南谯南谯··新城项目定位分析报告新城项目定位分析报告二○一二年五月十八日二○一二年五月十八日招商部招商部策划策划前前言言商业地产作为一种可以永续经营的产品，根据既定项目的商业经营理念，通过合理的前期规划设计，精心的市场推广策划，圆满的商家招商，成功的经营管理，才能成功有效地运作商业地产的项目开发。在前期商业地产定位的准确性及其与所属区域的融合性，需要大量的市场反馈和科学的市场数据分析。在我司大量同仁的前期调研汇总后,根据与开发商的合作规划，特整理分析出有关项目的招商定位思路。南谯概况南谯概况?南谯区位于苏皖两省交界处，东南隔江与南京仅南谯区位于苏皖两省交界处，东南隔江与南京仅5050公里，西距公里，西距省会合肥在百公里之内，是作为安徽省东向发展战略的桥头堡，且腹地省会合肥在百公里之内，是作为安徽省东向发展战略的桥头堡，且腹地广阔承载力强。是融入南京都市圈，联络浦口区的前沿地带。以风景秀广阔承载力强。是融入南京都市圈，联络浦口区的前沿地带。以风景秀丽的琅琊山系为分界线，紧紧环抱皖东政治经济文化中心——滁州市城丽的琅琊山系为分界线，紧紧环抱皖东政治经济文化中心——滁州市城区，处在沿海向内地的过渡区域，是开发皖江、呼应“长三角”、联络区，处在沿海向内地的过渡区域，是开发皖江、呼应“长三角”、联络大西部的前沿地带，是城乡互融的重要地区，是投资兴业的理想场所。大西部的前沿地带，是城乡互融的重要地区，是投资兴业的理想场所。?　　南谯历史悠久，源远流长。春、汉时期境属九郡，南朝置南谯州，　　南谯历史悠久，源远流长。春、汉时期境属九郡，南朝置南谯州，隋朝以后，境属滁州。民国六年，滁州改为滁县。隋朝以后，境属滁州。民国六年，滁州改为滁县。19821982年，撤销滁县年，撤销滁县设立县级滁州。设立县级滁州。19931993年年11月月1818日，经国务院批准，撤销县级滁州市，日，经国务院批准，撤销县级滁州市，成立省辖地级滁州市，南谯成为滁州市两个辖区之一。全区现辖成立省辖地级滁州市，南谯成为滁州市两个辖区之一。全区现辖88镇、镇、22个办事处，个办事处，109109个行政村。境内交通发达，京沪铁路、京沪高速铁路个行政村。境内交通发达，京沪铁路、京沪高速铁路纵贯境内，宁洛高速公路、建设中的马滁扬高速公路、淮滁高速公路穿纵贯境内，宁洛高速公路、建设中的马滁扬高速公路、淮滁高速公路穿越境内。越境内。项目概况项目概况?开发商开发商徽商城投徽商城投?用地类型用地类型商业用地商业用地?地理位置地理位置南谯区（原南谯区（原乌衣乌衣镇镇））9南谯南谯新区新区乌衣鸟瞰图乌衣鸟瞰图南谯新城运作南谯新城运作合作的前合作的前提提在于开发商在销在于开发商在销售售、招商、招商过过程程中出现中出现无法跨无法跨越的”越的”瓶颈瓶颈””状态下对状态下对招商中招商中突突出出南谯新城的南谯新城的借助借助。。与开发商在同一个项目中开展招商、与开发商在同一个项目中开展招商、时效性时效性运营运营活动活动中的中的协协调性。调性。项目特项目特征决征决定定了了我我们们的的方方向向在一在一片片商业商业生生地中，同地中，同众多邻近众多邻近的商的商盈利点盈利点业项目业项目竞争竞争，在招商过，在招商过程程中中不不可可避免避免的会的会发发生生业业态冲突态冲突。。开发商开发商最终最终的目的目标依然标依然是销是销售售,,如何如何在招商环在招商环节节中中体体现南谯新城的现南谯新城的价值价值是是双方双方互互赢赢的的基础基础。。南谯新城运作目南谯新城运作目标标城市需城市需求求城市城市　　消费者消费者需需求求文化文化整合运营的整合运营的诠释诠释投资投资者者需需求求商业商业商业品商业品牌牌在长三角地区的在长三角地区的进进一一步步的的拓拓展展延伸延伸..品品牌价值牌价值在在土土地地增值增值中中充充分分体体现现..商务资源及品商务资源及品牌储备牌储备的的加加强强..中国城市文化商业地产整合运营商中国城市文化商业地产整合运营商的战略目的战略目标标在滁州的在滁州的具体体具体体现现::南谯新城南谯新城--------滁州的滁州的【【城市城市客厅】客厅】文化文化名片名片品位地品位地标标魅魅力徽力徽章章。。定位达成目定位达成目标：标：消费者消费越高，经营消费者消费者者取得的利投资者提供润越高。经投资者场所给经营营者经营越者经营，有激情。反获取价值之亦然！司理公营管经营者从投资者经手中得到经营权，司经过自己的经营，业代理公在消费者手中获商得价值。经营者的经营状况,开发商直接影响到投资者的回报经营越好,回报越高,共赢反之亦然物业升值战略定位战略定位南谯新城滁州时尚商业中心核心商业集集高高档档、、时时尚尚、、娱乐娱乐、、休闲休闲为一为一体体的的绿绿地地水岸水岸风风情情区区竞争竞争战略的总战略的总体演变体演变定位重点定位重点??