谨呈：陕西富力房地产开发有限公司陕陕西富力地西富力地产产北郊北郊综综合体合体项项目目（（终终稿稿汇报汇报））版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2010年2月目录前期工作回顾本次沟通主要内容?物业配比及整体规?本体、城市、市场划建议等结论回顾?分物业定位与产品?项目发展策略与定设计要点位?开发进程及方案经济测算本报告是严格保密的。背景。背景。本体、城市、市本体、城市、市场结论场结论————1开发背景结论回顾本报告是严格保密的。3前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读二、城市与区域发展解读三、市场环境分析三、市场环境分析本报告是严格保密的。本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市项目区位行政中心新址?项目区位：本项目位于西安北郊，北二绕城高速公路环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。未央路城市运动公园行政中心新址经开区浐灞西郊内城西高新曲江北二环本报告是严格保密的。项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观交通环境、五星酒店配套四大优势?强势区位：本项目位于西安北朱郊经开区，紧邻未来西安市行明文未宏政中心新址光景央路路路?便利交通：路?项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线，通达性城运公园及昭示性良好；?位于未来西安地铁2号线与4城运号线的交汇处，地铁线路的建公园行政成通车，将进一步拉近项目与中心地铁4号线主城区的距离：凤城八路行政中心?景观资源：项目北侧紧邻西安本项目城市运动公园——西北地区唯地块一的运动型主题公园凤城七路?规模指标：项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米）?限制条件：根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级凤城五路酒店”（规模3.6万）地铁2号线本报告是严格保密的。项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅规模指标与公建部分各占50%（各11万平米）?占地面积：5.53万平米（83亩）；?容积率：4；?总建面：约22万平米；?规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；?限定条件：?住宅与公建部分各占50%；?用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；?住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；?无限高要求；本报告是严格保密的。根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星规划要求级酒店”?本本项项目酒店部分的市目酒店部分的市场研场研究究与与定位工作已定位工作已经经完成。世完成。世联将联将在此基在此基础础上，上，结结合其他物合其他物业业市市场环场环境，境，综综合合研研判本判本项项目的整体目的整体发发展建展建议议。。酒店规模：?总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套）?政府规划要求建设国际五星级酒店；档次定位：?开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部?国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）分进行了市场研究及定位工作。开业时间：?计划2013年正式开业本报告是严格保密的。对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增值”问题界定的问题：问题界定““定定““增增位”位”值值””??如何定位其他物如何充分挖掘项业类型？目价值，保证基础目标的前提下?如何实现“分工，实现利润最大协作、价值提升”？本报告是严格保密的。前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读二、城市与区域发展解读三、市场环境分析三、市场环境分析本报告是严格保密的。城市经济背景1.1.西安作西安作为为西部西部发发展的展的龙头龙头城市，城市，城市首位度高、城市首位度高、辐辐射力强、射力强、发发展潜力展潜力大大2.2.近年近年来来年西安市年西安市GDPGDP平均增平均增长长速度保持在速度保持在13%13%以上以上，，经济发经济发展迅猛。展迅猛。3.3.高速高速发发展的城市展的城市经济经济成成为为了房地了房地产产市市场场的助推器，房地的助推器，房地产产市市场将从场将从快速快速发发展期展期进进入平入平稳发稳发展展阶阶段段。。本报告是严格保密的。城市空间发展1.1.西安市主要由六大功能板西安市主要由六大功能板块构块构成，成，既既曲江、高新板曲江、高新板块块之后，之后，北部北部经开区经开区成成为热为热点点发发展展区区域域2.