长江中下游地区小户型专题研究2012年5月研究目的：A.获取江中下游地区优秀小户型产品户型信息B.分析小户型设计的一般特征C.掌握小户型产品的竞争环境核心结论(一）当前热销小户型的特点根据对2011年限购以来半年内上海、杭州、南京、苏州、无锡、重庆等城市市场及热销小户型项目的户型分析，得出以下结论：?适合首置的小户型主要集中在60-90平米的紧凑型两房、三房。一房由于功能缺陷，并非首置的重点选择；?功能性是首置产品设计的核心，可以为了增加一个房间而部分牺牲舒适性；?赠送空间和有效地利用空间是区分小户型优劣的重要标志；?首置客户的家庭结构在结婚后快速变化，需要考虑是否有子女以及幼儿成长过程中空间需求的变化核心结论(一）当前热销小户型的特点功能性是小户型的价值核心，优先实现居住、抚养幼儿功能，尽可能在60-90的面积里做出两房和三房是热销的关键点，阳台、露台、入户花园等多为偷面积的手段功能空间重要程度空间性质设计要求除床、床头柜、衣柜外，能放下电视柜，最好主卧★★★★★★必备空间带飘窗、朝南卫生间★★★★★★必备空间紧凑户型一般只需一个卫生间带阳台、采光面多、最好朝南、方便布置家居客厅★★★★★家庭核心、有落地窗厨房★★★★★重要功能空间通风好、储藏功能丰富、与餐厅为邻孩子出生前作为书房使用，在孩子出生后能做次卧★★★★功能空间儿童房。餐厅★★★重要功能空间与厨房为邻、与客厅保持相对独立第三房间★★★多用途空间客房、老人房、书房等可变功能房间景观阳台★★次要空间有晾衣架位置、可放置小型座椅工作阳台★★次要空间可变空间，为“偷面积”准备入户花园★★次要空间可变空间，为“偷面积”准备一般不单独利用一个房间，而是通过对橱柜的储物间★次要空间精细化设计达到收纳储物目的随面积增大，次重要空间面积提升，小户型项目优先满足基本需求核心结论(二）首置产品可借鉴的户型创新方法户型可变性创新手法主要体现于对露台、阳台、入户花园、内庭院、凸窗、夹层、复式结构的创新运用。凸窗凸窗设计设计11凸窗凸窗设计设计22将楼盘凸窗部分设计把带窗外墙向外推移出一道横梁，使得凸窗层，把窗台放到最低，这样高不高于2.2米。而客户在外立面上会凸出一部分。在拿到房子后，这样一道只要凸窗部分层高不超过专为“打掉”设计的横梁便2.2米。可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米。隐隐藏式衣藏式衣橱橱入入户户花花园园入户花园既改善了不和凸窗一样，隐藏式规则平面对户型的影响，衣橱的高度通常也在2.2也适合会客、小憩、绿化米以下，不用计入建筑面等多种功能的使用，又为积，但业主却可以使用。户内外提供了一个过渡性空间，同时又为户型创新提供了素材。核心结论(二）首置产品可借鉴的户型创新方法阳阳台台奇偶奇偶露台露台双层高露台首先在从大进深稍作调整的阳室内空间向外界的自然延台，就能赋予更多的功能伸上，对居住的舒适性有：阳光书房、餐台、花房利，且可以连一半面积都……不算。电电梯梯厅厅露台露台空中空中走廊走廊由于电梯厅露台两层在两个单元之间做一高度，按照建筑计算有关个连接的空中过道，使得规定，不计入容积率部分业主多出一部分空间。业，因此这部分面积没计入主既可以分隔开，作为自公摊面积，给业主带来了己的私人空间；也可以作实惠，可以作为共享交流为共享空中院馆，多出一空间。个休闲空间。核心结论(二）首置产品可借鉴的户型创新方法夹层夹层挑挑高高夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。在将房屋层高设计到客厅设计成3.9-4米，标4.8米、4.9米甚至更高后准层高2.8-3米，夹层一，购房者通常可以将其隔般为2.15-2.19米。标准成两层，使空间得到充分层和夹层不在同一水平位利用。置上，内部通过楼梯连接。设备阳设备阳台台可可变变空空间间在的中，多楼盘设计多用间设计，使居室出几空外机安放设计个调使用增添灵活性，提供多，或在上做一假梁处顶个种实用可能，读书、家务，使得空外机的安这个调、健身、临时居住……可放处可以装修成一个功能变的空间体现居住的个性阳台。。注：根据各城市规范要求选择适合的创新方法核心结论(三）小户型设计可参考户型推荐杭州保利玫瑰湾——典型的首置小户型产品，户型方正，适合我司产品体形系数较低的特点二种户型：87平米两房、89平米两房主卧室开间达到3.6米，进深5.6米带卫生间，完全符合舒适度飘窗不计面积，可打掉作为房间面积入户花园+花池+设备平台可改造成书房此阳台包起来可作卫生间5.6m卧室尺度舒适3.6m飘窗不计面积错层阳台，不计入建筑面积核心结论(三）小户型设计可参考户型推荐杭州保利玫瑰湾——创新后的户型图经过一番拓展后，居住面积高达110余平米，尺度舒适，南北通透，带双卫及入户、景观、生活阳台。核心结论(三）小户型设计可参考户型推荐杭州中海金溪园——89平米两房，短进深、大面宽、多变化露台、飘窗、多功能区等可拓展空间，可以让房间更加宽敞，可以做成三房两厅两卫。