创创建商业建商业房房产品产品牌牌，，连连引领引领时时尚尚，确立，确立本本地商业地商业引进休闲观光引进休闲观光功能，成为功能，成为锁锁经营，经营，拓拓展商业展商业物物业。业。生活聚集生活聚集场所，场所，辐射周边辐射周边物物业的市场地位业的市场地位??以作品以作品牌牌的心的心态来态来经营商经营商??引进引进品品牌连锁牌连锁，满，满足足商务商务往来往来需需业业物物业。业。??引进引进大型大型超超市，市，聚集人气聚集人气要。要。。。??通过品通过品牌牌经营经营来拉动物来拉动物完善完善商业业商业业态态??酒店酒店、、娱乐娱乐、商、商住住、、餐饮餐饮、、休闲休闲业业价值价值的的提升提升。。??引进夜引进夜总会总会/KTV//KTV/健身健身会会为一为一体体的的街街區區式式商业商业模式模式。。所，所，增增强目的性强目的性消费消费。。??通过整合性营销通过整合性营销辐射周边辐射周边城市城市。。??健身健身//餐饮餐饮//娱乐并娱乐并重。重。??建设中高建设中高档娱乐档娱乐设设施施，满，满足夜间娱足夜间娱乐休闲乐休闲需要。需要。??以商业管理以商业管理代替物代替物业管理业管理模式模式需要需要填补空白填补空白。。最终目标：使南谯·新城成为滁州商业物业的领跑者??整整体体规划，规划，避免避免沿沿街街商商铺铺业业态态混乱混乱现现象象。。构构建建知名知名商业商业物物业业总总体体定位思路定位思路　　符符合滁州商业总合滁州商业总体体发展发展方方向向　　　　((商业商业网点网点\\经济经济\\消费消费))　　　　((市政规划市政规划\\社社会会\\文化文化))挖掘挖掘区域内区域内消費消費特特质质结结合政合政府府规划规划方方向向符符合市场需合市场需求求引导消费习惯引导消费习惯形形成成特特色色商业商业亮亮点点综综合效合效益最佳益最佳总总体体定位目定位目标：打造当标：打造当地地新新風格風格、、新新时时尚尚、、新中心新中心商业商业景景点点形象形象定位定位精心点缀现代商业情趣景观设计营造休闲氛围景观餐厅时尚传播推动消费品质开启滁州第一时尚街区大型大型超超市市课层课层及及讨论讨论··如何如何处理与处理与周边周边项目的项目的错错位位竞争竞争。。··在项目中在项目中如何如何与开发商的招商与开发商的招商形形成合成合··要要求各求各业种及业种及主主力力店店力。力。的的筛选估算筛选估算及业及业态布态布··客客流流引导问题如何引导问题如何通过业通过业态态定定局局的的搭配比例搭配比例的准确性的准确性..的的布布置置积极影响积极影响。。位位··主主力业力业态态的定位及的定位及相相关关比例比例,,如如··灵活灵活的招商的招商条件条件。。何解决何解决··招商时招商时间节点间节点的合理安的合理安排排。。白天白天与与晚间客晚间客流反流反差差的的问题问题。。··物物业分业分割割的合理性与的合理性与利益最利益最大化大化。。··面对面对招商的招商的难点克服难点克服。。核核心心问题问题::如何利如何利用我司现有用我司现有积极积极有效的前期有效的前期访访商准商准备备资源资源引进引进商商户支持户支持业业态态定位定位定位定位依依据据目目标客群标客群政政府府及大型及大型企企业业（公关招（公关招待）待）私私营业营业主主（（商务商务活动）活动）时时尚尚青青年年及及小小资资（（社社交交休闲）休闲）物物业业条件条件除除基本基本设设施条件施条件外外，部分业，部分业态对态对主主力业力业态态于出入于出入便捷便捷性，性，私密私密性，以及性，以及对对周边周边环境环境影响影响的的考虑考虑超超市市财测收财测收益益高投入、高高投入、高回回报、资报、资金金回回笼快笼快健身健身招商招商周周期期发发挥挥大型大型主主力力店店的前期的前期引进引进的招的招商带商带动动性性餐饮餐饮业业态态组组合合互互补补性、互性、互动动性、性、差差异异化经营，化经营，休闲突突出一出一站站式消费式消费理念理念休闲稳稳定经营定经营满满足当足当地地对对于中高于中高端端消费消费需需求求，，娱乐娱乐填补街填补街区区消费空白消费空白（（KTVKTV、、夜夜总会总会））品品牌形象牌形象商业商业信誉优良信誉优良，，便便于于统统一管理一管理客客流流引导引导通过目的性通过目的性消费消费带带动动，，休闲休闲性性消消费费，，拉动客拉动客源源定位定位依依据据满足人们中填补滁州时尚高档消费需求做大商业文化消费街区空白产业链推荐主力业态娱乐业高投入、高回报、资金回笼快餐饮业拉动人气、延伸休闲购物辐射滁州中心版块咖啡、茶座凝聚商务人士、完善休闲品质提升当地消费理念SPA、美容带动女性休闲高消费大型超市完善生活配套商业服务定位定位框架框架咖啡白天固定SPA茶座主主要业要业态支持态支持美容大型超市消费人群足疗特色餐饮夜晚固定消费夜晚流动消费人群客源消费人群KTV白天流动夜总会消费人群大型餐饮、简餐、料理业业态