房地产市场2011年终总结及2012年趋势预判NewVisualAngelwww.xjx.cn【引言】2011年房地产遭遇了十年来最为严厉的政策调控，1月26日新国八条、7月12日和11月6日总理的两次表态强压，促使市场发生了翻天覆地的变化，这个曾经的栋梁已经站在了兴与衰的十字路口2012中国房地产到底会走向何处？限购、限贷是否会放松？房产税是否深化？为了明确这些问题，让我们从理解房地产发展的病症开始【房价不合理】从租售比和房价收入比的关系来看，我国房价畸高，远超过普通居民的购买能力，市场泡沫化严重租售比关系图租售比大于300，房产价格大于价值，价格存有泡沫租售比在200~300，房产价格与价值吻合，价格处于合理区间租售比在200以下，房产价格小于价值，价格上涨空间较大?目前国内一线城市，如北京、上海、广州等城市，房价的租售比已经突破600，达到或接近700水平线，远超合理区间?从房价收入比来看，国内房价收入比已经超过发展中国家6~8的平均水平【结构不合理】98年取消福利分房，标志着中国房地产市场进入商品化时代，纯市场化操作忽略了民生问题，不利于国家长治久安初步启动商品化完成商品化改革1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇1998年《国务院关于进一步深化城镇住住房制度改革的决定》，住房制度改革初房制度改革加快住房建设的通知》，意义步启动，在全国范围内确立住房社会化、是停止福利分房，在制度上建立市场化住商品化的改革方向。“主要内容是全面建房体制，同时提出把住房产业培育成经济立公积金制度、低价出售公有住房、将原支柱产业。安居工程转为经济适用房等。?取消福利分房后，自98年开始，我国累计销售商品住房已达83亿方?住房需求无差别通过商品市场解决，使得部分低收入群体无力改善居住条件，市场化与民生问题的矛盾成为房地产市场发展的隐患【财政收入不合理】我国土地收入占地方财政总收入的比例超过76%，地方财政收入过度依赖房地产行业，不利于产业结构调整【房地产导致经济结构不合理】房地产占用大量信贷资源，挤占实业的发展空间，从长期来看，不利于国家经济的结构调整1.房地产贷款占信贷总额截止2011年已达到约30%的比例，房地产开发占据大量金融资本2.房地产投资与固定资产投资同比例增长，房地产投资增幅略快于固定投资增长，截止2010年，国内房地产投资总额占固定资产投资总额比例为21%左右，房地产投资占据大量资本3.2011年中央经济工作会议上明确提出“调结构”是2012年经济工作主要任务之一，培育发展战略性新兴产业，要注重推动重大技术突破，注重增强核心竞争力【调控目标解析】针对房地产发展的诸多不合理病症，中央开出了怎样的药方，来调整市场？调控背后又有着怎样的战略目标？【限贷】对不同需求进行差异化信贷政策，增加购房的入门门槛或支付成本，引导房地产市场理性消费以贷款200万元，且贷款30年计算，全部以商业贷款利率计算（不考虑公积金贷款）贷款支付首付比例利率月均还款还款总额总额利息款首付比例不200万2814379.74814379.79首套房7.05%13373.28元低于30%元9元元首付比例不3160656.15160656.11二套房7.75%200万14335.16元低于60%1元元三套房全款全款————————以同样贷款200万计算，二套房将比一套房多承担35万余元的利息【限购】全国已有46个城市加入限购行列，调控以行政干预的方式限制非自住需求，引导房地产向居住属性发展广东（4）广州、深圳、佛山珠海华南地区福建（2）福州、厦门海南（2）海口、三亚北京北京天津天津山东（2）济南、青岛华北地区河北（1）石家庄山西（1）太原河南（1）郑州上海上海江苏（4）南京、无锡、苏州、徐州华东地区安徽（1）合肥宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、浙江（7）台州、衢州黑龙江（1）哈尔滨东北地区吉林（1）长春辽宁（2）大连、沈阳湖南（1）长沙湖北（1）武汉中南地区贵州（1）贵阳广西（1）南宁江西（1）南昌陕西（1）西安甘肃（1）兰州新疆（1）乌鲁木齐西北地区青海（1）西宁宁夏（1）银川内蒙（1）呼和浩特四川（1）成都西南地区云南（1）昆明合计46【保障房】政府保障与商品化同步进行，扩大供应，解决民生问题，并通过房企参建保障房降低调控产生的系统性风险2011年保开工套数套均面积竣工面积竣工上市完成投资障房计划（万套）（㎡）（㎡）（万套）（亿元）政策性补助经济适用房20065780012021941000多亿廉租房1505060001201463社会资本（大型国企、保险公租房2505588001602475政策银行贷款资金、公租房1万亿1000亿棚户区改造40070140002003938基金）参与合计1000/96600