配套区域配套设施较为缺乏，原有的设施较为陈旧面临拆迁，整体形象较差，有待于进一步发展和完善。项目四至项目西侧是星火路，东侧是宏林尚品住宅区，南面是市政第一工程公司，北侧是鸵鸟王大厦、朱宏路、龙首北路等。PART2项目区域市场研究房产市场持续的通胀风险增加，货币政策的从紧，政策的持续对客户造成心理预期，观望情绪越演越烈。张货币政策从紧贷款成本上升金紧加快销售政策初期货币政策从紧资回笼资金开发商价量平稳资金借贷资金成本上升、宽松主动跟进借贷资金成本上升、初初期期对对不不同同档档次物次物政业业影影响会响会有所不有所不同同策银银行行存款存款利率上升、利率上升、持置业成本上升首套需求续流流动动性性收收紧紧首套需求增加首置客户置业成本，购买后力较弱的置业者进入观望期置业者改善需求购买力较强初期受影响小跌跌保值型需求货币政策持续紧缩，尤其是初期受影响小房地产贷款额度太少，对于整个市场需求的压制程度，已远超限购政策。房产市场在全国经济降温，货币政策持续紧缩，政府对房地产调控力度从严的基调不变的状况下，明年楼市形势依然严峻。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林国务院副总理李克强在河北廊坊市考察时强调近日在参加“锦溪国际湖居论坛”时明确告诉记当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处者，限购令年底到期后肯定还会继续执行。于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的“目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼政策措施，进一步巩固调控成果。国务院重申市调控的重点是防范房价反弹。”遏制房价过快上涨调控短期难松绑上海中原地产研究部总监宋会庸表示上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭多数城市明年将继续执行楼市限购政策，可能向《每日经济新闻》记者表示，从高层的表态会有少数城市限购到期后“按兵不动”，等有关不难看出，房地产调控政策短期内不会放松，方面意思明确了再正式表态。但明年楼市调控至少在明年上半年之前，楼市将继续维持现有的主基调仍是“两限”为主的从紧政策。的局面。信息来源http://bj.house.sina.com.cn??2011年11月29日07:45??中国证券网、2011年11月29日07:46??每日经济新闻区域市场西安市场持续低迷的成交量无疑会推动房价下行，销售不畅加快楼市存量不断攀升，西安楼市可能迎来买方市场。西安楼市库存加大或迎买方市场从西安市普通住宅成交面走积势图来看，近几周西安市普通住宅成交呈现小幅下滑、低位趋稳的走势，近两周全市普通住宅成交量基本徘徊在14万平方米这一水平。随着各项调控的不断深入，销售不畅加快楼市存量不断攀升，楼市或迎来买方市场。市场概况成交面积环比下滑0.47%，据数据显示：上周，西安普通住宅市场成交1325套，成交面积环比下滑0.47%。从全市普通住宅周成交情况来看：本周全市普通住宅成交量约为13.45万㎡，环比下滑从全市6个城区销量情况来看，上周，除城东和高新区两个区成交出现上涨外4%，本周普通住宅成交均价为6537元/㎡，环比上涨6%；本周全市普通住宅量跌价，其他各城区均呈现小幅下滑态势，其升中城南下滑2.21%、城西下滑数据来源：美城市场研发中心9.08%、城北下滑4.72%。数据来源：http://sx.house.sina.com.cn??2011年11月29日08:36??西安晚报区域市场大兴新区未来几年内区域供应量达200万平米，楼盘较多竞争较为激烈?项目名称?地址总占地面积总建筑面积剩余供应量?销售均价阳光台365北二环西段大白杨村212亩55万平米52万平米均价6500元面孔公社北二环与朱宏路十字向南500米136亩50万平米50万平米起价4860元长兴园湖曲西二环与梨园路交汇处向东300米40亩12万平米9万平米均价7200汉城湖一号西二环大兴路立交向西300米80亩19万平米15万平米均价7200悦西湖西二环与大兴西路交汇处西北角8亩4.5万平米2万平米均价4200浩林方里大兴新区星火路10号42亩16万平米14万平米均价6500金业观湖大第小白杨路与大白杨路十字西北角36亩13万平米11万平米均价5800天朗大兴郡大兴东路北侧600亩130万平米122万平米均价7300阳光新地北二环与明光路十字南100米路西20亩6万平米3万平米均价4700龙湖MOCO国际红庙坡十字西南角37亩19万平米10万平米均价7300金辉天鹅湾朱宏路与红庙坡十字东北角88亩20万平米18万平米均价7500锦翔梧桐坊大兴东路2号17亩6万平米4万平米均价5800君悦华府大兴东路小白杨路西侧34亩12万平米3万平米均价5000丰和坊K公馆丰禾路西口与二环交接处销售部300亩80万平米78万平米均价6800数据来源：美城市场研发中心区域市场目前大兴新区发展尚不够成熟，区域楼盘较多，楼盘品质普遍不高，市场成交低迷。大兴新区市场成交状况面孔公社面孔公社目前该区域市场平均去化速度仅为每月40套左右。去化速度较慢，而该区域未来供应量较大，因此形势较为严峻。从该区域成交状况看，价格较低的楼盘成交阳光新地阳光新地情况较好，去化速度较快。阳光台阳光台融城国际融城国际金业观湖金业观湖大兴新区市场价格状况365365大第大第丰和坊丰和坊KK公馆公馆区域楼盘价格偏低，随着发展日趋成熟有较长兴园