苏州圆融时代广场专题案例研究一、项目基本情况?项目区位?总规模及经济技术指标?开工及开业时间?项目总体定位及商业定位?项目经营模式?项目投资运营单位一、项目基本情况?项目区位地理位置——?圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。?工业园区是由中国和新加坡两国合作开发经过近15年的建设和发展，目前已转型成为面积280多平方公里、集现代工业、商业服务业于一体，教育、医疗等公共设施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。?居住在苏州工业园区的人口现达到50万，其中有大约数万外籍人士。园区的居住人口目标是110万。一、项目基本情况?项目区位交通状况——?目前，圆融时代广场毗邻现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端；?未来，正在未来建设中的轻轨一号线在此规划六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。一、项目基本情况?总规模与经济技术指标?圆融时代广场占地面积：21万平方米；建筑面积：51万平方米；?分为五大功能区：包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的Shoppingmall——香港利福国际集团打造的苏版久光百货。?开工及开业时间圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，2006年4月开工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业，目前处于商业培养期阶段。一、项目基本情况?项目定位?圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。?项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。一、项目基本情况?项目经营模式以租赁为主商业街、写字楼、百货全部只租不卖由专业的招商顾问团队进行统一招商由经验丰富的物业管理团队进行运营管理?项目投资运营单位发展商---苏州圆融发展集团有限公司商业顾问公司---仲量联行测量师事务所（香港）有限公司物业顾问---第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司规划及建筑设计---美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司一、项目基本情况项项目投目投资资及及开发单开发单位背景位背景以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企业，苏州最具实力的商业地产运营商苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年，注册资本金25亿元关是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团于圆集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，孕育成长于苏州东部崛起的中新合作苏融州工业园区圆商业项目：圆融时代广场、李公堤I-Ⅳ期、圆融星座、圆融大厦、阳澄食街、莲花融项堤休闲商街等目住宅项目：青剑湖高档住宅二、商业街分析?总体布局?功能分区规划?商业建筑设计?交通系统规划?公共空间、景观、小品规划?商业导视系统规划?商业特色氛围营造二、商业街分析?总体布局商业街部分功能划分：圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区；分别由多个独立建筑有机圆融天幕街区串联，单体两层。项目临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业滨河餐饮区建筑与环湖景观的结合,不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件水系的搭配也成了和与达生活休闲区谐统一。二、商业街分析?物业特征?多个独栋物业，单铺面积100~800m2，以150~300m2商铺居多，均为一层或一托二商铺。?规模型独栋复合式商业设施的利用，促使内部交通通达，拓宽了商业展示面。?商业街区内建筑均是以弧形构成、加之颜色艳丽的外立面石材，体现商业的现代时尚之感。有助于吸引游客光顾，形成眼球效应，从而创造经济效益。二、商业街分析外部扶?内部交通规划梯横向交通：项目设置三个空中连廊、并沿河设置三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围；竖向交通：每个单铺在内部均设置楼梯，同时在天幕东街尽头主力店设有外部扶梯，增加便利性。停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入口，共有4000余个泊车位，满足了不同业态店家对交空中连廊景观桥通和商业展示等的要求。水系平面交通的搭建对于沿水商业来讲非常重要，项目通过环桥、连廊等连接设施形成了商业与水系的良好互动，值得其它项目借鉴。空中连廊外部、内部打造景观桥的打造二、商业街分析?商业氛围营造项目利用500米长的LED天幕、水系与空中连廊、夜景照明、道路指引、生活休闲区的主题景观、小品等人性化设置，营造出时尚的商业氛围。