润枫领尚营销策划报告2010年9月目录项项目本体目本体概概述述市市场环场环境分析境分析整整盘盘推售推售计划计划一期一期销销售策略售策略近期近期营销营销推广推广计划计划项项目目区区位位三四五环环环京路路路沈高二环路速绿色宜居产京业带化工桥沈高速京公津路第二高京速津公凉塘路水大羊坊桥高河速生公亦庄东扩区态路景观带本项目亦庄经济开发区六环路?本项目位于北京东南，朝阳区与通州区交接处，亦庄东扩区的核心位置；?项目地块距五环路行车距离不足4公里，距京津高速行车距离4.2公里左右。项项目四至目四至项目周边道路条件很好，均为双向四车道市政路，西侧为棚户区，但35M绿化带可实现自然隔离，弱化了不利因素的影响35m宽规划绿化带东至：西环路北环东路南至：北辰北路光机西电环西至：光机电四号路四路号路北至：北环东路北辰北路除项目西侧光机电四号路之外，项目周边其他三条路已通车。项目现状项目现状项目地块方正，内部土地平整，已具备完善的施工条件。北侧：已通车的北环东路项目地块现状西侧：修建中的市政路及现状民房东侧：已通车的西环路、北京第三开关厂南侧：已通车的北辰北路交通交通条条件件轨道交通规划完备、但目前除L2线预计年内通车外，其他两条线距通车有较长时间，项目未来有着非常好的轨道交通优势。L5：豆各庄－马家湾－亦庄站市郊铁路S6：周口店－房山－阎－亦庄－旧宫－万源路－东高村－良乡－黄村－亦庄－通州－通地－南苑机场－南苑（规划州西－张辛－顺义－牛栏山－怀柔中）轻－统军庄－密云（2020年通车）轨轻L项目轨5S6号号线线直L2：5号线向南延伸至亦庄的地铁线线京里距津离城4际.高路，宋家庄－南四环－小红门－旧宫5铁公东站－亦庄－商城－隆庆街－荣京街亦庄火车站－荣昌街－同济南路－经海路－垡渠次渠站路－次渠－亦庄火车站（2010年通线号L2轨车）轻庄亦周周边环边环境境亦庄东扩区本项目亦庄经济开发区诺诺基基亚亚工工业园业园同仁堂工同仁堂工业园业园卡夫中卡夫中国国工工业园业园李宁工李宁工业园业园亦庄新区各企业工业园有助于项目整体品质的形象提升并能为项目带来一定数量的客群支撑。周周边环边环境境五建混凝土搅拌站董村垃圾处理站项目地块北神树垃圾填埋场项目周边负面影响因素：垃圾处理站、混凝土搅拌站及北神树村的垃圾填埋场规划规划指指标标项目经济技术指标总用地面积㎡154723.22住宅部分（含公租房）219040　配套公建7762车位及代征部分71588.75?项目商品房部分为19栋9-18总建筑面积㎡　298390.75层之间的板楼，共1940套，建筑面积容积率：2.1190031.41㎡；建筑控制高度小于60米?本案90㎡以下的户型占70%，90㎡以上产品占30%；绿地率30%?除商品房之外，本案还配建一栋公租房，共483套，建筑面积29008.59㎡。产产品分布篇品分布篇户户型配比型配比各户型占整盘的比例占整盘比例（户型单套面积套数按套数）52.43884.54%一居63.86884.54%两居86.3658430.10%小三居88.7777640.00%经济型三居120.671769.07%经济四居149.591326.80%舒适四居168.89964.95%合计　1940100.00%项项目本体小目本体小结结?产品线及组合形式丰富多样，一居、两居满足刚需户型，舒适性三居及四居产品满足升级改善性需求；?户型实用合理，舒适宜居，个别房通过调整后具备较高的产品附加值；?项目整体为现代简约托斯卡纳的风格，外挂石材等处理彰显典雅尊贵的品质?项目两侧的代征绿地、以及对商业会所的统筹规划将进一步提升项目附加值，确保了整体品质。目录项项目本体目本体概概述述市市场环场环境分析境分析整整盘盘推售推售计划计划一期一期销销售策略售策略近期近期营销营销推广推广计划计划13市市场现状场现状政策动态自4月中旬至5月中旬“新国十条”出台后，近几个月以来政策出台的密集程度有所减缓，但对于之前方向性政策的“落地细则”则在不断完善，对买房人的资质、资金门槛等做出限制。银监会也表示将进一步加强对银行系统的监控，严格执行“第三套房贷禁令”。与此同时，“将半年内将正式开征房产税”，以及“今后期房预售资金将由监理机构等第三方托管”等的传言一直存在，这又另下半年市场的走势增加了不确定性。在目前政策调控力度不断加大，持续到年底的情况下，预计下半年市场不可预估。区区域域状况状况分析分析区域发展小结——人口密度增加，区域住宅消费拉动，未来商业氛围提升两站一街CBD东扩亦庄东扩?外围居住区随着?东部城区辐射?拉动产业人口向东区域的成熟、配力增强；扩区域转移；套的完善，项目?新增10万人?促进区域市政配套品质将得到很大就业岗位拉动建设的进度；提升。商品住宅消费?产业人口转移拉动。区域住宅消费。