各功能空间通透性强，空间布局干湿分离、南北分隔，卫生间、厨房、餐厅等次要空间朝北布置。户型采用大板无梁设计，空间灵动搭配，只要有把握，四房都可以做。厨房带工作阳台独立阳光餐厅赠送超大阳台赠送多功能空间主卧带多功能空间，南向景观飘窗。南向客厅，户型方正，南北通透。南向景观大露台，享168次卧带景观飘窗米开阔视野www.fdc01.com房地产智库报告目录一、小户型开发的研究基础二、热销小户型的特征三、小户型可变性创新的方法四、可借鉴创新小户型推荐五、附件1、标杆企业小户型系列产品2、2011年热销小户型集锦www.fdc01.com房地产智库一、小户型开发的研究基础?小户型开发的市场环境?标杆企业的研究成果?借鉴项目筛选www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——小户型开发的市场环境2011年限购以来，100平米以下为市场成交主力从各城市成交面积段结构看，100平米以下占据半壁江山，其中80-90平米最受市场青睐。图：2011年1-7月重点城市商品住宅成交结构（分面积段）46%45%48%47%数据来源：cric；商品住宅成交面积www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——小户型开发的市场环境户型成交以二房、三房户型为主从上海、杭州、武汉的成交户型结构看，成交以一、二房首置户型为主，其中二房成交占比达50%左右，为首置主力户型。图：2011年1-7月重点城市商品住宅成交结构（分户型）64%62%61%35%数据来源：cric；商品住宅成交套数www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——小户型开发的市场环境受限购影响，小户型成交比重逐步上涨08年年底地方政府救市；快速升温10年4月新“国十条”；差别化信贷11年1月新“国八条”；限购升级对应于政策调整的三个时间段，以杭州市场为例，可见，随着政策的不断调整与深化，以90平米以上的一、二房为主首置成交比重逐步加大，而别墅类高端项目成交比重明显减少。以杭州成交为例2009年1月-2010年42010年5-12月2011年1-7月月数据来源：cric；商品住宅成交套数www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——标杆企业的研究成果（万科）万科集团在北京、上海、广州三地启动青年群体住房需求研究，以22-29岁的青年群体为研究对象，发现青年群体的户型需求特点。再将客户需求符号解译为设计人员可以理解的设计语言，从而进行更加精准的匹配产品概念探索。首置人群对面积的选择首置人群对居室的选择客群百分比客群百分比可见，50-80平米、95-110平米是此项可见，二居室、三居室是此项调研中调研中首置人群需求比例最高的面积段。首置人群需求比例最高的居室形态。www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——标杆企业的研究成果（万科）万科小户型面积与居室的对应关系（按得房率85%计）：?40平米以下：单身公寓；?40-50平米：紧凑一房；?50-60平米：舒适一房、紧凑二房；?60-70平米：小二房?70-80平米：舒适二房、超紧凑三房；?80-90平米：紧凑三房；?90-100平米：紧凑三房、小三房；?100-110平米：小三房www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——标杆企业的研究成果（万科）首置居住年限意愿青年人准备要小孩的年段客群百分比客群百分比实际换房周期？调研时间为2006年，客户集中在购房后4年内要小孩可见，大部分青年首置群体生小孩的时间，应该是在该首置的房屋年限内，且小孩将在该住房内成长到一定年龄。由此，如果是选择50-60的一房或60-70的二房，换房周期可能会比较短；能够满足居住“6年以上”的，还是70-100平米的舒适二房、二加一房、紧凑三房、小三房比较合适。www.fdc01.com房地产智库小户型开发的研究基础——借鉴项目筛选从2011年上半年的项目成交表现来看，各重点城市热销项目多为郊区小户型，而主力成交户型集中在80-90平米二房。表：2011年7月重点城市商品住宅成交面积TOP3项目汇总成交面积成交套数成交均价成交金额排名项目名称区域板块主力户型(M?)(套)(元/M?)(元)金地艺境宝山祁连板块4.02335214908.6490-100平米三房上海新城尚上城嘉定嘉定新城板块3.02339132494.0080-90平米二房、90-100平米三房中冶尚园宝山月浦板块2.53315124533.1580-90平米二房华盛新沙荟名庭宝安区沙井板块4.75462117645.5980-90平米两房深圳招商雍景湾南山区蛇口板块3.613923465212.4950-80平米一房、80-90平米两房万科千林山居龙岗区龙城板