此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！金地国际广场营销方案提报2010年1月以世界的眼光造一座城目录项目本体分析及认知市场环境分析项目定位价值提升建议2010年营销计划思源其他优势资源项目本体分析及认知1、区域条件分析2、地块现况分析3、规划及产品设计分析4、基础卖点分析【项目本体分析及认知——区位条件分析】项目位于天津是位于天津城市空依靠城市发河展方向东区津塘路沿占据未来东间发部中心展主轴上，线，处于中环与是连接市区与滨外环之间；海新区的枢纽；区域现状发展不充分距东站：8公里天钢柳林城市副距快速路：1公里中心的规划必将距滨海机场：7公里交通大环境距高速路：优越8公里发展潜力巨大进一步加速区域距滨江道：8公里发展;距海河：1.5公里距南站CBD：4公里【项目本体分析及认知——地块现况分析】项目处于旧城改造区域，周边环境有待改善项目北侧紧邻津滨轻轨1北号桥站，人流相对集中，北至津塘路生活配套设施较完善交通概述：?紧邻津滨轻轨一号桥站，公交线西至规划龙岗路东至规划武当路路较多；?规划地铁7号、10号线均在项目周边设站。项目界内有现状建筑待拆项目东西两侧均为旧厂房，目前厂房已基本完成搬迁，除，现状先锋路南侧为旧南至规划娄山道居住区及老厂房整体环境较空旷【项目本体分析及认知——整体规划分析】以居住物业为主的综合体大盘占地约16.9万平米总建筑面积约33.5万平米高层住宅部分：总建筑面积约13.5万6商业部分：总建筑面积约万平米，其平米，由95-230平米区间普通住宅组42中地上约万平米，地下约万平米成别墅部分：总建筑面积约10万平米，6公寓部分：总建筑面积约万平米，由由180-300平米区间联排别墅组成40-70平米区间平层、LOFT公寓组成【项目本体分析及认知——别墅产品】180-230平米区间叠拼、联排产品为主别墅部分户型统计列表2010年首推联排产品【项目本体分析及认知——别墅产品——叠拼别墅】20%-50%的赠送面积是产品最大优势叠拼别墅产品户型配比估测总建筑面建筑面积（约地下室面积实际使用面总套积编号类型㎡）（约㎡）积（约㎡）面积溢出比例数（㎡）A下叠2009829849%326400B上叠1808726748%325760C下叠2009329347%326400D上叠1804722726%325760?中庭、南北双庭院、下沉庭院、入户花园等设计特点的运用，增加户型舒适度【项目本体分析及认知——别墅产品——联排别墅】200-230平米区间产品为主，大部分产品面积溢出超过35%联排别墅产品户型配比情况总建筑面建筑面积地下室面积实际使用面面积溢出积编号（㎡）（㎡）积比例总套数（㎡）L12037828138%7916037LA2229031241%8719314LA122610032644%184068LB2349633041%6615444LB12259632143%71575LC2547532930%184572LD28610038635%174862LE3100310061860LF3050305061830LG30003000123600LH30003000103000【项目本体分析及认知——别墅产品——联排别墅】中庭独立主卧层下沉庭院户型功能分布合理，收纳及休憩空间合理排布，主人房奢华舒适南北双庭院独立主卧层下沉庭院【项目本体分析及认知——高层住宅】140平米以上大户型产品为主,将受二贷政策影响高层产品户型配比情况单元面43层高层：三梯三户、三梯四户设计积，面积区间110-230平米（㎡）户数面积（㎡）户数比面积比2301723956019%27%21086180609%13%1701722924019%20%1101721892019%13%1401321848015%13%951321254015%9%2181430522%2%33层高层：三梯四户设1652846203%3%7层多层产品：两梯两户设计，面积区间95-140平计，面积区间150-220平米米【项目本体分析及认知——高层住宅】产品均好性强，豪华型产品占主导，客户选择面较大南北通透，全明设计全阳设计，方正格局南北通透，全明设计全阳设计，方正格局南北通透，全明设计私家电梯厅、工人房超大主卧套房空间私家电梯厅、工人房客厅、主卧采光充分动静分离，无明显浪费独立中西厨设计厨房、次卫采光受限独立中西厨设计厨房、次卫采光受限主卧套房独立更衣间超大主卧套房空间面积浪费明显主卧套房设计南向次卧布局较差【项目本体分析及认知——高层公寓】以40-70平米区间产品为主，面积溢出50%以上公寓产品户型配比情况建筑面积赠送面积实际使用面积溢出总建筑面积编号（㎡）（㎡）面积比例总套数（㎡）H42226452%723024I713710852%14410224J54308456%43223328K42246657%2169072L46257154%723312M53308357%723816N51308159%361836O410410%843444P520520%1125824【项目本体分析及认知——高层公寓】小户型赠送面积是主要卖点，但首付额度、水电标准不可忽视?