竞竞品分布及品分布及价价格格远洋一方24000元/㎡竞品筛选原则：海棠公社24000元/1.与本案处相同或邻近㎡区位；富力又一城2.产品特征相似有竞争18500元/㎡（含精装关系；金色·漫香本案1500）林23500元/㎡合生世界村融科香雪兰18000元/㎡溪17500元/㎡竞竞品品项项目目情情况况?项目区位：东南五环和京津塘高速路，距CBD核心——国贸桥车程◎案例分析/金色漫12公里；香林?项目总体量：50万平米，3000户；?产品形式：花园洋房、普宅?户型区间：70-80平米两居，120-160平米三局，200平米以上叠拼及花园洋房?交房标准：毛坯销售情况：（普通住宅产品）?销售报价：24000元/㎡；?成交均价：23500元/㎡；?在售户型区间：二居89平米三居130-150平米?新政前后销售速度对比：新政前约10套/月，新政后出现滞销；?整盘销售率：90%；?余量：165套，约3440平米。竞竞品品项项目目情情况况金色漫香林1-8月成交价格走势图优惠政策:89平米两居一次性98折，叠拼产品一次性99折产品价值分析:?金色漫香林区位好，规划居住密度低，普通住宅与别墅产品组合开发，属于目前同区域内高品质住宅项目；园林景观作为典范为人称道，市场认可程度较高。新策之前销售业绩较好，新政之后连续2个月近乎零成交。?值得指出的是，该项目产品线较为丰富，从60㎡的一居至200㎡以上的花园洋房、别墅均有。注：价格折线图上所反映的波段变化主要是由产品的差异度引起，而非“降价”所致。竞竞品品项项目目情情况况?项目区位：东南五环五方桥东南1公里◎案例分析/富力又一?项目总体量：80万平米，5000户；城?产品形式：普通住宅?户型区间：85-88平米2居，150-160平米3居，200平米4居?交房标准：精装（1500元/㎡）销售情况:?销售报价：23000元/㎡；?成交均价：18500元/㎡；?在售户型区间：90㎡二居、120㎡三居?新政前后销售速率对比：新政前约50套/月；新政后由于执行了灵活的价格策略，消化速率未受到太大影响；?整盘销售率：80%；?余量：229套，约30386平米。竞竞品品项项目目情情况况富力又一城1-8月成交价格走势图优惠政策:三居户型均价23000元/㎡，两居特价房18000元/㎡；产品价值分析:(重点写）?富力又一城位置较好，是富力品牌地产开发的大型社区，品牌效应为项目增值不少，整盘体量大，开发周期长，产品设计与本案类似，园林、配套等方面又具备较高的品质。是本案最强的竞争对手。?为了应对‘新政’后的市场波动，该项目针对86㎡的两居户型推出了特价房，保证了消化速度，作为本区域住宅类产品唯一一个热卖项目。竞竞品品项项目目情情况况?项目区位：东南五环五方桥东南1公里◎案例分析/海棠公社?项目总体量：33万平米，2800户；?产品形式：叠拼、洋房；?户型区间：三居：160-190平米；别墅：230-290平米?交房标准：毛坯销售情况:?销售报价24000元/㎡；?成交均价24000元/㎡；?在售户型区间：290㎡别墅，160㎡三居户型?新政前后销售速率对比：新政前约10套/月，目前约1套/月；?整盘销售率：30%；?余量：365套，约29788平米。竞竞品品项项目目情情况况海棠公社1-8月成交价格走势图优惠政策:160平米三居户型一次性97折产品价值分析:?海棠公社项目位置较好，但产品定位及规划为中高端别墅类项目，与本案无太大竞争关系，但大户型三居产品需要加以关注。竞竞品品项项目目情情况况◎案例分析/远洋一方?项目区位：京通快速会村桥南约800米?项目总体量：130万平米，9000户；?建筑形式：普宅、花园洋房?户型区间：一居63-67平米,二居72-89平米,三居88-143平米?交房标准：毛坯销售情况:?销售报价24000元/㎡；?近期无成交；?在售户型区间：86平米两居?新政前后销售速率对比：新政前约10套/月，自4月份提价后无成交?整盘销售率：80%；?余量：209套，约23970平米。竞竞品品项项目目情情况况远洋一方1-8月成交价格走势图优惠政策:一次性付款98产品价值分析:折?远洋一方区位成熟，交通便利，是远洋品牌地产开发的超大型社区，小区居住密度1.7，整盘体量百万余平米，辅以完善的配套设施，是区域内有较高知名度的在售住宅项目。竞竞品品项项目目情情况况◎案例分析/融科香雪兰?项目区位：亦庄马驹桥南；溪?项目总体量：25万平米，2000户；?产品形式：公寓、花园洋房；?户型区间：二居92平方米三居140平方米?交房标准：毛坯；销售情况:?销售报价：17800元/㎡；?成交均价：17500元/㎡；?在售户型区间：86-92㎡两居；?新政前后销售速率对比：新政前约10套/月，新政后无成交；?整盘销售率：89%；?余量：106套，约9385平米。竞