天幕水系街天幕水系街区区的的营营造造休闲餐饮为主体的亲水商业街区及中间区域小广场聚客的辅助与天幕形成相互辉映的统一整体。二、商业街分析?商业氛围营造城市生活景城市生活景观观小品的小品的客流客流带动带动?生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性。二、商业街分析?商业氛围营造商商业导视业导视系系统统的的应应用用项目连廊桥内的LOGO展示、街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造二、商业街分析?商业氛围营造夜夜景景照明照明的打造的打造桥廊、道路、商业店铺的灯光系统与每天定时播放的LED天幕，使商业街区内的夜晚环境更为时尚，足够吸引追求时尚的一族来此休闲、消费。二、商业街分析?业态与品牌品牌多以知名主力店及国内外流行品牌为主天幕商业街——沿金鸡湖区域主要以休闲餐饮、咖啡店为主引进年轻、时尚类品牌，以街店的形式将购物、餐饮、休闲融为一体，便于人们消费。西街天幕商业街区东街零售（46％）：品牌服饰、数码体验、运动休闲、艺术家饰、超市等餐饮（49％）：中华美食、异域餐饮、连锁餐饮、特色餐饮休闲（5%）：美容SPA二、商业街分析?业态与品牌天幕商业街——业态　业态细分品牌包客女包、E.LAND、佐丹奴、MAP女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文箱服装服饰子、BESTSELLER、V-one男装、圣伽步鞋、新宇亨得利名表、眼镜亮视点眼镜、瞩目眼镜、零售家居简爱家居、乐扣乐扣其它APPLE体验店、屈臣氏正餐川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、萨莉亚意式餐厅休闲餐饮必胜客、时尚自助火锅、一茶一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐厅餐饮快餐赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、咖啡星巴克、牙买加、咖世家休闲美容美体美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁天幕商天幕商业业街街商商家家品牌分布品牌分布二、商业街分析?业态与品牌生活休闲区——集各类儿童休闲娱乐、高端家电、体验式教育等国内外知名品牌于一体，充分满足家庭消费主要以零售业态为主，儿童服饰、玩具等品牌店占据一定数量高端家电商场的引入，提升品牌档次生活休闲区孩童类消费占有一席之地，休闲娱乐及服务类业态主要客群为儿童二、商业街分析?业态与品牌生活休闲区——业态品牌休闲娱乐Wee-world儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊餐饮食其家、BAPPLE冷饮、苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、DQ、棒约翰迪士尼家居、生活本色家居、PawinPaw童装、美美创意绘本馆、顺电、头大原零售创玩具房、Toonsland玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品服务皇家宝贝摄影、瑞思学科英语、重点品牌商户：玩具反斗城——来自美国，享誉全球的玩具专门零售商顺电——中国高端家电商场代表品牌，专注高端3C数码潮流产品及部分传统电器Wee-World——来自台湾，中国第一座儿童职业体验馆卡通尼——来自台湾的五星级飞梦玩国，国内超大室内儿童主题乐园生活休生活休闲区闲区业态业态分布分布卡通尼乐园—五星级儿童主题乐园Wee-world中国第一座职业体验馆暨英语村迪士尼儿童家居用品二、商业街分析立地条件——优越的地理位置及交通环境；区域一定数量的外籍人群和具有高消费能力的人群支撑；开发商投资实力明显，全部持有经营；促使项目的规划、建设、招商和经营管理等诸多方面与多家国际一流团队合作，强强联合。经营特征——商业建筑设计、景观、交通规划理念超前，适于各种业态商家经营；业态丰富、新型品牌主力店的引进，具有引领苏州时尚消费人群功能；分析判断——区域目前居住人口50万，消费力明显不足，地铁尚未建成，商业需要一定时间的培养期来。三、久光百货分析久光百货基础概况——?投资经营商：利福国际集团有限公司?地理位置：苏州市工业园区旺墩路268号/圆融时代广场南侧部分?规模：建筑面积17.1万平方米?物业结构：商业经营B1-4F/B2为停车场?商业定位：中高档次现代综合百货（以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功能补充）久光百货物业特征——?规模性：作为圆融时代广场之商业综合体的零售主力店，力求打造苏州最大单体百货店，17万体量占据总体开发规模的33%?外立面及结构：延续圆融时代广场“标新”之特征—倾斜型外立面/落地玻璃通透性商业设施整体突显现代特征;增强商业内部空间的亮度/照度；提升商业设施尤其是沿滨河方向的功能拓展性?弊端：整体沿街面预估500米左右，对消防及商业经营布局规划压力较大久光百货商业布局规划——?特征：依靠建筑结构特征，有机结合经营布局的分区规划；以现代综合百货定位为出发点，商业规划彰显购物联动促销及功能互补、完善之优化特征；业种及品牌组合考虑百货经营及店家需求。?基础概述：一楼：国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌二楼：家居用品及儿童玩具专区、男女国际服饰（上班及休闲服装）