敬呈：北京润丰地产开发有限公司润枫领尚项目营销策划报告北京思源兴业房地产经纪有限公司2010年5月报告目录本体分析本体分析市市场场分析分析客客户户分析分析营销营销定位定位营销营销策略策略思源思源优势优势2本体分析篇项目区位基本信息三四五环环环京路路路沈高二环路速绿项目现状色宜居产京业带化工桥沈高交通条件速京公津路第二高京速津公凉区域环境塘路水大羊坊桥高河速生公亦庄东扩区态路景观产品分析带本项目亦庄经济开发区本体小结六环路?本项目位于北京东南朝阳区与通州区交接处，台湖镇的核心位置；?项目地块距五环路行车距离不足4公里，距京津高速行车距离4.2公里左右。3本体分析篇项目四至基本信息项目现状35m宽规划绿化带东至：西环路交通条件北环东路区域环境南至：北辰北路光机西产品分析电环西至：光机电四号路四路号本体小结路北至：北环东路北辰北路光机电四号路预计2010年7月份通车，其他三条路已通车。4本体分析篇项目现状目前项目地块内土地平整，具备施工条件。基本信息项目现状交通条件北侧：已通车的北环东路区域环境西侧：产品分析修建中的市政路及现状民房本体小结东侧：已通车的西环路、北京第三开关厂南侧：已通车的北辰北路5本体分析篇交通条件基本信息京津第二高速行车路线京津第二项目现状高速公路五环老君堂桥五交通条件环行车路线路本项目区域环境通产品分析黄路铺西本体小结986路北神路树东口站驾车动线公交986路线路?本地块靠近五环路和京津高速（京津第二高速公路）从五环化工桥和老君堂桥均可以到达本项目；?本项目地块附近目前只有986路公交车，站名北神树东口，距离本项目400米左右。6本体分析篇交通条件市郊铁路S6：周口店－房山－阎基本信息L5：豆各庄－马家湾－亦庄站－亦庄－旧宫－万源路－东高村－良乡－黄村－亦庄－通州－通地－南苑机场－南苑（规划州西－张辛－顺义－牛栏山－怀柔项目现状中）－统军庄－密云（2020年通车）轻轨轻L项目轨交通条件5S6号号线线L2：5号线向南延伸至亦庄的地铁线区域环境直线京里距津离城路，宋家庄－南四环－小红门－旧宫4际.高产品分析5铁公东站－亦庄－商城－隆庆街－荣京街亦庄火车站－荣昌街－同济南路－经海路－垡渠本体小结次渠站路－次渠－亦庄火车站（2010年通线号车）L2轨轻庄亦7本体分析篇周边环境基本信息项目现状亦庄新区各企业工业园有助于项目交通条件形象提升并扩大客户群。区域环境李宁工李宁工业园业园产品分析本体小结诺诺基基亚亚工工业园业园卡夫中卡夫中国国工工业园业园同仁堂工同仁堂工业园业园8本体分析篇周边环境基本信息项目现状交通条件宏兴永信石材鹏飞石材区域环境宏兴永信石材鹏飞石材产品分析本体小结嘉和嘉事物流宝骏宝骏涂料涂料嘉和嘉事医药医药物流仓库仓库项目周边石材市场及涂料厂对项目环境及形象具有不利影响，但会有部分客源。9本体分析篇周边环境基本信息五建混凝土搅拌站董村垃圾处理站项目现状项目地块交通条件北神树垃圾填埋场区域环境产品分析本体小结项目周边负面影响因素：垃圾处理站、混凝土搅拌站及北神树村的垃圾填埋场10本体分析篇经济指标基本信息项目现状项目分期：共分四期开发交通条件二期商品房建筑面积：197802㎡公租房区域环境商品房总户数：1964户产品分析三期商品房建筑层数：地上18层本体小结四期商品房车位数量：1131个容积率：2.1一期绿化率：30%11本体分析篇项目各期产品细分基本信息1、2期产品主要为90㎡以下户型，3期产品主要为120-150㎡户型，项目现状4期为170㎡左右花园洋房产品。交通条件区域环境销售分期销售面积(㎡)套数产品类型占据资源产品分析1期47050554一、二居；小三居略差本体小结2期62603718一、二居；小三居；三居一般3期58460548小三居；三居；四居次好4期22000120花园洋房最好12本体分析篇户型分析基本信息户型配比：以90㎡以下两居及小三居为主，120-150㎡三居、四居为辅项目现状，少部分一居及花园洋房产品。交通条件区域环境产品分析本体小结13本体分析篇户型分析基本信息项目主力产品舒适型两居、小三居、经济型三居：户型方正，南北通透，空间利用率高。项目现状交通条件区域环境产品分析本体小结舒适型两居小三居经济型三居14本体分析篇本体小结?临近东南五环，自驾车可方便通达市内各区基本信息?目前公共交通匮乏，未来规划交通路线发达项目现状?主力产品：户型方正，南北通透、功能合理?目前整体区域配套较少，较难满足生活需求交通条件?周边负面环境影响因素较多，增加营销难点区域环境产品分析本体小结利好利空区域发展、规划交通、优质产品生活氛围及配套、负面环境因素15报告目录本体分析本体分析市市场场分析分析客客户户分析分析营销营销定位定位营销营销策略策略思源思源优势优势16市场分析篇政策梳理政策环境政策时间政策内容2010.5.25月10日，央行第三次上调准备金率0.5%，各大中型商业银行的准备金率达到17%整体市场2010.4.26新北京十一条2010.4.17《国务院坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010年10号文件）简称新国十一条温家宝在政府工作报告中提出：继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费；抑制投机性购房；2010.3.5区域发展抑制土地价格过快上涨；加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。