由于公寓产品整体布局为通廊式，导致纯北向户型较多，采光条件受限；?客厅部分挑空能在一定程度增加品质感，但同时导致可使用功能空间减少；?整体梯户比较高，未来交通压力较大，同时户型设计同质化较为明显。【项目本体分析及认知——商业】既是项目价值增幅的关键，同样也是风险最大化的承载【项目本体分析及认知——总结】11区域发展潜力巨大，现况客户认知度较低，周边环境较差产品奢华舒适，别墅、高层、公寓在丰富产品的同时加大了营销22难度，面对不同的客户群体如何选择对应的渠道高端户型为主的产品构成，140以上户型为主，如何应对“国十33六条”144平米以上的二贷政策商业的定位及运营，决定项目的成功，不仅面对自身的经营，前44期作为卖点还将促进住宅部分的销售市场环境分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、天津房地产市场及河东区域市场分析4、天津高端住宅市场分析5、重点竞品项目分析【市场环境分析——全国宏观经济分析】全国宏观经济稳步回升，消费向好，投资加速2008年-09年全国发电量增长走势亿元2008-09年全国社会消费品零售总额增长走势2006-09年国内生产总值增长走势1200025%20%14.0%1000012.0%20%15%10.0%800015%8.0%10%60006.0%10%40005%4.0%5%20002.0%0%0.0%00%3月4月5月6月7月8月9月月月月3月4月5月6月7月8月9月月月101112月102-2月月月月月月月月月月月月月月月月-5%年1月234567890月1月2月月2345678908年11111009年年1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季289年年年年年年年年年年年年年年年000006060606070707070808080809090922-10%总额（亿元）07年均值（亿元）同比增速07年均值?09年全国GDP增速稳步提升，第三季度增速达7.7%，第四季度增速有望突破8%；?发电量增速持续攀高，以工业为主导的主体经济进一步夯实基础；?社会消费品零售总额达阶段历史峰值，增速稳定；居民消费信心逐渐稳定。【市场环境分析——天津宏观经济分析】天津作为中国经济增长第三极的地位已然确立亿元2008-09年天津固定资产投资增长情况亿元2008-09年天津社会消费品零售总额增长走势2006-09年天津与全国主要城市GDP走势对比80060%25030%18.0%70016.0%50%25%20060014.0%40%50020%12.0%15040030%10.0%15%3001008.0%20%10%6.0%20010%504.0%1005%2.0%00%00%0.0%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月08年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年3月4月5月6月7月8月9月10月-23456789012-23456789006年07年08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季09年2季09年3季111111年年1-2月1-2月0809全国天津北京上海深圳总额（亿元）07年均值（亿元）同比增速07年均值总额（亿元）07年均值（亿元）同比增速07年均值?09年天津GDP持续保持16%以上高速稳定增长，位列全国第一，预计09年全年可实现16.5%增长；?09年1-10月全市完成固定资产投资近4000亿元，超过08年全年投资总额，位列全国直辖市首位；?09年全市社会消费品零售总额增速持续攀高，1-10月实现1800亿元，超过08年全年总量。【市场环境分析——天津宏观经济分析】天津常住人口与可支配收入增长迅速、居住消费稳步回升2003-08元万人年天津常住人口增长走势07-09年天津城镇居民收支情况2008-09年天津市居民居住支出情况4500元12006%160018.00%4000140016.00%11505%3500120014.00%300012.00%11004%1000250010.00%80020008.00%10503%6006.00%150040010002%4.00%10002002.00%9501%50000.00%0月月月月月月月月月月月月月月月234567890月1月2月34567890月9000%1月1112月1年1-3月4月5月6月7月8月