600105003800亿2007年2008年2009年2010年2011年政府以土地充财政资金投入（亿元）5418450181110500作资金投入目标（万套）0026058010009月底开工率开工（万套）00120590达98%当前参与保障房开发三类典型企业对比类别典型代表企业优势特点一二线开发商企业万科、绿城、宋都等能较好控制成本，专注大众住宅，住宅标准化重点开发限价房具有开发郊区大盘的丰富经验，开发和销售速度快，控成本控制型房企碧桂园重点开发经济适用房和双限房制成本经验丰富拥有政府资源，长期开发保障房，积累丰富的中低档住国有房地产企业北京住总集团全面开发各类保障房房开发经验品牌房企参建保障房的建设，一方面提升了保障房的整体品质，另一方面分化了调控的产业风险，房企通过参建保障房，形成新的利润增长点【房产税】上海、重庆展开房产税试点工作，是政府改革土地财政的探索性尝试重庆上海个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房(高档住房是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商征收对象面积均价2倍(含2倍)以上的住房)；在重庆市同时无户籍、无企品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。称“应税住房”）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；适用税率暂定为0.6%。3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为应税住房每㎡市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均税率1.2%。销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只对一套应税住房扣免税面积。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）㎡；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100㎡。纳人均不超过60㎡（即免税住房面积，含60㎡）的，其新购的住免税面积税人家庭拥有多套新购应税房的，按时间顺序对先购的应税住房暂免征收房产税；人均超过60㎡的，对属新购住房超出部分房计算扣除免税面积。的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。扣除免税面积。计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值按规定周期重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，计税依据作为计税依据。如无新的规定，其计税交易价和适用的税率均不再变动。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率应纳税额应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后应税建筑面积是指合并计算纳税人的家庭全部住房面积-（家庭的面积。人口*60㎡）。【调控目标】为调整房地产发展诸多不合理，2011年政府通过多项调控政策深入影响市场，以期达到经济发展去房地产化、房地产发展民生化及地方财政独立化和多元化的三大战略目标调控策略产生影响调控结果抑制市场发展房价得到控制限购去房地产化限贷资本向其他行业倾斜非房企获得发展解决民生问题解决民生问题保障房房地产民生化带动投资增长完善市场结构增加税收来源房产税地方财政独立化和多元化向保有税转移延长税收周期【洞察市场】要了解12年的政策走势，我们必须明确11年的调控是否达到了中央三大调控目标的预期？接下来让我们回到市场，站在一、二、三级市场及政府、企业，消费者的角度进行剖析，来明确这个问题。【一级市场】调控使得一级市场出现萎缩态势，特别是住宅类用地，成交减少16%，价格下跌17%，一级市场量价齐跌全国130个城市不同类型土地供应量全国130个城市不同类型土地成交量全国130个城市住宅用地月度供应量全国130个城市住宅用地月度成交量?全国130个城市住宅用地月度成交楼均价全国130个城市土地供应量上涨，全年共推出土地32242宗，推出面积137359万m?，同比增加6%；其中住宅用地9999宗，推出面积49535万m?,同比减少11%?全国130个城市共成交土地25849宗，成交面积108456万m?,同比增加9%；其中住宅类用地7473宗，成交面积37354万m?,同比减少16%?全国130个城市土