北京11部门联手推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，北京市将加大政策性住房建设力度，调整2010.2.23区域市场住房建设用地供应结构。央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二2010.2.12市场小结次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资2010.1.12金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2009.12.27国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨2009.12.23财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税2009.12.17财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从“抑2009.12.14制”变为“遏制”，引起关注。国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上说，明年中国将完善住房消费和调控政策，增2009.12.9加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。市场分析篇政策分析政策环境整体市场区域发展?房地产市场调控力度加强区域市场宏观政策?未来政策不确定性更大市场小结市场分析篇北京商品房市场政策环境2009年—2010年4月北京商品房供销与价格走势整体市场2,500,00025000待更新21368区域发展2,000,0001840117582200001486215893191101,500,00013416150001226917443112501441014382区域市场1,000,00011761129191000010486500,0005000市场小结00月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月123年年年年年年年年年111年年年999999999年年年000000000000000000000999010101222222222000000222222供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)北京商品市场价升量平，但供不应求的局面继续持续市场分析篇商品房市场小结政策梳理整体市场成成交价交价格格供供应应量量成成交量交量区域发展区域市场持续上涨环比上涨环比上涨市场小结受市场惯性影响，供不应求局面持续市场分析篇区域未来发展机遇——东部新增10万就业岗位，亦庄产业扩容人口扩大，市政策环境政及生活配套逐渐完备整体市场CBD东扩亦庄东扩台湖镇两站一街区域发展区域市场市场小结CBD东扩，新增10万个就亦庄东扩规划分三个区，“两站一街”是轻轨L2线业岗位，CBD向东部区域光机电为核心区，与中关亦庄站和垡渠站、次渠站的辐射力进一步增强。村科技园区构成共生群体沿线商业街土地一级开发，形成前后连接。项目的简称市场分析篇区域发展小结——人口密度增加，区域住宅消费拉动，未来商业氛围提升政策梳理整体市场CBD东扩亦庄东扩两站一街区域发展?部城射?拉动产业人口向区域市场东区辐?外围居住区随力增强；东扩区域转移；着区域的成熟市场小结?新增10万人?促进区域市政配、配套的完善就业岗位拉动套建设的进度；将得到品质的商品住宅消费?产业人口转移拉提升。。动区域住宅消费。市场分析篇区域界定及竞品项目分布政策梳理整体市场海棠公社京通高速北京新天地区域发展京沈京通、京沈、京津第二高速高速远洋一方区域市场京津根据本案所在区位和产品特点，选取市场小结第二富力又一城本案高临近本案和竞争区域内与本案产品相速金色漫香林同的代表项目进行盘点进一步分析。林肯公园市场分析篇竞品基本情况政策梳理剩余体量后续产品项目名称建筑类型容积率装修预计结案时间整体市场（㎡）（㎡）板楼、塔楼多86-89㎡两居；远洋一方1.58毛坯130万2013年底区域发展层、小高层116㎡三居北京新天地塔楼3.11毛坯2.6万——2010年底区域市场160-240㎡联排洋房年底结案，海棠公社板楼1.39毛坯29.7万、别墅后续别墅待定市场小结精装富力又一城板楼高层2.382.4万——2010年底1400