城市更新的市场化之路分享内容一、城市更新的市场化之路二、当今中国城市更新市场趋势和方向？化之路的主要模式？城市更新的市场化之路三、城市更新的市场化之路该四、世联实践及服务客户的价如何走？值点？Source:RolandBerger&Partners本报告是严格保密的。2中国城市更新的市场化之路走向？本报告是严格保密的。3从旧城改造到城市更新旧城改造城市更新内容?局限于物质性改造为主?涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容?动因?阻止城市物质性老化（有形磨损）防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）注重?环境的改善和城市美化?着眼于区域的整体发展，城市的整体更新内涵?多个城市项目的组合?城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”本报告是严格保密的。4中国城市更新发展历程背景特征需要解决的问题第一阶段：◇城市建设是进行社会主义◇在“充分利用、逐步改造”的政策下，主◇旧城区在整体上维持现状，从解放初期工业化的手段，建设重点在要改造危房简屋；未进行实质性的更新改造。至70年代于发展工业生产，项目集中◇增添一些市政设施，以解决居民最基本于城市新区。的生活问题；◇交通仅限于拓宽打通少数道路。◇市场经济体制发育，但是◇以局部危房改造、基础设施建设为主的◇“内旧外新”使城市空间形态第二阶段：计划经济发展思想仍然贯彻小规模形体更新；受到了忽视；70年代后期了城市发展建设基本过程。◇采取从边缘向中心指向的“填空补实”的◇“填空补实”的更新下，老城到80年代末方式进行标准偏低的更新；的生活和生产环境都有所恶化；◇采用“拆一建多”的开发方式，以最少的◇“拆一建多”破坏了城市的肌资金解决最多人的居住问题。理，使城市失去特色。◇城市更新成为产业结构调◇大规模、快速化城市更新,特别是对一◇产生了大量负面影响：城市第三阶整的有效手段；直缺乏更新的城市中心区,更新的规模和文脉被切断，城市空间等级化等段;90年代◇城市化进程加快，土地使力度更大；；以来用机制转变背景下形成“集约◇提出“有机更新”理论，但短化”用地趋势；◇在多样性动力机制推动下逐渐以社会、期内并没有得到真正、系统的实◇更新的社会支持度和物质经济、文化内容的多目标、快速更新。践。承接空间有很大提升。◇公众参与日益受到关注。本报告是严格保密的。5西方城市更新的发展历程第一阶段第二阶段第三阶段70年代80年代90年代至今城市更新物质更新为主；兼顾社区需房地产开发为主导；经济增长可持续，多目标（经济、社理念求为目标的物质更新会、环境等）的综合城市更新政府的角政府主导；公共资源为基础公私双方伙伴关系；政府投资三方伙伴关系中起协调、引色；带有“国家福利主义”色彩少量资金作为“引诱”开发商的导及促进作用手段开发商的自发性投资活动；与政府部公私双方伙伴关系；政府大力三方伙伴关系中重要的投资角色门的合作尚未深化鼓励私人投资者角色社区的角政府福利主义政策的对象；被显著边缘化；市场化更新的社区参与及赋权成为政策焦色在城市更新决策中参与程度效应令社区受益相当有限点；三方伙伴关系中重要的较低权力制衡者城市更新政府主导；自上而下，福利市场主导；自上而下，公私双公、私、社区三方伙伴关系总体模式主义模式的物质更新与社区方伙伴关系，以增长为取向的为基础，自上而下与自下而特点改善物质更新上决策模式相结合的综合、全面型城市更新本报告是严格保密的。6中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性?政府主导阶段?政策主导阶段?市场主导阶段?强制性?强势性?温和性?政府?指挥部模式?政策=工具?幕后支持者?代建者角色?投资者角色?与政府伙伴关系?开发商?主导角色?敢怒不敢言?上访?坐地要价?居（村）民?被掠夺者?维权?针锋相对?国家利益至上?居民与政府博奕?居民与开发商和?特点政府共同博奕?牺牲居民利益?有法可依、标准?无法可依政策化?标准市场化本报告是严格保密的。7在我国高速城市化过程中，一些城市的城市更新已经显现出与西方国家相似的历程以深圳为例?政府主导阶段?开发商主导阶段?三方伙伴关系阶段深圳渔民村深圳绿景蓝湾半岛深圳渔农村本报告是严格保密的。8因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变趋势一：更新目标从单一目标向多目标转变社会经济利益经济境环本报告是严格保密的。9因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变趋势二：更新理念从单维更新向多维更新转变空间结构土地资源物质形态经济利益区域功能本报告是严格保密的。10因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变趋势三：更新模式从三方搏奕型向三方伙伴型转变?