“2.“西安向北”的城市西安向北”的城市发发展新展新战战略，使得略，使得北城北城发发展是大展是大势势所所趋趋本报告是严格保密的。区域发展解读1.1.经开区从经开区从““产业产业拉拉动动”向“新城””向“新城”转变转变，正在完成，正在完成“城市新中心”“城市新中心”的的华丽转华丽转身身2.2.““城市新中心”形成的城市新中心”形成的过过程中一定程中一定会会出出现现代言代言区区域域发发展展的的标标志性志性建筑建筑3.3.区区域域将将向着向着复复合、多元、合、多元、综综合化合化发发展，逐步形成完善的城市功能体系展，逐步形成完善的城市功能体系与与城市架城市架构构本报告是严格保密的。对于本项目而言，应占位“城市新中心”的发展平台树立“城市&区域代言”的高形象预见区域发展未来，引领区域升级本项目先天条件?未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位?紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源?国际五星级酒店，高尚品质本报告是严格保密的。……前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读二、城市与区域发展解读三、市场环境分析三、市场环境分析本报告是严格保密的。商业市场分析回顾：本报告是严格保密的。商业市场分析回顾：本报告是严格保密的。商业市场结论：商业市场商业现状商业现状消费者消费者发展趋势发展趋势?未来区域内有充足?目前区域商业主要的高端消费人群支?沿未央路将出现大分为4大类型：社撑；量中高端商业，共区型、区域主流型?高端消费需求主要同形成区域商业的、目的地型、商务/集中在品牌商品、“金廊”社交型，其中公务/大型餐饮、休闲娱?沿未央路向北，商社交型商业设施较乐等高端商业；业逐渐升级：凤城少，存在市场机会?二路→凤城五路→。高端消费者对于商业档次、品牌、环凤城八路?区域住宅底商均价境、服务的关注程已达2万/平米以度较高。上?本项目应抓住“公务/社交型商业”的市场空白，同时针对高端消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级本报告是严格保密的。写字楼市场分析回顾：本报告是严格保密的。从世联模型上看，西安写字楼整体市场仍处于世联模型市场发展阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上第一、第二产业为主，私营经济、第三产业第三产业占据主导地城市在区域的中心地第三产业、服务业不发快速发展位，现代服务业快速位已经形成，现代服达发展务业为主的第三产业经济背景占据绝对主导地位西安西安写字楼市场未发育，大投资集中在住宅市场产品细分开始，写字市场足够细分，写字型企业的自建办公楼为，写字楼等其他物业楼的增长主要取决于楼市场走向成熟，市主市场并未细分出来。产业结构。场表现出明显的产品市场特征细分特征长沙、太原、武汉、杭州、青岛、大连、北京、上海、广州、代表城市三、四线城市哈尔滨、济南、郑州合肥、沈阳深圳、天津本报告是严格保密的。区域写字楼市场分析回顾：本报告是严格保密的。写字楼市场结论：写字楼市场现状未来写字楼市场发展缓慢，表现不佳区域办公市场具备一定的发展空间?受整体西安市经济发展的限制，整个写字楼市场?受整体西安市经济发展的限制，整个写字楼市场?未来本区域将形成新的“城市中心”，随着区域中心?未来本区域将形成新的“城市中心”，随着区域中心发发展展缓缓慢慢，，写写字字楼楼未拉未拉开与开与住宅、公住宅、公寓寓类类物物业业的价的价化化发发展，高展，高档办档办公物公物业业具具有一定有一定发发展空展空间间；；格梯格梯度；度；?产品提升空间大：目前区域以商住公寓为主，纯写?目前主要商务板块要集中在高新区，本区域商务?产品提升空间大：目前区域以商住公寓为主，纯写?目前主要商务板块要集中在高新区，本区域商务字字楼楼少，少，产产品形品形象象、配、配置置、配套等、配套等方方面均面均有有很很大提大提氛氛围较围较弱弱；；升空升空间间；；?区域主要客户以本地中小规模的草创型、成长型?区域主要客户以本地中小规模的草创型、成长型?投资需求旺盛：投资客户为目前区域写字楼的主?投资需求旺盛：投资客户为目前区域写字楼的主公司公司为为主，主，他他们对们对物物业业的的软软硬硬件件设设施要求不高，部施要求不高，部力力购买购买客客户户。。区区域域良好良好的的发发展前景，展前景，为为投投资资客客户户提提分分会会选择选择在公在公寓寓项项目中目中办办公，公，对对租租金的金的承受承受力有限力有限供了有力的供了有力的信信心保心保障障。。?短期内区域写字楼市场的发展空间有限，对于本项目而言，应尽量控制办公物业的规模，同时保持弹性处理。本报告是严格保密的。公寓市场分析回顾：本报告是严格保密的。代表项目公寓购买客户为投资客市场机会挖掘项目名称类型客户单价（元/平）总价（万元）销售状况投资客户为主、陕北等资源企2栋公寓1栋风景御园商住公寓业老板，周边企业中高层、生600030-60（整层）1栋分意人等散北郊40%，西安其他区域50%，外地10%。基本为投资赛高街区商住公寓690050-651栋客，私营小老板、长庆职工、企事业单位中高层较多投资客户、生意人及企业