政府开发商搏奕?社区政府伙伴社区（股份（股份公公司）?开发商司）本报告是严格保密的。11结合世联实践我们对城市更新的理解和观点?城市更新是用一种综观点一：城市更新是城市发展到一定阶段的必然，并伴随着城市的发展合的，整体性的观念和而发展；行为来解决各种各样的城市问题，应致力于在观点二：城市更新有其自身的发展规律，与常规房地产开发不同的是，经济、社会、物质环境其与城市化水平，产业结构调整，人口结构变化等紧密相关等各个方面对处于变化；中的城市地区作出长远的，持续性改善和提高观点三：在城市不同发展阶段适用不同的更新模式，超越发展阶段的模。式难以操作，反之，滞后于发展阶段的模式也难以成功；观点四：城市更新并非市场经济的产物，因此仅用市场的手段是不够的，必须兼顾多主体的利益，实现多目标可持续发展；观点五：城市更新的实质是城市多维度的重建：空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配、区域功能的重新塑造；观点六：三方伙伴关系，社区公众（村民）参与及社区（股份公司）能力的培育将成为我国今后城市更新的政策取向和市场趋势。本报告是严格保密的。12随着社会进步和城市发展，中国城市更新将进入全新阶段……从搏奕到伙伴——在这样的背景下，开发商城市更新的市场化之路：兼顾多方主体，多目标实现，以三方伙伴关系为导向的综合、全面型城市更新关键词：?多主体?多目标?多角度?多维度?多方决策本报告是严格保密的。13当今中国城市更新的市场化之路的主要模式？本报告是严格保密的。14从三方主体关系来看，目前我国城市更新的市场化运作主要有三种模式政府模式一：政府+开发商模式（两方伙伴关系）模式二：开发商+社区（股份公司）模式（两方伙伴关系）关系开发商模式三：政府+开发商+社区（股份公司）模式社区（股份公司）（三方伙伴关系）本报告是严格保密的。15模式一：政府+开发商模式内容?自上而下模式特点?政府主导，市场化运作?以环境改善为出发点?政府与开发商伙伴关系，共同与社区（股份公司）公关系特征众搏奕?多用行政手段?保证稳定（不上访）基础上的拆赔?项目拿到后，政府常常难以兑现其按时拆迁的承诺，常见问题导致项目周期拖延乃至搁置?容易激化与被拆迁人的矛盾，引发上访等事件的发生，导致社会风险本报告是严格保密的。16基本流程?内地大部分城市目前的主要做法立项立项?代表开发商：香港新鸿基、香港新世界、三亚创维鸿洲等审批、公示审批、公示招商招商拆迁获取土地拆迁获取土地本报告是严格保密的。17典型案例：三亚时代海岸背景项目位于三亚市委办公区对面，改造前房屋破旧，严重影响形象，政府改造意愿强烈改造模式三亚政府与深圳创维鸿洲科技发展有限公司签订合作开发协议，政府负责组织拆迁，开发商负责费用，另政府在地价、行政性收费等方面给予诸多优惠政策规模总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米，分A、B两区改造目标将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综合区产品高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街改造效果政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区，B区由于拆迁无法推动被无限期搁置B区规划了大量的公共建筑，政府想通过改造为城市提供公共建筑，完善城市功能的目标没能实现，最终只是增加了一个住宅区而已，B区破旧的形象仍然是政府“心中的痛”开发商以较低的土地成本实现了较高的销售收入，经济效益可观，“获益匪浅”本报告是严格保密的。18时代海岸区位优越，具有一线河景，远观山景、海景的资源时代海岸凤凰广场鹿回头公园本报告是严格保密的。19明显的功能分区使开发商极易“挑肥弃瘦”，对B区有有意放弃的嫌疑A区：高容积率占地20.86万平以高层住宅、酒店、商业为主B区：低容积率占地13.7万平以商业、娱乐、公建为主本报告是严格保密的。20政府对拆迁次序和开发次序的设置不当是其目标未能完全实现的主要原因?“拆迁一片、建成一片B区13.70公、使用一片”的改造思顷路，导致后期拆迁户坐地起价，拆迁成本增加A区20.86公，拆迁难以推动顷?开发商在资金运作的商业及酒不规范，导致高管东窗店区事发，也是该项目未能最终完全实施的原因公共娱乐区住宅区酒店区公共娱乐区本报告是严格保密的。21模式评价模式评价：1.政府没站在客观的角度，成为企业合作者；2.紧密关系容易造成权力寻租，带来企业风险；3.社区（股份公司）公众被边缘化，拆迁不可控4.没考虑公众改造后的生活来源等切身利益，容易造成后续社会问题，不可持续模式趋势：?国家对私权保护力度加大，《物权法》出台后，此种模式难度越来越大；?政府向服务型政府转变，对城市更新的目标及角度将发生改变，对此种模式的需求会越来越少。本报告是严格保密的。22模式二：开发商+社区（股份公司）模式内容?